社区商业规划与设计与案例分享

社区商业是一根根毛细血管，深入到城市生活的各个小单元，市场前景广阔，因此国内不少知名地产企业争相进入社区商业新蓝海，并且头部企业也已推出较为成熟的社区商业产品线，当中以万科里、绿地邻里中心为代表。不过，大部分商业项目往往因为各种因素一路踩坑到开业，有的即便完成招商，顺利开业，也逃不过“最多火三年”的魔咒，冷清收场。因此本文整理了当下社区商业前期规划与设计常见问题做一简析。现状、痛点分析社区商业经过20多年的发展，建筑形态从住宅底商及街铺，逐步演变为集中式购物场所，业态更复合，购物更具体验感，社区商业已从对居民吃喝拉撒基本生活需求的满足，升级对精神层面的满足。而当前传统社区商业，面临的问题集中在：底商过剩、缺乏规划、电商冲击、附近综合体竞争等。近几年新增项目则大部分躲不开空间限制（商户少、可逛性不足、曝光量低）；时间限制（全天候需求与商业体早10晚10矛盾）；情感限制（除了物理空间，还需要赋予“意义”，促成情感链接，用户粘性）；同质化（争相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用户调研与沟通）等问题。以上问题无论向内看还是向外看，造成因素都很客观，也很重要，但这并不是最根本的因素。商业需要强于理解商业规律、敢于尝鲜创造先机、善于突破发展瓶颈的操盘手，更需要有执念、谋长远、重人才、能大度的企业家。规划时要避的“坑”01|项目规划既要契合当前实际，又要有调整的余地。销售/运营时流的泪，都是当初规划设计时脑子里进的水。很多社区商业缺乏合理规划，使得商铺价值大打折扣。首先，一个社区商业的规模多大，业态比例怎么划定，都需要做精准的定位。只有详尽调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，了解辐射区域内的顾客需求和消费水平，才能做出最佳的判断，比如，项目所在区域老龄化严重，则显然不适合建造儿童主题商场；若建在高校附近，则适合文化艺术类主题，可以引进密室、鬼屋等价格不高又相对新奇的业态。其次，要预留调整空间，以便适时调整。任何类型的商业，都不可能一开始运营就达到最佳的状态，需要不断调整；另外，消费者的偏好会不断发生变化，也要对症下药。因此，必须要预留15%左右的空间，便于有需要的时候调整。02|建筑等硬件指标要符合具体业态的使用标准无论多好的业态规划，终究还是需要建筑物本身去承载。这里面有非常多的坑，开发商们一掉再掉。比如物业布局不考虑居民出行习惯：某开发商的商铺2012年交房，虽然现在项目及周边入住已较为成熟，但鲜有商家愿意承租，因为其商铺位是沿城市快速路一侧分布的。有些建筑标准不符合业态要求。某社区商业，开发商前期花了很大力气把商家招进去，但一年之后，商家就流失了大半，剩下的则集体抗缴物业费，起因就是烟道设计不合理，餐饮类商家根本没法做生意。03|主题主题主题！形成合力才能实现差异化虽然互联网打破了传统物理界限，但是以家庭消费，社交需求和个人休闲为场景的社区商业还是有吸引力。早点摊位，菜店水果店，小超市，银行网点，快递柜，美容美发，还有SAP会所和社区诊所等等，这种满足生活最基本需求的业态，确实是社区商业pk电商和综合体的有力武器。但仅仅靠这些还不够。社区商业必须要有鲜明的主题。设计重点好的商业设计必须以优秀的商业规划为基础，商业设计的真正魅力所在，就是通过建筑、景观、标识、艺术等多专业的统一设计来创造一种环境，能让顾客停下来、留下来，让顾客乐意来。优秀的商业设计可以激发消费者的消费欲望，让人们享受自由购物的乐趣。当人们深深陶醉于这种体验氛围时，整个商业地产的潜在价值也将会可持续地成倍增长。01|动线设计动线设计直接影响商业后期的运营效果。商业面对的人群较广，动线种类相对复杂，必须对人流、物流、车流等不同类型的动线进行合理组织。提供便捷的交通环境是商业高效运转的必要条件。不仅前期规划设计要考虑这一点，后期的管理与经营也必须同步跟进。