京房地产统计分析与泡沫估计

南京房地产统计分析与泡沫估计第一章概论1.1房地产1.1.1房地产的含义在现代社会中，房地产是人类赖以生存的基本条件，是人类一切经济活动的载体和基础，是人类智慧和劳动的结晶，是社会进步的表征。经济学意义上的房地产，是现代社会的重要资产之一。它不仅表现为一种物质存在，具有使用价值，更表现为一种权利——人们拥有财产的权利。房地产经济活动的实质就是其权属（即产权和使用权）的运行过程。所以，现代社会广泛存在着房地产所有权市场、使用权市场、抵押市场和租赁市场。社会学意义上的房地产，不仅只是经济发展的载体和表征，更具有社会、文化、传统和制度等社会学内涵。近年来，我国城市居民在职业收入、消费、价值取向、行为方式方面的分化明显加快，房地产形态的变动就是诸如社会阶层分化、贫富差距扩大、生活质量差异和意识形态变化等问题在房地产业的集中反映。房地产结构的分化促进了人们工作和居住区的等级划分和职能分化。可见，房地产业不仅有其特有的经济关系，还包含丰富的社会关系。1.1.2我国房地产业发展存在的问题自2000年以来，我国房地产业进入了新一轮的高速增长周期，土地价格和房屋价格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增长，有力的促进了国民经济的发展，但也存在诸多问题，主要表现为：地方政府主导房地产市场，导致高房价；房地产共同利益集团形成，抵制中央政府的调控政策；住房保障不完善，导致商品房需求盲目扩张；城市规模迅速扩大，中心城区的交通日益拥挤；过度郊区化导致居住空间分化，社会矛盾激化。1.1.3南京房地产业基本情况和全国一样，进入上世纪90年代以来，作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增长，逐渐成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，特别是城墙范围内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的发展提供了充实的市场基础。特别是1998年以来，南京市通过彻底停止实物形式分房，让市场成为商品房屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得到了较快的发展。从1990年到2007年的17年间，南京房地产业增加值年平均增速达近21%，在14个服务行业中，仅次于信息传输、计算机服务和软件业，位居第二。“九五”期间，房地产业增加值占南京服务业增加值的比重为5.4%,“十五”期间，这一比例进一步上升到7.45%。虽然在PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com整个服务业中，南京房地产业所占比例还有限，但毫无疑问的是，房地产业正在成为推动南京经济发展的新动力。1.2房地产泡沫1.2.1房地产泡沫的定义根据前人定义，房地产泡沫是房地产的市场价格，相对于它的一般均衡价格，出现的较长时间的、非平稳性的、向上的偏移。也就是说，房地产泡沫的破灭是房地产的市场价格，向其一般均衡价格的突发性的、贯通起始点的回归过程。1.2.2房地产泡沫的运行过程任何一种资产的泡沫都有其形成和破灭过程，房地产泡沫也不例外。纵观历史上著名的房地产泡沫，如日本、中国香港、我国海南地区等，其运行过程可分为无泡沫理性涨价阶段、泡沫形成阶段、非理性膨胀和恶化阶段、巅峰和突然破灭阶段、信心崩溃和价格非理性下跌阶段以及市场平静、价值回归阶段。在此过程中，不光房地产市场的投机者会遭受某种程度的损失，严重情况下，对国家整体经济运行业会造成非常严重的影响。日本90年代初期的经济危机作为前车之鉴，每一个关注中国房地产业发展的人都不应忘记。第二章南京房地产业的统计分析改革开发以来，尤其是98年取消住房实物性分配政策以来，我国房地产业取得迅猛发展，房地产投资总额、房屋竣工和销售面积均大幅度增长，有力地改善了我国居民的居住环境，提高了居民人均居住面积和居住质量。房地产业逐步成为我国的支柱产业，对于带动国民经济其他产业的发展起到了极其重要的作用。本章节通过静态分析和动态分析相结合，运用总量分析和结构分析方法，从房地产投资、资金来源、房屋竣工和销售面积、房屋价格波动和房屋空置率等方面来分析近年来南京市房地产业的发展动态。2.1静态分析本文数据资料来自南京市统计年鉴以及相关计算。根据2006年南京市统计年鉴，截至2006年底的南京市房地产业总体规模情况如下表。单位数630.0计划总投资1722.2至年底完成投资1024.6开发投资本年新增固定资产153.4上年结余101.2国内贷款151.2本年资金来源利用外资96.3PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com自筹资金123.0其他资金255.2住宅253.6办公楼21.7商业营业28.3开发用途其他47.6表12006年南京市房地产业投资规模情况（单位：亿元，个）南京市房地产业发展较快，截至2006年底，汇报统计部门的单位数就有630个，其中不乏国内外房产大牌。新增固定资产153.4亿元，占2006年南京全市固定资产投资额的9.5%。资金来源方面，贷款占本年全部资金的23.8%，外资占全年全部资金的15.2%，外资所占比重较往年有所提高。另外，住宅开发开发投资额占全年房地产业的73.1%。2006年的销售与出租情况如下表表22006年南京市房地产业销售情况（单位：亿元，平方米）住宅办公楼商业营业用房其他销售额4524130401838218069730319221859现房销售11928321021690455661202165360期房销售3331298299669213513118297616499销售面积10105046940993421751243759740003现房销售276155524646385481023064311464期房销售7343491694529616270220695428539出租面积14690955960326849921032住宅办公楼商业营业用房其他图12006年各物业类型实际销售情况从上表各指标在不同类型物业的分布情况来看，南京市房地产业以住宅型为主，衡量房地产业发展情况，住宅是必须重视的部分，也是可以用来着重分析的部分。