中原：新建住宅市场月报(10月)

1新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年10月发布日期：2010年11月10日量缩价挺“阴跌”或现本月提要：1、新房市场整体平稳：新政压力贯穿整个10月，但新房市场成交总体表现平稳。一线城市成交略有下降，二线维持上升；土地市场理性繁荣；标杆房企销售任务完成无忧；2、历次市场低谷对比：只有当支撑市场的主要因素受到影响后，市场才会真正进入下跌轨道。3、后期市场预测：政府调控态度坚决而开发商压力不大，“首套自住型需求”占据市场主体，未来市场维持量低价稳的基本走势，市场总体将呈现“阴跌”局面。自9月29日“新国五条”出台一个月以来，全国各大城市纷纷据此出台地方性的调控细则。其中，计划经济色彩浓厚的限购政策，成为近一个月内密集出台的地方细则中的重要砝码。迄今，已有包括一线四大城市在内的15个城市出台了严厉程度不一的“限购令”。以“限购令”为代表的一系列调控措施，在近期逐渐显现效果。10月份各地的成交走势显示，6至9月成交量持续上升的势头已受到遏制，但总体来看目前调控效果仍低于预期。通比较过往历次市场低谷成因可发现，只有当支撑市场的主要因素受到影响后，市场才会真正进入下跌轨道。目前，投资需求已得到有效抑制，“首套自住型需求”仍将占据市场主体；而开发商资金状况尚好，短期内降价压力不大。因此，预计未来数月，住宅市场将维持量低价稳的基本走势。调控之下市场维持平稳从“9.29二次调控”后，整个10月均处在政策调控的压力之下，但新房市场整体表现平稳，未现大幅下滑：一线城市住宅成交量环比下降，二线维持上升；价格未现松动；土地市场供求活跃，“低流标、低溢价”凸显市场理性；偶有热点地块引多方追捧；开发商本月表现分化，但年度计划已接近完成，销售压力不大。表1：“9.29二次调控”以来相关政策梳理范围备注评价限购15个城市限制需求深圳、南京不能买第三套北京、上海、厦门、宁波、福州、杭州、大连、三亚、天津、温州、海口、广州、苏州只能新购一套新盘限价上海、南京、温州、苏州开盘后不准涨价针对开发商收紧资金链，迫使其降价预售标准提高上海、宁波、大连、三亚更难获取预售许可证土地增值税上海、广州、杭州提高预征标准、税率预售资金监管北京、广州、成都借壳审批暂停上市房地产开发企业加息0.25%10月20日非专门征对房地产，与限贷效应叠加，可强化调控效果数据来源：中原集团研究中心2新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年10月新房市场：“限购令”下成交量仍高于5月水平从中原监测的9个重点城市住宅成交情况看，10月新房成交并未出现大幅下降，二线城市总体仍有不同程度的增加。一线四大城市中，除广州受到亚运城项目集中上市成交拉动，10月成交量创出历史新高外，其余城市成交环比均有所下降。其中尤以北京的成交降幅最大，达3成，但仍比8月份高出2成。上海成交环比降幅约为1成。深圳在最严厉的“限购令”影响下，成交量一度降至谷底，但在前期供应充足的推动下于10月下旬渐有起色，令全月成交与9月持平。二线城市中，除杭州受到限购影响较大而令本月成交环比大幅减少了约4成外，其余城市较9月仍有一定增加，成都环比增幅更是高达4成。新房市场受到9月份供应高潮的支撑，缓冲了二次调控政策的影响，令目前市场成交情况明显优于“新国十条”出台后的5、6月份。而二手市场由于不存在供应放量的影响，10月份市场表现远逊于一手。但从一线城市10月住宅一二手总成交情况看，仍明显优于首轮调控后的5月份。除北京外，沪穗深三市总成交量均比5月高出一倍以上。虽然4月的调控政策对市场影响有部分地在4月底已得到体现，但不可否认的是，此次新政出台一个月后，整体住宅市场的量价走势与调控的预期仍有差距。