中国房地产明天与企业的作为(高继胜)

1中国房地产明天与企业的作为——高继胜主持人：大家下午好，今天非常高兴邀请到浙江莱茵达集团高继胜董事长，高总一直是我们历届学员特别喜爱的老师，讲课非常有激情，而且高总的公司在短短几年时间发展的非常好，在全国二十多个省市都有自己的分公司，今天请高总为我们讲的是中国房地产明天与企业的作为。高继胜：各位学员大家下午好！刚才我跟朱总交流了一下，我们这个班一共是一百多个学员，来自全国各地，都是我们地产界的财富和地产界的精英，我今天跟大家交流的就是中国房地产的未来和我们企业怎么样在这个产业里面不断壮大，有所作为。中国房地产业跌荡起伏的走过了20个年头，这个产业带来太多人的希望、寄托和企盼走进了新世纪，走到了今天，它成为我们国家国民经济重要的产业支柱，成为了经济的焦点，成为了舆论的焦点，成为了瞩目的产业。有人说这个产业是让我们自豪的产业，这个产业也是让人羡慕的产业，这个产业是更让人妒嫉的产业，其实都反映了我们这个产业已经为国人和世界全球范围的高度重视和瞩目。这次两会期间我们所热爱的产业又一次推到了舆论的前沿，引起了全国人民的高度重视，舆论的焦点就是房地产的价格。都说房地产的价格太高，我们现在的收入水平无法接受高价的房子，高价的房子没有人住得起，所以又把我们这个产业推到了一个备受舆论关注的前沿，也推到了一个让政府神经高度紧张的前沿，所以我想这是最表象的现象，是什么问题、什么状态下又让房地产的价格和这个产业成为全国的焦点呢？它绝不是偶然的，我把这个价格作为开头来讲我的第一个问题。中国房地产目前的基本矛盾和这个产业所面临的前所未有的社会冲突，而且矛盾和冲突是不能以我们主观意志为转移的，也是不可回避的，我们的政府、产业的从业人员，特别是地产界的精英，唯一的办法就是正确的面对，勇敢的迎上前去，并且对这个产业的未来发展进行认真的分析，我们虽然不能先知先觉，但是要努力到先知先觉，先敌发现，先敌开火，先发制人，方能赢得自我发展空间。现在的主要矛盾焦点表面上是房价不断地上涨，是什么力量在推动着房地产的价格不断地上扬呢？去年5月宏观调控以后，我记得在我们第四届还是第五届班的时候我讲过，宏观调控在市场上的反映应该是房价的不断上扬，而且沿海地区房价上涨的幅度将会更大，在上海第六届的课上我也强调了房价是不可能在短期内回落的，继续向上冲刺是绝对的市场表现，事实上半年多来时间证明，我的推断是正确的。我去年曾经写过关于房价为什么会上扬，今后几个月，乃至几年房价还要继续上涨的根本原因是什么，网上说高继胜是算命先生，你既然这么会算命，你怎么不算算你的股票什么时候能涨上去，让我们减少亏损呢，当然股票是受宏观大环境的影响，各股无能为力的，如果说1400多家上市公司的个股都把自己的事情做好了，我想股票自然会上去，问题是在1400多家上市公司是不是已经规范了，是不是你的质地已经很好了呢？所以说经济问题既有宏观的问题，又有微观的问题。所以围绕房地产价格上涨来讲，去年我们在报纸上都可以看到，业内的产业2领袖任志强先生跟国土资源部进行了为期三个月的论战，这个论战的焦点就是“是谁推动了房地产价格的上涨”，任志强认为中国房地产价格不断上扬是由于地价的不断推动导致的，国土资源部认为，是房价不断地推动，才让土地价格有了上升的空间，所以说根本的责任是因为开发商让房价卖的太高了，所以这样的争论持续了两三个月，也就是到底是先有鸡还是先有蛋的争论，这种争论我认为是表面的，它没有触及到根本的问题，造成房价上涨表面的现象有成本的原因、有地价的原因，也有开发商有利润空间向上涨价的原因，但是这只是经营活动的市场表现，根本的动力在于供求关系。经济学上价格受供求关系的影响是绝对的，供大于求，过剩市场、过剩经济条件下价格自然回落，甚至价格要跌到成本以下，因此才会有许多老板要跳楼的现象，当产品供不应求，市场十分短缺，市场处在一种饥渴的状态下价格自然上涨，价格上涨的速度和供求关系原则上呈正比状态，越缺货价格越上涨，越接近供求平衡点价格越趋向合理。