中国房地产的发展

中国房地产发展历程——**置业房产经纪有限公司回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁会发现:房地产既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。我国的房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地。做为房地产业的从业人员的我们，必须要知道我国的房地产发展史，明确我国房地产发展的各个时期的主要事件，了解现在房地产所处的历史阶段和在国民经济中的地位。这是成为一个合格的房地产从业人员必备的知识和素养。目录一改革开放前的房地产市场房地产市场的转折二房地产市场跌宕起伏发展时期三房地产市场发展总结四改革开放前的房地产市场改革开放前我国走的是计划经济的模式。在计划经济时代的中国住房是国家生活物资再分配体系中最具代表性的福利品,国家通过单位这种基层社会组织单元向城市居民提供公房，这种形式是这一时期城市住房的主要形式。新中国成立到70年代末，我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。这时期的房地产发展受到国家计划经济的影响。可以说房地产市场是不存在的。长期实施的是住房实物分配，这种制度是“租不养房”再加上政府和企业的财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。房地产市场的转折新中国成立时中国有5.3亿人口，到1978年增加到9亿。1949年我国人均居住面积是4.5平方米，1978下降到3.6平方米。这还不包括城市逾1000多万尚未返城的上山下乡知识青年，假如把他们算上可能连3平方米都不到。1978年前中国累计用在住宅上的投资仅为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比刚刚建国时少了0.9平方米，全中国的城镇人口中，近一半是缺房户。在“重生产，轻消费”的新中国经济观念中，普通职工的住房需求，被认为是次要的和可以忽视的，本应用于住房建设的资金，被用来发展重工业。1978年我国采用的是福利分房制度，今年70多岁的朱奶奶告诉我们，“想分房要论资排辈。”所有人都期盼着单位分房能尽快轮上自己。但是单位分房的情景更是让朱奶奶至今难忘：“只要有一点风吹草动，送礼的、递条的，甚至拿菜刀威胁的。经常有要结婚的年轻人，跑到有关部门吵着闹着要求分房子。”1978年我们面临的住房情况1978年10月20日上午邓小平视察北京新建住宅楼时，说的话并非无心之语，而是充满深意，暗藏机锋。1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1978年邓小平访问新加坡视察商品房小故事：房地产商品化理论的出现时任《红旗》杂志社经济组组长的苏星在1979年下半年，他写下了题为《怎样使住宅问题解决得快些？》一文，发表在《红旗》1980年1月第二期上。他在这篇文章中解决了一个关键性问题，就是用马克思主义的观点，论证出住宅是个人消费品，而且依然是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。文章指出，住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。此文，为即将进行的住房制度改革，找到了理论依据。一石激起千层浪。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。当时，人民日报组织了一系列讨论住房建设的文章，“目的在于交流看法，促进城市住宅的建设”，其中新华社记者鲍光前以“解决城市住宅问题的探讨”（之一、之二、之三、之四）为副标题，连续发表了《城市住宅国家包不下来》、《国家建房出售是个好办法》、《充分利用私人投资建设住宅》、《降低造价、鼓励私人购房》等四篇文章。这些都为房地产的商品化提供了理论的依据。历史经验表明：矛盾的总爆发导致的往往是社会的大变革房地产的商品化势在必行！！房地产市场跌宕起伏发展时期第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）中国房地产发展四个阶段第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1979年，中国第一个商品房小区出现1979年时任深圳市房地产管理局副局长骆锦星开发的--东湖丽苑1980年4月2日，中国当代房地产生日。1980年也被视为地产江湖的元年——“土改”和房改”在这一年同时“转动起来”。这两个中国房地产的发动机，带动了整个房地产市场的起飞。1980年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕1980年4月2日，邓小平兴致勃勃地登上了北京城前门的一座高楼，一边鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，一边对陪同他的胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中央负责同志谈长期规划和建筑业及住宅问题。邓小平说：房子是可以卖的。从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去，我们很不重视建筑业，只把它看成消费领域的问题，建设起来的住宅当然是为人民服务的。但是这种生产资料的部门，也是增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入，增加积累的一个重要的产业部门，要不然就不能说明为什么资本主义把它当成经济的三大支柱产业之一。所以，在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位。建筑业发展起来就可以解决大量的人口问题，就可以多盖房子，更好的满足城乡人民的需要。要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，要联系房价逐步提高房租，使人们考虑到买房合算。繁华的市中心和偏僻地方的房子、交通方便和不方便地区的房子、城区和郊区的房子租金要有所不同，将来房租提高了，对低工资的职工要给点补贴。