图1：重点城市一手住宅成交面积(2009.10-2010.10)050100150200250300北京/Beijing上海/Shanghai广州/Guangzhou深圳/Shenzhen天津/Tianjin重庆/Chongqing成都/Chengdu杭州/hangzhou万平方米10,000sqm2009.102010.11-2010.082010.092010.10数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心图2：一线城市住宅成交总量月度走势（2010.04—2010.10）050100150200250300350400450北京上海广州深圳万平方米2010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.10注：图中数据为一手住宅与二手住宅成交量之和数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心土地市场：供求活跃“低流标、低溢价”显理性繁荣虽然土地清查一直是此轮调控的重点之一，但土地市场依旧保持今年一贯的“低流标、低溢价”的理性繁荣。与“四月新政”后的市场情况不同，“9.29二次调控”后，房企并未过多驻足观望，土地成交依然活跃。同时，近几个月重点城市政府的推地意愿依然强烈。中原监测的12个重点城市，自8月份以来已连续3个月的土地供应量在2000公顷左右。10月份居住用地的供应近1000公顷，高于年均值的10%。大量的土地供应并未导致流标率的上升，10月份仅重庆、长春各流标2幅地块外，其余城市到期出让的地块均全部成交。7月以来监测中的12个重点城市宅地的流标率连续维持在2%~3%的低位。虽然近期土地出让大多以底价或低溢价成交居多，但热门地块仍受到开发商们的争抢。本月，成都攀成钢地块、广州金沙洲“退地地王”、南京浦口两宅地均拍出了“地王”高价。其中南京3新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年10月两幅土地以超过500%的溢价率更是创下了今年土地溢价的新高。总体来看，二次调控尚未影响开发商的拿地热情，尤其对不差钱的大型企业影响甚微。标杆房企：环比微降全年销售任务完成无忧10月，中原监测中的十大标杆房企销售情况普遍良好，总成交面积达440万平方米，环比上月微降2%，比去年同期增加了7成左右。虽然连续两个月销售环比上升的态势终止，但10月依然是今年月度销量的第二高位。本月有8家开发商的销售额环比上月出现下滑，而万科和雅居乐，则依旧在本月取得良好的销售成绩。万科本月销售额155亿元，保持了连续3个月的增长。雅居乐凭借其海南项目的热销，取得了销量环比激增7成的业绩。截止10月，十家标杆房企中有8家已完成全年销售任务的8成以上，其中万科、保利已提前两月完成全年销售任务。从销售计划看，在剩余的本年最后两个月内，标杆房企的销售压力不大，可保持稳健的推盘节奏和销售进度。表2：标杆房企销售业绩（2010年1—10月）开发商累计销售额2010年全年销售任务销售任务完成情况2009年1-10月2010年1-10月增长率保利504503-0.2%500101%复地789419.7%10688%富力21825316.2%30084%华润195170-12.8%20085%金地14519836.3%21094%绿城3803861.6%67058%万科63686936.6%800109%雅居乐13522264.4%24092%招商9695-0.8%15063%中海502477-5.1%50095%数据来源：行业监测系统，中原集团研究中心本轮调控市场环境优于以往今年4月底政策出台后，一线城市的二手房市场率先出现价格下调，5至8月各地二手房价连续下跌，累计跌幅达7%（按中原领先指数计算，下同）。二线城市中的天津、成都则依然上涨。而各地新房市场并未出现整体价格下调，仅有少量项目以低价入市，或以赠送面积装修方式促销。到9月，二手市场价格止跌回涨，新房市场则纷纷取消优惠促销，各地均现量价齐升之势。此次“9.29的二次调控”，尽管政策措施更为严厉，但可否取得预期目标，通过梳理2005和2008年一线城市所经历的两次价格下调过程，我们或可从中得到一些启示。支撑因素受挫房价始现实质下调纵观1998年我国住房商品化改革以来，期间经历过数次调控，但市场基本保持一个反复上升的势头。