中国房地产发展简史及相关政策

中国房地产发展简史及相关政策内容简介改革开放后，我国为促进经济建设、实现中华民族的伟大复兴，对一些重要的经济产业进行重点扶持和建设，房地产市场也在这样的历史潮流中应运而生。并逐渐成为影响我国经济的关键产业。为了了解我国房地产市场的发展及其变化规律，我们搜集整理了相关资料，沿着历史的发展纵观我国房地产的发展，并对国家出台的相关政策予以整理与分析。下面，就让我们从改革开放初期开始，了解我国各房地产的发展。第一阶段:计划经济体制下制度探索创新阶段(1978~1992)中国房地产的起步阶段由于中国特殊的土地所有制度和过去几十年旧的制度对人们思想意识的束缚,在市场经济发展的初期,很多房地产市场发展的条件都不满足,例如没有相应的法规和政策,无人敢涉足该行业。而且当时国内经济状况也处于比较混乱的状态-----------经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折社会需求过盛工业发展过快从1984年到1988年,全社会固定资产投资由2453亿元急剧增加到4493亿元,平均每年增加26.6%,社会商品购买力由4855亿元增加到10438亿元，平均每年增加22.2%,而同期现价国民总值平均每年增长19.1%.1985年到1988年，工业产值年递增达17.8%，轻工业19.1%，导致了国民经济结构的严重失衡。本来中国的工业结构就非常的不合理，由于价格制度缺陷导致的盲目扩大生产，更加剧了工业结构调整的难度经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折信贷和货币投放过多物价涨幅过高仅以1988年为例，当年的货币投放量高达680亿元，是1979年到1984年平均投放量的7倍市场零售物价总水平的涨幅从1984年的2.8%增长到了1988年的18.5%经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折经济秩序尤其是流通秩序混乱货币连年超经济发行，到1988年第四季度，市场中的货币流通量为2134亿元，比上年同期上涨46.7%，引发了物价的猛烈上涨，货币贬值。同年5月政府宣布物价补贴由暗补转为明补，7月份政府尝试着开放了名牌烟酒的价格。这一系列措施加剧了居民的不确定性心理预期，引发了1988年8月中旬的抢购风潮和挤兑银行存款的现象。1988年第四季度末的零售总额比上年同期上涨20.3%，8月份银行存款减少了26亿元，官方宣布的通货膨胀率达到18.5%政府采取一系列调控政策政府采取了一系列强硬的措施压缩固定资产，整顿金融，限制货币发行，控制消费，压缩社会集团购买力。由1988年开始的调整，到1990年取得了成绩。1989年到1990年的工业总产值增长速度分别为8.5%和7.8%；通货膨胀得到控制，1990年回落到了2.1%；基础产业得到加强；流通领域的混乱现象得到初步整顿；出口贸易由逆差转为顺差，改变了出口贸易由1984年来连续的逆差。由于处在经济制度的变革期，经济生活中深层次问题并没有得到根本性解决，1989年下半年到1990年上半年出现了经济下滑，工业增长缓慢，亏损增大。虽然这样的变化有很多因素，但最直接的原因还是中央和地方各级政府受到计划经期间长期产生的影响，在治理整顿期间，紧缩社会需求的力度过大，造成产品积压过多，销售不畅。因此，从1990年3月开始，国务院从压缩社需求转向增加社会需求特别是投资需求（增加了400亿固定资产投资），借此来启动市场和经济。很快经济开始回升房地产的曙光来临国家在这一阶段为住房建设的发展出台了一系列政策，其核心目的都是对住房建设的生产力的解放，鼓励住宅房地产的发展。由于过去长的制度制约，对于住宅供需双方来说，首先最主要的就是打消人们对现存制度，以及未来制度发展方向的疑虑出台了一系列政策制度探索政策货币与财政政策行政指导性政策返回政策分析大量的试点性政策中国特殊的土地所有制度，需要为房地产市场的发展设计新的符合中国未来发展的制度。另外由于文化大革命的影响，人们对中国未来政策的走向还有很大顾虑。因此这个阶段政府的主要政策就是一种理论上探索的实践与试点。也希望能打消人们的疑虑，增加人们对房地产市场未来的信心政策分析国家积极鼓励房地产市场的发展由于长期的压制消费，向工业发展集中资源，人们对住房的需求以及恶劣的居住状况已经到了不容忽视的地步。在这一阶段国家的不少政策都是为了鼓励房地产市场的发展政策分析房地产政策受到国内价格体系改革的重要影响虽然国家鼓励房地产市场的发展，但因为这一阶段正逢国家价格体制改革的过渡期，这一点所引起的经济波动对房地产市场的影响是非常巨大的。由于中国政府对宏观调控的把握还不是十分娴熟，导致房地产市场的发展总是经历这样的循环：经济发展——财政金融放松——经济过热——通货膨胀——财政金融紧缩——经济回落——萧条期——不得不放弃紧缩政策第二阶段：房地产市场的第一次快速发展期与调整期（1992至1998年）经历了1989年的抢购狂潮后，中国经济进入了一个调整期，发展速度始终处于低水平。直到92南巡讲话后，迎来了中国经济有一个新的高潮。从1992年到1998年，政府一方面在积极推动房地产市场发展的同时也注意到了对全社会的不同收入阶层的照顾。尤其是经历了过去几十年的低工资、高福利、低积累的过程后有很多家庭都难以承担商品房的负担。于是政府开始推行“安居工程”，并且实行和完善住房公积金制度。1985年-1995年住宅建设数据（单位：万平方米）年份住宅施工面积住宅竣工面积198518893.909565.10198615940.408915.50198711990.106452.80198811334.026008.9919899749.945064.2019909259.904824.78199111309.235687.92199213399.256919.15199315016.407993.44199416981.978955.12199516739.069249.25虽然该阶段房地产发展是相对稳定的，但是个别地区还是出现了大规模的房地产投机现象。