另外，2006年南京市商品房空置面积为26万平方米，在全国房地产业空置面积增长的情况下，南京市场的空置率还是比较低的。2.2动态分析2.2.1房地产投资的增长特性PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com房地产投资是房地产业发展的基础和源泉，是房地产业发展的原始驱动力。在本文调查范围内，从2000年到2007年11月，南京市房地产投资额从99亿元增加到418亿元，年均增长率达到12.3%。同期固定资产增长率增长3.9倍，年均增长率达到20.8%。房地产投资在成为固定资产投资重要组成部分的同时，其比重稳中有升，对国民经济的稳定发展也起到维持作用（见表3、图2）。表3南京市固定资产投资、房地产投资总额及其增长率年份全市固定资产投资总额（亿元）全市固定资产投资增长率/%房地产投资总额（亿元）房地产投资增长率/%房地产投资占总投资比例/%200041210.5991.524.0200146512.911112.123.9200260329.813824.422.9200395458.218433.319.3200412022629359.224.42005140316.7296121.1200616141535118.621.72007.11162319.641831.625.8房地产投资占总投资比例15.017.019.021.023.025.027.029.020002001200220032004200520062007.11房地产投资占总投资比例图2房地产投资占固定资产投资比重2.2.2施工面积和竣工面积分析房屋施工面积和竣工面积市房地产发展过程和结果的体现。1986年以来，我国房屋施工面积和竣工面积与房地产投资同步快速增长。除2000年没有提高外，从2001年到2007年11月，南京市房屋施工面积有1053万平方米增长到3373万平方米，增长3.2倍，年均增长率达到18.2%。房屋竣工面积从从2000年的383万平方米增加到2006年的807万平方米，增长2.1倍。两者的增长特性与房地产投资的增长特性相比，施工面积的增长波动略小于房地产投资的增长波动，而竣工面积的增长特性带有明显的不稳定性；房地产投资的增长波动领先于房屋施工面积和竣工面积的增长波动，领先时间在一年以内。其原因可能是由于房地产投资增长的政策性和周期性，房地产投资增长受政策面的影响很大，使得我国房地产投资的增长表现出一定的波动性。而房屋的施工时房地产投资的实现过程，从投资到竣工往往需要至少一年的施工时间。因此，房地产投资巨大的周期性波动在施工过程中被一定程度的减小（见图3）。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com表4南京市房屋施工面积和竣工面积年份施工房屋面积（万平方米）施工面积增长率/%竣工房屋面积（万平方米）竣工面积增长率/%2000971-2.1383-0.5200110538.44035.22002118412.443582003155731.5393-102004231148.4645642005270817.16460.22006332222.7807252007.11337310.8363-31.6-40-2002040608020002001200220032004200520062007房地产投资增长率/%施工面积增长率/%竣工面积增长率/%图3南京市房屋施工面积和竣工面积增长率2.2.3房屋销售面积分析商品房销售是房地产开发的最终环节，在市场经济体制下，开发商开发的商品房必须符合市场的有效需求，商品房才能实现销售，开发商才能收回投资，获得利润。2000年至2007年11月，南京市房屋销售面积和销售额的增长波动表现出如下特征：房屋销售面积和销售额均实现大幅度增长，销售额的增长略快。2000年至2006，南京市房屋销售面积从222万平方米增加到1011万平方米，增幅4.6倍，加上2007年的年均增长率为23.7%；房屋销售额从62亿元增加到449亿元，增幅7.2倍，加上2007年的年均增行率达到33%，比房屋销售面积的增长率高出9.3个百分点。这是部分因为房屋销售额中包含了房价上涨的因素。商品房销售额与房地产投资额呈现出某种程度上的交替性高速增长，提现了房地产业发展的周期性规律。1998年新一轮的房地产投资开发周期启动以后，全国范围内，在房地产需求迅速扩大，投资快速增长和政府的强制性干预下，1990年至1993年间由于房地产泡沫而形成的烂尾楼盘都得到新的资金注入，在较短时间内就完成了项目开发，房屋陆续上市销售，使房屋销售额明显快于房地产投资增长。在2000年至2007年11月之间，房屋销售额、销售面积和房地产投资的增长波动幅度不同。房地产投资的波动较大，销售额的增长波动幅度稍小，销售面积的增长波动更小。同时，房地产投PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com资的增长波动略领先于房屋销售面积和销售额的增长波动。表5南京市商品房销售面积和销售额年份房屋销售面积（万平方米）房屋销售面积增长率/%住宅销售面积（万平方米）住宅销售面积增长率/%商品房销售额（亿元）房屋销售额增长率/%住宅销售额（亿元）住宅销售额增长率/%200022227.619027.56219.24916.720012822724830.58130.16430.6200238235.534237.911238.39548.4200344416.2400171402511622.1