这是一个最根本的原理，但是这场争论没有涉及到市场供求关系带来了房价上扬的根本问题，由于供不应求造成价格上扬，因为价格上扬，给房地产的开发商带来了巨大的利润空间，由于开发商有巨大的利润空间，推动了政府对土地期望值的价格不断上升，这种期望值又推动了土地挂牌价格和拍卖竞价的不断上升，由于土地价格的上升进一步推动了开发商成本的上升，又让价格在原有成本的支撑点上进一步向上推动，与此同时由于价格的巨大空间、盈利的巨大空间，又吸引了大批的投机者、投资者介入到消费行列当中，因此让消费继续扩大，消费扩大、市场扩大又进一步加剧了供求关系的矛盾，由于继续扩大供不应求的市场格局，继续推动房价上扬，这样房价上扬推动土地价格上扬，进一步吸引更多人来投资，价格继续上扬，轮番上涨造成了今天一些地区、一些城市房地产房价居高不下，上涨幅度惊人的局面，这种局面是我们所不愿意看到的，但是它却客观的、真实的、具体的在我们所处的社会里和城市里发生了。全国31个重点城市，备受关注的成为全国房地产处于警戒状态的城市，戒备状态的城市是上海和杭州。2003年的8月份杭州房价平均价格在7000块钱左右，新华社的记者连续给温总理写了四封信，温总理进行了五次批示，搞的浙江非常紧张，最后我们主管的副总理曾培炎到杭州进行了实地调查，并且表示浙江的房地产形势是健康的、繁荣的、稳定的，局部舆论就下去了，所以说现在舆论和对于舆论的反映都是过度的，舆论是过度的，政府和消费者、开发商对舆论的反映也是敏感的，同时是过度的，过度的舆论和过度的反映就加剧了对这个产业产生的动荡。进入了2004年，杭州的房地产在舆论的推动下人们觉得预期不好，到了6月份的房交会进行了冰点，使杭州房地产1996年进入逐步启动，到2000年推进高潮，到2004年的6月份进入了低谷，往年的房交会是人头窜动，成交活跃，始终以刷新历史记录为前提，但是2004年6月的房交会门厅冷落，成交寥寥，一副荒芜和凄凉的景象。到了8月份房价继续推动，这种房价的推动是波浪形的，前一个波峰到后一个波峰绝对是要增长20－30％，有的甚至要高达60％，过了这个山头，另一个山头需求量更大，价格更高，这是一个规律。到了去年11月份以后，全线房地产飘红，成交量之大，价格上扬速度之快，我去年8月份说尽管现在整个市场反映低迷，但是我认为两年以后杭州环城内不可能有15000元以下一平方米的房产，今年2月3月份一下子推到了12000元一平方米，所以去年6月份以前的低迷到8月份以前的火热又引起了中央的高度关注，因此去年温总理对浙江的批示是五次，我们浙江曾培炎的批示是八次，省委书记批示十次，省长批示十3五次，高度密切的关注着这个产业的发展。再看上海，上海环城以内的，去年宏观调控以来到现在增幅38％，郊区盘，由外环到郊区增幅是40％，处在核心地带和郊外的中间地带，这个层面涨幅18％，不到20％，总体上海房价增长速度是非常快的，很多人感觉到上海的房价不是增长百分之几十，而是成倍的增长。去年10月我去考察过滨江恒润花园，当时的二手房卖价是2.8万，我为之心动，但是稍稍犹豫了一下，现在回国头去看，它现在已经涨到3.8万了。但是全国也有少数地区房价是走平的，甚至是下跌的。比如说深圳，深圳去年以来房价涨幅只有8％，不到10％，当然版本是多家的，有的说它增长12％，有的说它增长了10％，我估计肯定是在10％以内，因为很多的二手房它维持在两年前左右的价格，二手房的价格不上扬，新盘的价格就失去了它上扬的依托和市场的支撑。深圳为什么会平缓的上涨。再看广州，广州去年以来有的月份是下降的，有的月份是上涨的，但是平均涨幅是非常有限的，特别是在所谓的华南板块，包括番禺、中山一带房价的涨幅是非常缓慢的，为什么会出现有的地方热的水深火热，有的地方却近于冰点，这就是供求关系使然。比如说大家现在反映上海和杭州的房价高的惊人，摩根斯坦利的研究分析院谢国宗去年11月份发表文章，语出惊人，他说上海凭他的估计多则半年，少则几个月，肯定要出现楼市崩溃，泡沫是毫无疑问的，为什么会出现过热？