小区业主大会议事规则

某某小区业主大会议事规则第一章总则第一条根据国家《民法典》、国务院《物业管理条例》等相关规定，结合某某小区实际情况，制定本业主大会议事规则（以下简称“本规则”）。第二条本业主大会名称：某某市某某区某某小区业主大会第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会（以下简称“业委会”）是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，对业主大会负责。业主代表会议是本小区业主大会体系的中层组织基础，负责上传下达所在单元或楼栋的业主意见和有关决议的执行。本小区的业主代表会议，可以通过单元业主代表会议的形式、楼栋长业主代表会议的形式或两者的混合形式组建（以下统称“”业主代表会议”，楼栋长不要求是产权业主，但必须持有产权业主的授权委托书）。监事组是经业主大会表决同意设立的监督机构，履行业主大会赋予的职责，监督业委会执行业主大会授权事项的执行情况，接受业主的监督，对业主大会负责。（说明，本小区的监事组不等同于某某省有关法规中的业主监督委员会，因此可不通过业主大会投票选举产生，具体产生办法见下文。）第四条业主大会、业委会、业主代表会议、监事组应自觉接受物业所在地街道办事处、社区居委会（以下简称“社区”）、房产管理部门和相关行政管理部门的监督和指导，依法履行自治管理职责，规范运作。业主大会、业委会、业主代表会议、监事组作出的决定，应当主动告知物业所在地社区，并认真听取社区的建议。第二章业主大会第五条本小区只设立一个业主大会、一个业委会、一个业主代表会议和一个监事组。本小区业主大会制度应秉承产权民主自治和科学合理原则，在业主大会体系框架下应实现分权制衡的制度，各权力机构的运作应遵循功能形式对立、内在利益统一的总原则；因此，在业主大会体系框架下，本小区应逐步推行并实现业主代表会议制度的日常化。1.在适当情形下，可由业主代表会议按照《民法典》的委托原则和业主共同决定原则代行业主大会相关权限。本业主大会同意在业委会成立后，业主代表会议的代表产生来源如下：第一类情形，根据《民法典》中的授权委托代理原则，结合本小区实际，本小区的受托人联合结成业主代表会议，该业主代表会议的总人数不应超过30人，并应经业委会盖章公示程序予以确认后，成为业主代表会议的代表，可按代议制方式，并遵循民法典的业主共同决定原则行使业主大会的决议权。第二类情形，本小区业主大会可设立业主代表会议作为议事决策机构，可根据业主代表的权限履行业主大会职权。该业主代表会议的代表可以楼栋、单元、楼层或划定楼层和片区为单位，按20-100户配比1个业主代表的比例由业委会组织选出，业主代表在其代表的区域户数范围单位中应有双过半的业主赞成。获选的业主代表在其规定任期内，有权行使其代表范围内业主之投票权。业主代表会议由该类代表组成，接受业主就参与表决、履行业主代表职权的全面授权，任期5年。第三类情形，本业主大会同意可由业委会结合小区有关自建或推荐情况，选择合适人选后，以业主代表会议名单形式经小区公示后准予确认。2021年本小区可采取第三类情形建立业主代表会议（以后可由第一类或第二类情形或综合两类情形建立，具体由业委会制定具体方案经小区公示后再予施行）。业主代表会议的受托人代表或推选式代表在程序上应由业委会授予其书面委任状予以确认。业主代表会议设秘书长，秘书长本身应为业主代表会议的代表，担任业主代表会议总召集人。业主代表会议的投票权利和职权功能总方案在由业委会确认并公示后，业委会应设立其机构公章交付业主代表会议予以使用。业主代表会议的日常职权功能主要为：①协助业主大会、业委会、监事组收集各个责任范围内业主的意见，并传达有关会议决定。②在业委会安排下，受托组织和承担业主大会投票。③组织其责任范围内业主的投票。④制衡业委会，配合监事组的工作，投票审议业委会的年度工作报告和年度财务报告或提请审计。⑤在业委会换届选举时，换届选举工作组应以业主代表会议的成员为主体，在换届选举工作组分配给小区名额占比中，其代表应占1/2以上。⑥在业委会不能履职等非常情况下，临时接管小区各项工作，托盘稳定小区局势。业主代表应当与所代表业主保持密切联系，听取并向业主大会反映所代表业主的意见和建议。2.小区应设立监事组。本业主大会同意在业委会成立后，由业委会组织业主或业主受托人自主报名后及时产生。监事组定为3人，可由业主或其配偶、直系亲属或常住书面受托人充任，任期五年，监事组的组长由监事组的组员相互推选产生。业委会应设立其机构公章并公示后交付监事组予以使用。监事组由业主及其配偶、直系亲属或常住书面受托人进行报名，然后由业主代表会议的代表进行投票，取得票数靠前的3人当选为监事组组员，第4名候补。监事组组员有不能履职或书面辞职的，由业委会和业主代表会议发起及时组织补选或改选。说明①：如果业主代表会议未能及时组建的则由报名人相互推选，取得票数靠前的3人当选为监事组组员，第4名候补。说明②：如果业主代表会议形式为单元业主代表会议，则选出31个以上单元代表则视为组建成功，如果业主代表会议形式为楼栋长代表会议，则选出9个以上楼栋长则视为组建成功，以上数值均包含本数。监事组主要工作职能为监督业委会、业主代表会议是否按业主大会议事规则的决策程序和工作程序办事，以监事组定期报告形式公告小区，实现程序裁决和监督功能。本业主大会授权监事组自行制定具体工作章程并经业委会盖章公示后准予施行。3.业委会、业主代表会议、监事组三类职务中有兼任的，最多兼任两类职务，业委会与监事组不能同时兼任，其他两类职务可以兼任，其津贴只能领取金额中较高的一类。第六条本业主大会由本建筑区划内全体业主组成。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则起设立。第七条业主大会依法设立后，业委会应当在业主大会告知备案设立之日起30日内向物业所在地的区（市）县房产管理部门备案。业主大会设立备案后，业委会应当视情形将备案情况以及当届业委会委员、业主代表会议、监事组的姓名、联系电话和人员分工情况等在本建筑区划内公示。第八条业主大会议事内容(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和续聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。