许多商业的失败不是因为设计问题，而是缺少与规划设计思路一致的高效、系统、现代化的管理手段与设施。02|首层平面设计对大型商业来说，首层平面的设计很大程度上关系到其商业价值能否跃升。首层商业直接与外部环境相连，最先与人接触，不仅承担着商业运营管理功能，而且是人流集散点、垂直交通与水平交通的节点、室内外空间的交叉点。可见既要满足商业通达性的需求，又要创造良好的商业环境，使其价值最大化，首层平面设计可谓重中之重。03|地下车库特色设计对于商业来说，地下车库往往成为接待顾客的“第一大堂”，停车需求是否被满足，是否有明确的区域划分和标识系统，是否足够方便也逐渐成为人们是否选择该购物场所的重要因素。04|地下空间增值开发对于商业来说，地下一层甚至是地下二层空间都存在潜在的商业价值。利用立体化交通组织，通过下沉广场、中庭空间、光线、广告导识、特色业态等多方面设计因素引导人流自然进入地下商业空间，打造地下商业氛围，充分发掘其潜在价值。05|商业设计之体验式空间设计好的空间设计可以有足够的冲击力和吸引力。而我们所追求的空间有一个共同特质——强调人在其中的“体验性”。因为传统商业模式的价值优势归根究底就在于体验式消费模式。随着社会的发展，人们对情感沟通的需要将远远大于物质消费的价值。所以，精神层面的消费需求前景无可替代，体验式空间的开发至关重要，它已经成为商业项目成功与否的重要标准，时间消费、精神层面的需求将是未来商业的发展方向。06|室内外空间的互动性、连续性在商业设计过程中，不容忽视的是外部空间的设计以及室内外空间的互动与交流，包括灰空间的利用。其核心是创造出舒适、有趣而且充满活力的开放性空间。现有许多商业室外空间预留不足或者处理方式简单、生硬，没能与商业形成良好的沟通，这些都为后期商业运营埋下隐患。事实上好的商业设计不仅是做“点”，而且要做“面”，要充分利用商业外部空间，将其与商业本身统一设计，同时结合景观、标识、色彩、形象艺术等专业一体化设计，让商业感染力不断扩大延伸，甚至影响周围的城市环境，如此，商业对人的吸引力才会更强。案例解析以下内容截取自商业与地产.日本ODAKYU湘南GATE购物中心仅拥有1.26万平方米经营面积的ODAKYU湘南GATE购物中心，改造前效益在集团内与其他项目相距甚远，改造后“首发”9天内便突破5亿日元销售额（约3200万人民币），而其所在商圈还集中了众多“竞争者”。关于项目ODAKYU湘南GATE改造之前是位于藤泽站南侧的小田急百货藤泽店，面对“生存危机”，从2018年6月开始，进行了10个月左右的大规模工程改造，将传统百货升级为新形态购物中心，并改名为ODAKYU湘南GATE，总计8层，卖场面积约1.26万平方米，共包含65家专卖店铺。项目明确提出了自身“MyFavorite&3rd.Place”的概念，希望人们将这里视作一个“舒适的第三空间”，可以与家人、朋友一起轻松就餐、短暂休息，并值得分享。这一理念与新引入的店铺也正“投人所好”,ODAKYU湘南GATE开业仅9天的时候，销售额就达到了5.13亿日元（约3200万人民币），吸引了大量周边消费者慕名到访。如果仔细探究，可以发现，尽管场子小，但精心规划的楼层设计、得以突出的本地味道、丰富多元的餐饮选择、细致入微的服务感受一个也不少。主题楼层，本地生活风情的体验场离藤泽车站不远的江之岛，将是2020年东京奥运会的帆船比赛会场，加之整个地区临海的休闲氛围，“突出湘南特色”成为此次ODAKYU湘南GATE转型中格外重要的一环。在整体空间中，顾客随处可感受到湘南独有的“海的味道”——海水的浅蓝色、浪漫轻松的浅粉色、船只的原木色，给人以朝气活泼、愉悦洒脱的休闲感。与原先相对老气的百货印象形成反差，更轻松接地气的活力氛围、时尚精致的内部装潢，让ODAKYU湘南GATE一经开业便受到年轻人的追捧。围绕人们近年格外看重的餐桌文化、餐饮场景、生活方式、生活服务等内容，项目以“层层有主题”的方式，组合起不同的主力店铺，突出各层不同的文化概念，吸引人们在各层各处“享受生活”，明显增加顾客停留时间的同时，也实现了各层客流量和楼层价值的均衡。