不就是供求关系吗？杭州的房价高了，上海的房价高了，如果说现在上海总的供应量大约在3000万平方米，一年内马上供应3000万平方米，看你的房价还降不降，杭州一年大约消化1500万平方米，我现在马上供应1500万平方米，你的房价不下来是不可能的，所以说当前房价过快的上涨根本原因就是因为需求的不断扩大，加上价格的上涨、投资的介入，进一步推动了需家的需求，造成了房地产产品的供不应求。房价过快的上涨对于国民经济的伤害、对于产业的伤害毫无疑问，是严重的，我们不希望看到淘金的局面，我们都是开发商，都是总经理、董事长、老板，我们是淘金者，我们希望有很多的金矿，但是世界上所有的金矿都是很快的资源枯竭，到过新加坡和马来西亚的同志都看过曾经华人在那里的淘金热，去南非可以看到南非金矿的淘金热也有华人的身影，去加拿大也有华人在那里主动的和被迫的淘金局面，既然是淘金就会吸引着越来越多人的参与，资源是有限的，开发的人、淘金的队伍越来越大，资源很快就会枯竭，房地产也这样，毫无疑问它是当前所有产业当中盈利水平最高的，是一个巨大的金矿，当全社会的人都来淘金的时候，这个资源很快就枯竭的，所以我们这一代人希望它是持续的发展，希望它是和谐的发展，而不希望它在过热之后很快的泡沫破灭，进入到一种我们没有经验的困难境地。我们只是经历到了这种辉煌，我们所经历的是傲慢，我们所经历的是成功，我们没有尝到过失败，没有尝到过箫条的社会经历，除了1993年从海南掏出来的精英之外，我想在座的大部分同仁是没有这番经历的，但是我1989年在日本留学的时候，我所经历的箫条的，由高峰到低谷，由空前的高度繁荣到极端的困难，这个社会经济状态下的社会人和这些老板人是如何痛苦。1989年5、6月份我到日本留学，那时候我有一个很好的朋友，他每天晚上都到我那儿吹牛，他一方面做地产，另一方面做股票，地产也赚钱，股票也赚钱，形象的说晚上一坐下来他就说，高先生今天又开进了两辆奔驰，每天的收入，资本增长就相当于每天开进了两辆奔驰，真的非常开心，那种状态我认为是这代日4本人所经历的最好的历史时期。但是到了1990年的元月，1月1号是我们的正月初一，他们是元旦过年，元旦12点的钟声敲响，我认为它不是进入了新纪元，而是敲响了日本经济的响钟，没有几天股票爆泄，接下来就是房价的大幅度下降，房价下降地价也大幅度下降，人们这种恐慌，对于经济崩溃的恐惧跟我们的人群面对洪水、面对海啸、面对地震、面对火灾的道理是一样的，那个老兄以后到我这儿来，又有三辆奔驰开出来，开出去的不是奔驰了，开出去的是整个车队了，这是我亲眼看到的实实在在非常具体的，而不是抽象的东西，所以作为这个产业利的从业人员，我们有社会责任，不能说今天我赚钱就行了，我们希望它是长治久安的充分繁荣的，又是持续和谐的，是绿色的、健康的发展，这是我们的期望。我们的老百姓希望房价降下来，开发商不希望今天占100％的利润，希望它每年有15％，100％两年没有了，后年要不要活了，后年是不是不当老板了呢？我们希望它每年10－15％，赚50年，在我们有生之年开开心心的做老板不好吗，但是这是一厢情愿，消费者说你们开发商是强势群体，我们是弱势群体，因此他状告我们，我们往往非常被动，事实上非常可怜，我们是不是强势群体？我们对于一个巨大的市场，对于一个像潮水一样的市场，对于强势的政府面前我们是强者吗？我们同样也是弱者，也是希望政府能够伸出友谊的手，伸出公平的手来扶持我们，可见企业只是一个细胞，是国民经济当中的一个细胞，企业对于大势是非常属小的，是无能为力的，千千万万个房地产企业正处在政治、经济、文化的漩涡当中，正处在一种矛盾的运动当中，这是我们不能回避的，但是不能因为我们是弱者，我们是细胞，就不作为了，那也不行，我们要分析形势，预测未来，把握主动，方能大有作为。中国房地产业到底面临着什么样的矛盾和冲突呢，我曾经说过，在房地产健康发展的条件下，中国房地产业的基本矛盾是大规模的、多元的需求和落后的生产力之间的矛盾，除此之外我觉得在当前我们还有很多很