尤其是海南的房地产泡沫，它的膨胀和破灭引起了社会的广泛关注。1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩个案例举同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；然而好景不长，随着国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。房地产泡沫膨胀期间，全国大量的国有、私有企业将自己的和自己从银行借贷的大量资金——借贷部分才是主要的部分——通过各种渠道投入到海南的房地产市场中。结果赚到钱的公司将钱转走，而最后进入市场的企业则被彻底套牢，很多被迫宣布破产清算。而巨额的亏损最终都落到了资金贷出的银行头上。当房地产泡沫破灭后，四大国有银行承受了巨大的损失。制度探索政策这一阶段仍然是制度建设的重要时期。出台的一系列政策涉及城镇住房合作社，商品房市场的规范，随着建设规模扩大导致的城市拆迁问题的处理办法，安居工程，房地产交易的办法，房屋的租赁。安居工程指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售住房，优先出售给无房户、危房户和困难住房户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的困难住房户，不售给高收入家庭。一、对房地产市场基本制度的完善，中低收入者的住房保障制度以及对城市拆迁过程中弱势群体的保障制度。这一阶段在制度构建方面，更加关注的不再是建设，而是房地产建设过程中的调控与管理，如《商品住宅价格管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。这些政策的侧重面也可以看出中国的房地产市场的发展水平和第一阶段已大不相同了。二、金融财政政策也对建设机构的贷款向个人住房贷款倾斜，纵观这一阶段的金融政策发展，建设领域的政策已经比较成熟。为了刺激消费，这一阶段的金融政策主要是对个人房贷的支持和房地产交易中的抵押。这一时期政策的主要特征第三阶段：房地产市场的第二次快速发展期（1998-2002）随着住房制度不断深化和人民收入不断提高，住房成了新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配的取消和按揭政策的实行，房地产进入快速平稳的发展时期，房地产成为支柱产业之一。在1998年的洪灾和东南亚金融危机的影响下，中国政府为了维持东南亚经济秩序和人民币的坚挺，中国政府提出了住宅产业化、教育产业化、医疗产业化。年份固定资产投资总额（亿元）住宅建筑面积（万平米）199828406.17127571.61199929854.71139305.93200032917.13134528.83200137213.49130419.64200243499.91134002.10200355566.61130160.75制度探索1998年7月3日国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知。1999年1月27日国土资源局关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知。1999年4月22日已购公住房和经济适用房上市出售暂行管理办法。1999年8月13日建设部关于进一步推行公有住房改革通知。2000年7月19日关于积极稳妥推进问有住房租金的改革意见。2000年9月11日建设部关于进一步规范经济适用房销售和建设行为的通知。2001年4月4日商品房销售管理办法。2001年5月24日国土资源部关于严肃执法从严处理国土资源违法违纪案件的通知。2001年6月13日城市房屋拆迁管理条例2002年3月26日关于建设部住宅与房地产公司加挂住房公积金监督管理司牌子的批复。2002年6月19日关于完善住房公积金决策制度的意见。2002年11月4日关于抓紧做好对各地贯彻落实《住房公积金管理条例》、《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》情况检查验收工作的通知。这一时期出台的深化住宅改革的政策，以及关于“房改房”和经济适用房上市买卖的管理办法都在推动住房地产市场和二手房的发展，促进住宅商品从高收入者向低收入者的逐级过渡。与此同时，国家也很重视安居工程的计划和实施。1999年出台的“土地招挂牌制度”是近年来中国房地产开发所需土地供给的主要制度，取代了过去执行了20多年的“协议土地出让制度”。但是“土地招挂牌制度”也存在一定的问题。2001年11月16日国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知。说明在拆迁过程中国家公权对人民私权的侵犯也逐步受到社会和政府的关注，政府出台了相关的政策对人民的私权进行了保护。第四阶段：房地产市场过快增长多项宏观调控政策出台(2003年后)从2003年开始，中国的房地产市场的发展十分迅猛，伴随而来的是国家多项宏观调控政策组合的出台。在这时期，虽然国家也出台了一些制度建设的政策，但是最值得研究的是国家对固定资产投资过快而采取的宏观调控措施。在2003年以前，房地产投资一直处于高速的发展之中。但是从2003年开始第二和第三产业的固定资产投资也开始猛增，第三产业增长率从过去的十几个百分点上升到了二十几个百分点，第二产业固定资产投资的规模更是巨大，远远超出了其他产业。从2003年开始，中国的工业现代化也进入了新的发展阶段。而根据2005年的工业发展报告，中国处于工业化的中期，将在未来的发展中实现从制造大国向制造强国的转变。中国不仅仅在努力实现工业现代化，还面临着信息化革命的挑战和机遇。信息革命向社会各个层面的渗透，导致了第三产业的蓬勃发展。在未来很长的发展时期内，中国都将面临各个产业征用土地的局面。