从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估

1从《新巴塞尔协议》透视商业房地产抵押贷款评估曲卫东1摘要：本文从《新巴塞尔协议》出发考察商业房地产抵押贷款的安全性及评估问题，探讨在中国加入WTO之后针对国际金融业需要如何通过正确的房地产抵押贷款评估来提高我国商业房地产抵押贷款的安全性，并就此提出政策性建议。关键词：新巴塞尔协议、商业房地产抵押贷款评估、风险评级1对商业房地产抵押贷款的界定想要探讨商业房地产抵押贷款的安全性首先必须弄清商业房地产贷款的基本概念。何谓商业房地产抵押贷款？不同的专家从考察问题的不同角度会对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提的，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。作为抵押用的房地产从所有者角度可以划分为企业拥有并经营的房地产和个人拥有并经营的房地产。从类型上来看，可以抵押用的房地产包括了从购物中心、写字楼、酒店、住宅到工业房地产等几乎全部房地产类型。银行作为主要的贷款发放单位，自有其对商业房地产抵押贷款的理解和界定。国际银行业通过《新巴塞尔资本协定》2之“巴塞尔银行业监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则——对新巴塞尔资本协定的补充”3（以下简称“巴塞尔补充规定”）对商业房地产抵押贷款做出了如下权威性的界定：“商业房地产贷款是指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者（个人或是企业）。商业抵押贷款是一种长期金融形式，通常采取长期抵押贷款形式（付款通常最长为10年）。贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的。贷款将按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25到30年的时期里予以偿还。”这个界定包含几个关键性的内容：第一，贷款是一种商业抵押贷款工具；第二，借款者资信必须为良好；第三，抵押物必须是能够带来收益的房地产；第四，期限长，付款期可达10年，还款期可以介于25和30年之间。通过这个对商业房地产抵押贷款的界定可以得出这样的结论，商业房地产抵押贷款的前提是用于抵押的房地产必须是收益性房地产。如果个人购买住房用于自己居住，不是以通过出租等经营方式获取收益为目的，就不能归属于新巴塞尔资本协定关于商业房地产抵押贷款的范畴。本文探讨的内容将不包含个人住房抵押贷款，因为在我国个人住房抵押贷款是相对安全的贷款类型。下面将从国际银行业的观点出发，集中探讨商业性房地产抵押贷款的安全性和评估问题。因为商业性房地产抵押贷款不仅是银行金融业务的主要内容之一，而且其风险也是非常显著的。我国目前房地产抵押贷款中的不良贷款或者呆帐多产生于商业房地产抵押贷款。借鉴国际银行业关于此类问题的经验和做法，不仅是我国加入WTO的客观需要，也对解决我国目前不良贷款率较高具有深远借鉴意义。2提高商业房地产抵押贷款安全性措施影响商业房地产抵押贷款安全性的因素很多，例如政治和政策因素、经济因素、社会因素、自然因素和国际因素等。本文将探讨范围集中在影响商业房地产抵押贷款的几个重要因素上面。这些因素包括抵押用商业房地产的贷款价值、评估方法、抵押物风险评级、风险量化和对贷款进行跟踪1作者简介：中国人民大学土地管理系副教授，中国人民大学房地产信息中心副主任，工学博士（德国），主要教学与科研方向为不动产金融、投资分析与评估。Email:[e-mail],,BaselCommitteeonBankingSupervision,January2001.3CriteriainDefiningexceptionalofcommercialrealestatelending,supplementtotheNewBaselCapitalAccord,January2001.2和监测。下面将介绍“巴塞尔补充规定”和联邦德国商业银行为了提高商业房地产抵押贷款安全性而采取的措施。2.1科学评估房地产贷款价值决定贷款额度的重要基础之一是抵押房地产的价值。通过评估可以得到房地产的市场价值。对于房地产抵押贷款而言，更直接的参考标准是房地产的贷款价值，有些专家称之为抵押价格。在我国关于房地产贷款价值具有代表性的观点主要有两种，一种认为贷款价值等同于市场价值，另一种观点认为贷款价值不等于市场价值，为此曾经有人对贷款价值给出了这样的计算公式：抵押价格=市场价格-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价。本文暂且不谈这个公式的科学性。一般来说，银行最终决定贷款额度是通过贷款价值乘以一个安全系数得出的，这个系数就是著名的60%。这个贷款乘系数是如何得出来的？贷款价值究竟应该如何评估？贷款价值与市场价值之间关系究竟如何？对这些问题的回答只能建立在对贷款价值严密的定义以及运用科学的评估方法的基础上。2.1.1贷款价值的定义贷款价值是决定贷款额度的根本性指标，直接关系到贷款的安全性。“巴塞尔补充规定”的第9条对贷款价值做出如下界定：“抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，评估出来的房地产的客观价值。投机性因素不予以考虑。抵押贷款价值应以透明、清楚的方式表达。”上述定义充分考虑到了影响房地产收益的主要因素，由此评估出的贷款价值也是最安全、最符合实际和最可能实现的。房地产的贷款价值与市场价值一样是评价房地产市场和衡量房地产价值的重要的、独立性的指标，而不是隶属于市场价值。贷款价值与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。对于房地产抵押贷款而言贷款价值占有突出的地位。