而支撑近十年我国房地产市场高速发展的主要动力，基本来自两个主要方面，即经济高速发展和民间财富增长。一旦这两方面因素受到影响，市场便会真正进入下跌轨道。2005年和2008年所经历的两次价格实质下调的过程，正是以上两大因素受挫所发生的效应。（1）投资需求受抑市场挤出泡沫2005年3月起，以上海为代表的长三角地区，率先经历了一轮价格调整。当时整体经济环境良好，市场需求旺盛。一线各大城市经济经历了连续10年的飞速发展，城市基础建设日新月异，发展前景广阔，诸多因素促成了房价的大幅上涨。而从市场交易环境看，上海二手房市场比较成熟，交易手续便捷，交易成本很低，如营业税、个税、土地增值税等交易税费尚未征收，银行可操作转按揭，过户时间短等等。这些因素均促成了房屋的快速流通交易，投资投机性购房非常活跃，推动房价高速上涨。在此市场背景下，政府通过增收营业税、取消转按揭、延长过户时间等一系列措施，有效地打4新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年10月击了投资型需求。上海全市场成交量（包括一二手）随即快速跌至谷底，同时二手房市场价格进入了连续9个月的下跌期，房价累计跌幅达17%，个别楼盘价格跌幅超过30%。该轮调整主要发生在较发达的长三角区域，全国其他城市楼市尚处起步阶段而未受实质性影响。图3：上海月度住宅总成交量（一二手）及中原领先指数价格（二手）走势（2005.01-2010.10）（2）融资环境受挫房企主动降价2007年底至2008年底，以深圳市场为首，全国市场真正经历了一次下调。2007年底，针对当时过热的深圳市场，政府通过征收土地增值税、提高二套房贷条件、收紧房贷等措施迅速冷却市场。2008年起，全国范围收紧对开发商的融资，加上年中起由美国次贷危机所引发的全球金融危机逐步影响到我国，各大城市纷纷进入量价齐跌的市场低谷。当时各大城市均有企业减薪裁员，经济前景低迷，购房者对未来信心不足。而开发行业在经历了2007年的高速扩张后面临资金、库存、地价款各方面的巨大压力。大型房企不得已降价促销，试图回笼资金。该轮调整中，一线四大城市的房价先后经历了9~18个月不等的下调。京沪穗三市的二手房价降幅在13%左右，深圳达26%。图4：深圳月度住宅总成交量（一二手）及中原领先指数价格（二手）走势（2005.01-2010.10）5新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年10月支撑因素犹劲本轮房价下调有限2005和2008年两次价格的实质下调，均由于支持当时市场高速发展的动力受到了外界因素的直接影响。如2005年的投资需求遭遇政策打击，2008年的整体经济陷入低迷。同时，开发行业，尤其是大型开发商的处境对新房市场价格走向有明显的影响。而今年的两轮调控下，支撑整体市场的动力未受到直接影响。整体经济依然稳定，因此很难出现2008年那样的全国性楼市低谷。而投机性需求已大为减少，在首套自住需求占主体的情况下，针对多套房的政策对其影响不大。加上开发行业经历过2008低谷后，激进的发展策略有所放缓，降价压力也不如前次低谷。综合考虑，本轮调控难以达到前两次楼市低谷的效果。当前市场情况与2005、2008年两次市场低谷对比，其中特点如下表所示：表3：1998年以来历次调控情况比较时间市场背景政策走向市场反应2005整体经济环境良好投资型需求活跃政策导致市场低谷新老“国八条”；增收交易税；增加炒房成本长三角地区量价齐跌，经历低谷，同期其他城市基本未受影响持续时间9个月2008整体经济低迷叠加紧缩政策经济低迷是此轮低谷主因全方位收紧开发商融资，同时限外年底转向扶持政策，减税减息08年全国范围量价齐跌大型房企受融资、库存、地价款多重压力，率先降价持续时间9-18个月2010整体经济环境良好自住需求比重高政策导致市场低谷4月增供应、抑需求融资收紧，未限外9月限需求、压房企15城市限购一线城市受影响明显大型房企资金、库存压力小二手市场降价效果比新房市场明显4月新政效果仅维持了3个月数据来源：中原集团研究中心后市预测：需求受抑短期量低价稳或现