这些政策要联系起来考虑，建房可以鼓励公私合营，今后盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房，平房改楼房能节约耕地，要适合不同地区和不同居民的需要。小故事：1980年邓小平关于建筑业的重要谈话1980年出台的《全国城市规划工作会议纪要》提出：“对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造，都应考虑组织开发公司，实行综合开发。”各地的房地产开发公司纷纷成立。1980年，中国第一家开发公司—深圳特区房地产开发公司（深房集团前身）进入1980年才8天，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。说是公司，其实只有5个人，除了总经理，还有财务、出纳、两个技术员，他们的资产是4部旧单车，一间平房和几张桌子，4万元港币的开办费是从香港商人那里借来的。成立公司的目的只有一个：和香港商人合作建房子。此前，因为缺少资金，46岁的骆锦星正为解决两万平方米干部住房发愁，偶然听一个香港朋友说，你这个局长是在端着金饭碗要饭，为什么不可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润分成？这话把骆锦星吓了一跳。在当时出让土地是要犯国法的，但得承认，这个提议挺让人心动。为了找一个合理合法的理由，经历过“文革”洗礼的骆锦星，与深圳市委政策研究室的一帮人经过冥思苦想，突然记起了“马恩列斯”，希望从“祖师爷”那里找到理论根据。还真让他们找到了。翻了几天后，他们在《列宁选集》的“住宅问题”这一节中，查到列宁引用过恩格斯一段话：“……住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”骆锦星连夜向市委书记张勋甫报告，后者也引经据典地表态：“《共产党宣言》中还说‘剥夺地产，把地租用于国家支出’，你们就先干着试试看吧。”小故事：骆锦星与他的开发公司1981年，中国第一家物业公司：深圳物业管理有限公司中国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司上世纪80年代初，随着房地产市场发展的需求，深圳市政府对房地产行业提出了“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1980年8月，当时深圳唯一的房地产企业――深圳经济特区房地产公司（今天的深房集团）开发的东湖丽苑小区作为深圳第一个涉外房地产工程开工兴建。为了创造安全、文明、舒适的居住环境，1981年3月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理企业――深圳市物业管理公司（1998年4月通过改制，规范登记，改为“深圳市物业管理有限公司”），对该小区进行专业化管理和提供全方位服务。东湖丽苑小区业主主要来自香港，公司开始筹划从香港引入物业管理这一崭新的管理模式。1981年5月，公司组织考察团去香港参观考察。考察回来后，结合特区改革开放实际，对香港的物业管理经验加以扬弃，归纳出很多有益的东西。1981年9月，深圳市物业管理有限公司正式接管东湖丽苑，东湖丽苑物业管理处应运而生，这是我国第一个对商品房实施综合性管理并提供有偿服务的小区管理处：业主的水电费由收款员代收代缴，小区的清洁工作由清洁员打扫清理，花草树木由绿化工栽培抚育……这些在今天看来必须做的基础工作，在27年前却是迈出内地物业管理和服务的关键一步，揭开了一个行业的崭新一页，也拉开了物业管理在国内蓬勃发展的序幕。创业开头难，5个人在翠竹路旁一间简易工棚里白手起家，到了1981年底，才搬进东湖丽苑4栋一楼一套50平方米的住宅办公。在国内没有前人的经验可借鉴，财政上也十分困难的情况下，没有向国家要一分钱，而是靠财政借贷3.4万元，就开始了初期运作。尽管底子一穷二白，但创业者们下决心走出一条“自我运转，自我完善，自我发展”的新型房产管理之路。在全国最早提出“依法管理，业主至上，服务第一”的口号，最早实施“取之于民，用之于民”和“收支平衡，略有节余”的收费原则。1982年国务院在常州、郑州、沙市、四平等4个城市开展住宅出售试点。围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。1982年4月17日，国务院在批发当时国家建委、城建总局对前两年公有住房出售试点情况总结报告中，同意在郑州、常州、四平和沙市4城市开始进行新建公有住房补贴出售试点。补贴的原则是，个人负担三分之一，职工所在单位和地方政府各补贴三分之一。售价仍以土建成本价为标准，每平方米建筑面积价格大致控制在150元到200元之间。补贴之后，每套住房的售价中个人负担大致相当于一个职工3到4年的工资总和，或者等于职工家庭两年的家庭总收入。加上在售房时对职工采取的一系列优惠政策。如，给予一次性付款的职工以20%的房价优惠，分期付款年限扩展20年等。由于有政府和单位的补贴，售房有优惠，群众的购房热情有了很大的提高。到1984年8月，仅上述4城市补贴售出的公有住房就达了2140套，建筑面积共11.45万平方米。出售收回和将分期收回的资金基本可达投资的30%左右。1982年，我国第一个工业园区——上步工业区1982年年初，一个叫尚志安的山西人来到深圳淘金，他走进深圳市政府，放出话来：“给我政策，不要一分钱，我就能在荒山野岭上开辟出一个工业区来。”几个市领导商量一个，“既然不用政府投钱，就给他一块地，让他自个折腾去吧！”看似天方夜谭，但机会就这样被尚志安抓住了。政府给他的地的确是荒山野岭，杂草丛生，这块地方叫“上步”。拿到政府的土地批文之后，尚志安到银行贷款1800万，第一栋厂房很快就开工了。几天后，就有一家香港企业找到他，交钱买厂房。尚志安迷惑地说：“厂房还没建好呢，怎么能收你的钱呢？”对方解释说：在香港都是先交钱认购，然后再收房。尚志安恍然大悟，立即开始预售厂房，再用收到的预付款去建造新的厂房，资金像“滚雪球”一样膨胀，1800万转眼变成了1.44亿。深圳第一个工业区——上步工业区就是这样建成的，这是中国最早的工业房地产，也是房地产预售的起点。今天如火如荼又备受争议的商品房预售的源头就在这里。尚志安1982年建造的上步工