1.业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。2.决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。3.决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第九条业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则；业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本建筑区划内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的等重大开支事项，以及业主大会决定其他事项的，均应当经有符合有关法定条件的业主的同意。。业主大会应尊重物业服务企业或其他管理人的合法权益，涉及到物业服务企业或其他管理人的决定，应就有关事项进行事前协商或谈判。业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，并不得从事与本建筑区划内物业管理无关的活动。业主大会形成的决议、作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区（市）县房产管理部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。第十条业主大会会议可采用书面征求意见或业主代表会议集体讨论形式；具体的会议形式由业委会决定。第十一条鉴于本建筑区划的实际情况，属下列情形之一的，均视作表决票（含选票）已送达其业主：1.当面领取或送达，并由业主或与其同住专有部分的使用人签收；2.按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；3.投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内；4.在小区内显著位置将其栋房号统一公示的，也视作已送达；5.业主大会工作组或业委会在业主大会投票说明公告里规定的其他情形的。第十二条本业主大会会议采用以下形式进行表决：1.设投票箱：在本建筑区划内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内。2.专人送达、回收意见：由业委会或换届业主大会筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见。3.业主通过业委会或业主大会筹备组提供的电子邮箱、手机号码、微信号码、传真号码等电子类表决专用通道接收和发送投票信息，或通过业委会或业主大会筹备组指定的电子类投票表决平台接收和发送投票信息的；其投票意见表达均视为业主的真实意思表达，均视为有效投票行为。在业主、业主代表或街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会的监督或公证机构公证下，由业委会、换届业主大会筹备组组织工作人员统计汇总，并公布投票汇总结果。业委会会同监事组应制定和公布业主大会的投票规则和说明，用于阐释业主大会的投票工作，业主大会同意经公示后其准予执行；换届选举业主大会的投票规则和说明另行协商。第十三条业主大会会议参会业主的计算和有关计票规则的约定1.本小区业主大会的投票权数量参见小区投票权数汇总表。2.小区地上地下停车位或停车库、摊位、杂物间、储藏室、门厅、架空层、设备层、会所、幼儿园等空间不得列入投票权数。3.业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主数以实到业主以及采取委托代理方式的业主其所能代表的投票权数计算。业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主数以表决票（含选举票）登记发放的业主计算。4.关于业委会选举的计票：①业主大会唱票统计后，在参与表决的比例符合法定的双三分之二以上前提下，正式委员和候补委员的得票人数和得票面积数均应超过已参与表决的人数和面积数的50%（即民法典要求的“双过半”）；根据业主大会的投票结果汇总情况，按照得票权数排名，取靠前的约定人数成为业委会的正式委员，靠后的成为业委会的候补委员。②如出现有多位候选人的得票人数相等的情况，则比较其得票面积数；如仍出现相等情况，则抽签决定成为当选委员。③如按照法定的双过半原则，当选委员中出现人数未达到满额，已当选的委员的当选资格仍为有效；当选委员的人数如果超过约定的半数，则组成新一届业委会；如有以上情形，委员缺额应尽快召开业主大会进行选举补足。说明：缺额型的业委会如人数为双数，在业委会投票决议时，得票数为最后一名的委员不行使投票权。第十四条业主大会根据小区的实际情况不定期开会，召开时间由业委会负责确定、召集。业主大会会议由业委会负责召集，并应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向建筑区划内全体业主公告。业主大会会议就业委会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。业主大会会议表决议题应与业委会提交议案相一致。业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。紧急重大议题除外。第十五条有下列情形之一的，业委会应当组织召开业主大会临时会议：（一）业委会做出决议的；（二）监事组作出决议和业主代表会议三分之一以上人数同意发起的；（三）业主代表会议二分之一以上人数同意发起的；（四）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；（五）业委会委员缺额人数超过2人的；（六）20%以上业主就物业管理共同事项提议；20%以上业主就物业管理共同事项提议召开业主大会临时会议的，应符合下列条件：1.有明确发起人；2.提议事项明确，属于业主大会议事范围；3.发起人应有身份证、不动产权属（或购房合同）证书复印件；4.