中金调空基本达到预期-房地产行业四季度回顾pdf19(1)

中国国际金融有限公司ChinaInternationalCapitalCorporationLimited请参阅每页底端的重要披露6070809010011012013014004-1105-0105-0305-0505-0705-0905-1106-0106-03(%)上证地产指数深证地产指数上证A股指数深证A股指数每股收益(元)2005E20042005EG万科A1,38487858%0.37金地集团32824633%0.49G招商局3913609%0.63金融街40931132%0.59G华侨城56433668%0.51净利润(百万元)同比增长608010012014016018020004-1105-0105-0305-0505-0705-0905-1106-0106-03(%)G万科A金地集团G招商局G华侨城金融街房地产行业2006年03月07日分析师：白宏炜[e-mail](8610)65051166调控基本达到预期——房地产行业四季度回顾05年业绩预览资料来源：中金公司研究部，公司资料房地产板块走势资料来源：彭博资讯，中金公司研究部要点：♦虽然已经有了较大的股价涨幅，我们关注的房地产龙头上市公司的估值水平仍处于偏低水平，目前的股价仍没有反映这些公司06、07年业绩将快速增长。基于国家对行业的调控政策将以稳定为出发点，我们认为受益于宏观经济和行业的整体看好，投资龙头企业的风险仍然较低，所以维持万科、金地、招商地产、华侨城“推荐”的投资评级和金融街“审慎推荐”的投资评级。♦虽然05年数据显示房价的涨幅进一步受到抑制，全国商品房售价同比增长10.4%，增幅下降3.6个百分点，住宅价格增幅回落5.5个百分点，总体上看供求状况依旧偏紧，房价仍有上涨动力；区域差异性明显，上海地区商品房售价涨幅5.4%，涨幅回落9个百分点，而北京房价上涨24%。先行指标显示当前全国房地产投资下降趋势仍在延续，而土地开发量和购置量的低速增长意味着未来供应量的放缓，我们认为一段时间以后政府需要适当放松土地供应，以保证未来二年以后供给不会出现大的缺口。♦四季度政策面比较平静，没有大的行业政策出台，在市场上引起较大关注的政策主要是广州深圳开征二手房交易所得税和拟增加06年土地供应量，这两个政策出台的主要背景是深圳和广州的房价涨幅十分明显，政府出台政策抑制房价的上涨。我们认为各区域06年市场政策走势将出现分化，总体上将维持有保有压，保持行业的稳定的思路。♦行业动态：香港REITs上市引发了对房地产投资型物业的追捧，投资型物业估值水平也明显上升，而广州越秀房地产基金的上市也给国内持有性物业公司融资带来了榜样，在资金紧缩的大背景下，房地产金融活跃程度远大于过去。另外，国有企业重组和资产注入成为05年四季度市场的热点，未来央企1800房地产资产的流向和土地作为资源的未来配置成为拉动国有房地产企业做大作强的动力，未来几年央企房地产企业的做大做强将是行业发展主旋律之一。♦持续业绩增长、价值重估和并购重组是目前房地产板块投资的三大推动力，而后两者具有阶段性和一定不确定性，我们仍将关注的重点放到优质企业的长期业绩增长上，这些企业业绩增长看好的主要理由是行业保持稳定增长的背景下，大量的土地储备和较为容易的资金获得优势以及垄断资源成为这些企业实现高于行业增速的基本动力。房地产行业05年四季度回顾本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.2目录行业季度数据分析4宏观经济高位运行4供求增幅趋缓，供求仍大致平衡，5先行指标显示后续供应增幅有限7企业资金压力加大7区域市场分析8上海房价增幅下降趋势明显8北京房价大幅度走高9行业季度政策分析10行业四季度动态11板块估值分析12世界地产板块股价/估值变动12A股、H股及港股地产公司估值比较12重点公司投资建议1505年地产类上市公司业绩总体预览15房地产行业05年四季度报告本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.3图表索引图1.05年宏观运行情况良好......................................................................................4图2.房地产投资增幅明显回落..................................................................................4图3.需求继续保持较快增长......................................................................................5图4.全国商品房价格上扬10%..................................................................................5图5.四季度主要城市商品房价格涨幅情况..............................................................6图6.各城市土地价格涨幅..........................................................................................6图7.房地产投资/在建/新开工面积增幅....................................................................7图8.土地购置/开发面积增幅.....................................................................................7图9.自筹资金来源比例增加......................................................................................7图10.上海四季度投资增长情况................................................................................8图11.上海供求双走低................................................................................................8图12.上海房价增幅明显回落....................................................................................8图13.北京四季度投资增长放缓................................................................................9图14.北京四季度供求情况........................................................................................9图15.北京四季度房价变动........................................................................................9图16.世界各国/地区房地产上市公司前5名05年初至06年3月6日估值变化12图17.世界各国/地区前5位房地产上市公司市盈率估值比较.............................12图18：香港本地、国内本地及在港上市内地房地产公司现行股价(06年3月6日)对净资产折让..........................................................................................................13图19.公司历史股价对净资产值（NAV）折让......................................................16图20.公司近期股价表现(2004/11/1-2006/3/6)........................................................17表1：行业四季度动态...............................................................................................11表2：国内房地产公司与在港上市内地房地产公司估值比较................................13表3：香港房地产公司与在港上市内地房地产公司估值与净资产收益率比较....13表4：A股排名前列房地产公司估值情况...............................................................14表5：中金研究地产公司主要财务指标...................................................................15表6：世界房地产公司估值比较...............................................................................18房地产行业05年四季度回顾本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.40.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%199419951996199719981999200020012002200320042005-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%房地产投资比例（左轴）房地产投资增幅（右轴）固定资产投资增幅（右轴）0%2%4%6%8%10%12%14%16%199419951996199719981999200020012002200320042005-3%0%3%6%9%12%15%GDP增幅(左轴）CPI增幅(右轴）城镇居民可支配收入增幅（右轴）行业季度数据分析宏观经济高位运行图1.05年宏观运行情况良好资料来源：CEIC，中金公司研究部图2.房地产投资增幅明显回落资料来源：CEIC，