公共社交空间：6楼以“促进人们之间的交流和沟通”为主题的6楼，将被打造为藤泽市市民图书馆和画廊等公共空间，计划于2019年7月亮相。市级公共设施的出现，增进了商场与城市之间的联系，将与更多居民的日常生活绑定在一起。更丰富的服务：7楼7楼以“提供丰富餐饮和服务”为主题，整合了更多餐饮品牌，形成了湘南GATEDining餐饮空间，引入了烤肉店“牛兵衛草庵”等人气店铺。3楼和7楼的两处主题餐饮空间，营业时间也比商场整体闭店时间延后2个小时，为晚间消费顾客带来更多便利。7楼的店铺还包括小田急不动产“解忧”门店、小田急藤泽牙科诊室、小田急百货店年中年末礼物特设专场空间等。7楼的一些空间也可以被用作“活动广场”，举办研讨会、社群活动、商品集市等。例如此前3月22-26日，这里组织了“BeachParty湘南”的活动，区域内一些手工达人、设计师在此展售原创设计、制作的首饰、生活用品等，并可以指导顾客现场制作，受到欢迎。ODAKYU湘南GATE楼顶还设有一个小型五人制足球场。可以说，通过从整体到各个楼层的主题式打造，富于当地特色的生活风情，不仅增加了商场与本地居民之间的亲和力，也让这里成为向外来游客展示本地魅力的场所，吸引人们在此停留、体验，促成销售成交也便水到渠成。细致入微，隐形服务创造的舒心感比起大张旗鼓、眼花缭乱的营销活动，一间商场最高境界的“营销”方式，或许就是细致入微却令人难忘的服务。日式服务“一切以顾客为中心”的理念，同样体现在ODAKYU湘南GATE对细节服务的打造上，方便、贴心、舒适，让人不禁愿意在这里多走走、多坐坐，从而创造更深刻的印象。完备的洗手间洗手间的位置设定易于寻找，并且配有设施完备的母婴休息室。温柔的色系搭配、干净宽敞的环境、便捷的设施，大大方便了逛街的年轻家庭。随处可停的休息空间商场内的休息空间以多种形式布置在各处，从每层的电梯口到主动线上的公共区域，方便顾客可以随时落脚。并且，诸如沙发、木椅、配套桌椅等多元的形式，也让休憩形式更加多样化、便捷化。在很多餐饮店以及外部休息处，不仅店内的WIFI设置完善，更可以看到很多带有电源接头的休息桌椅，方便移动时代顾客的使用。辅助生活的区域性设施上文提到过的7楼小田急不动产“解忧”门店，不同于一般意义的房产中介，而是围绕住所问题、遗嘱问题、家庭困惑等日常生活中所出现的疑难问题，提供给顾客咨询与解决方案服务。门店与地区企业、相关团体机构紧密相连，可以及时针对顾客的问题与相关部门直接沟通、问询。对于个人隐私等问题，空间打造上还特意设置了隔音室等设施。小田急的这一举措，也让购物中心真正成为了消费者日常生活的“伙伴”。此外，“解忧”门店内还设有简单的共享工作区域，方便上班族、自由职业者随时随地兼顾工作与生活。强化交通优势促进整体进店率，重新规划楼层主题与业态组合提高体验感，加强细致入微的服务增强顾客粘性……一系列具有亲和力的举措，成为ODAKYU湘南GATE在商圈内脱颖而出的关键。.广州基盛万科中央公园基盛万科中央公园打破传统购物中心“大盒子”的思维定式，以更舒适、更自在的空间形态，打造极致社交空间。项目利用万科建研中心的先进经验和科学方法，参与推进临近污染河涌的综合治理。河道两岸有大量污水管网，各种污染物汇入河道，河道为人工开挖的明渠，几乎没有自净能力。通过采取高效微纳米气泡技术、生物消淤技术和植物浮岛技术，提升水生态系统的自我修复与净化能力，使得河涌形成自我修复系统，水体黑臭现象得以明显改观，景观效果得到很大提升。基盛万科中央公园以景观空间设计，活化商业街道空间，打造公园式的购物场景。构建风之岸、愿之池、蝶之园、虹之桥、叶之泉和童之岛六大空间，搭建移步成景、换步成趣的商业空间，营造水岸艺文的休憩场所，以艺术与知性载体打造景观地标与区域的记忆点。升级原有建筑空间，在半开放式街区、都市庭院、攀爬游戏丘等亲子户外互动空间里，加载商业、办公、长租公寓等业务，构筑一个有温度、有颜值的综合商业空间。半开放式街区的空间形态，让基盛万科中央公园更自然地连接社区——淡化城市与商业项目之