2.1.2选择评估方法贷款价值评估与市场价值评估在方法上是一致的，主要采用三大经典方法——比较法、成本法和收益法。比较法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定的。因此，收益法是评估这类房地产的最适合方法。但是这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。在评估商业房地产时作为其他方法（主要是收益法）的辅助方法，成本法还是占有一席之地的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。因此，成本法在多数情况下是作为收益法的补充用于评估商业房地产的贷款价值的。“巴塞尔补充规定”的附则“评估准则”中规定抵押贷款价值应在成本价值（土地和建筑物价值）和收益价值基础上评估。这就指明了贷款价值的评估方法除了比较法之外，一般应该同时运用收益法和成本法。2.1.3贷款价值评估“巴塞尔补充规定”规定在申请商业房地产抵押贷款时必须由专业和独立估价师对房地产市场价值和贷款价值同时做出科学的评估。欧洲执行这一规定国家的各商业银行要求对抵押用商业房地产必须同时评估市场价值和贷款价值。虽然这两个价值的评估在方法上是一致的，但贷款价值评估所采用的参数与市场价值评估是不相同的。尽管不少专家认为在评估贷款价值时应该充分考虑各种风险，但是如何体现在评估的过程中，如何以评估贷款价值为直接目标进行评估，却很少有人在这些方面提出具有操作性的评估方法。执行“巴塞尔协议”国家的银行，例如笔者曾经工作过的德国北部州银行（NORD/LB），一般制订有本行内部的“房地产贷款评估准则”。“准则”详细地规定了贷款价值评估方法，并提出3了对评估参数运用的建议。例如对不动产利率4和资本化率的选取，要求贷款价值评估所采用的资本化率应该高于评估市场价值所采用的不动产资本化率，房地产风险的大小体现在二者之差上。例如评估市场价值时采用的不动产资本化率为5%，在评估贷款价值时可能采用的资本化率为5.5%。类似地，评估贷款价值时对风险的考虑还会体现在运营成本上面。这样评估出的初始结果还要再进行使用年限安全折扣。例如，要求对使用年限在10年以内的房地产贷款价值评估结果必须进行不低于10%的安全折扣，对于使用年限在10年以上的房地产贷款价值评估结果执行不低于20%的安全折扣。银行通过贷款价值评估的长期实践会积累大量丰富的经验数据，通过与其他银行之间或者评估机构之间的交流，经验数据被分享，而由此总结出来的市场参数就更加可靠，最终保证了贷款价值评估结果的可靠性和真实性。为了节省篇幅，对贷款价值的评估方法笔者将另行撰文予以详细讨论。2.2对抵押物进行评级上面讨论了在评估贷款价值时经常运用的方法是调整不动产资本化利率水平，风险较大的房地产的利率较高；反之，风险小，不动产利率也小。调整不动产利率水平有两种方法，一是根据经验，二是通过一定的风险评级方法。经验利率这里无需介绍，下面介绍德国北部州银行对抵押房地产风险的评级方法。德国北部州银行（NORD/LB）根据影响房地产价值的主要因素对房地产风险大小做出判断，从而达到对房地产及其风险分级的目的。作为评级标准选取了四个对房地产风险有重大影响的特征，具体是位置、房地产类型、剩余使用年限和不动产利率。根据这四种特征对房地产风险作用的程度赋予它们不同的权重，即位置权重为4，房地产类型权重为3，剩余使用年限权重为2，不动产利率权重为1。对上述四个特征根据具体情况赋予不同的特征值。表述位置特征的情况可以分为特别好、很好、好、中等、一般和差，这些情况分别取值1-6。类似地将房地产类型分为居住型、办公型、商业、旅馆、社会/休闲和特殊房地产类型，取值分别为1到6。房地产剩余使用年限可以按照长度分为不同的取值范围，即大于70、60、50、40、30和小于30年。这些特征值分别赋予1到6的分值。不动产还原利率或者资本化率从4%到9%分别赋予1到6的分值。上述特征在赋予分值时可以取中间值，例如2.5。根据房地产的不同特征分别打分，将分数加总，得到总分值。当总分值小于5.0时，认为该房地产没有风险，分值位于5.0到7.4之间的房地产风险被认为是一般性的。当得分值为7.5到10.0时，认为该房地产的风险为明显。得分超过10.0的房地产就被称为是高风险房地产。具体打分和评价过程参见图1。通过上述评价方法可以对房地产风险打分，并最终确定房地产的风险级别，根据级别采取相应的风险管理措施。这里将得分值的千分之一（例如0.71%）作为房地产贷款价值评估所采用的不动产资本化率的风险调整值。2.3量化抵押房地产风险各种文献中关于风险的定义多种多样，用于量化风险的比较有代表性的观点是认为风险大小等于损失的大小与风险出现可能性的乘积除以该房地产的市场价值，即房地产风险=（损失大小×出现损失的概率）/房地产市场价值（1）如果从融资角度考察房地产融资风险，上面的公式可以改写为：融资风险=（损失大小×出现损失的概率）/贷款额度（2）如果从房地产投资角度考察风险，上面的计算公式可以进一步改写为：4不动产利率这个概念在德文中写作Liegenschaftszinssatz，故笔者直接采用这个概念。至于什么是不动产利率笔者另有文章论述。4投资风险=（损失大小×出现损失的概率）/总投资额（3）上面公式具有相同的表达形式，所不同的是对损失大小的定义以及分母所采用的价值含义。为了能够方便计算，在商业房地产抵押贷款的操作过程中将损失大小定义为经房地产评估所得出的市场价值与贷款价值之差。房地产评级标准权重位置房地产类型剩余使用年限不动产利率4321差6一般5中等4好3很好2特好1位置特殊6社会/休闲5旅馆4商业性3写字楼2住宅1类型小于306305404503602大于701剩余使用年限（年）9.0%68.0%57.0%46.0%35.0%24.0%1资本还原利率评估：3.0不动产利率3.0剩余使用年限2.5房地产类型3.0位置分级：(4×3+3×2.5+2×3+1×