积极探索大胆实践实现老旧弃管小区物业化管理良性循环在推广保障性物业管理模式现场会上的经验介绍

积极探索大胆实践实现老旧弃管小区物业化管理良性循环——某某社区在推广保障性物业管理模式现场会上的经验介绍尊敬的各位领导：我是某某街道某某社区书记某某，首先我代表社区欢迎各位领导到我社区光临指导、检查工作。我社区东至某某青年大街，西至三经街，南至十一纬路，北至□，是沈阳市委机关所在地。社区辖区面积0.38平方公里，有住宅楼59栋，居民5673户、17761人。其中，三八南小区占地9.8万平方米，有住宅楼16栋、84个单元、1983户居民。该小区建于上个世纪90年代初，由于历史原因，小区内各住宅楼处于弃管状态，是典型的无物业管理、开放式的老旧住宅小区。多年来，该小区和其他老旧弃管小区一样，普遍存在着“三难一低”等诸多问题。一是环境维护难。虽然日常有街道社区组织的卫生保洁，但由于非专业、人员少，粗放式的管理造成小区环境质量不高，卫生死角居多。二是秩序管理难。小区进出四面开放，外来车辆和人员任意穿行，居民自有和外来车辆无序停放，特别是各类商贩、捡拾人员进出杂乱，偷盗等安全隐患日益突出。三是物业收费难。小区物业管理长年缺位，卫生费收取比例只能维持在30%左右，陷入“不交费——管理差——再不交费——管理更差”的恶性循环，街道和社区被拖进了弥补经费的“无底洞”。四是群众参与度低。相对低劣的居住环境，使居民自我感觉“生活在一个大杂院”，群众往往是只关心屋里，不在乎门外，对小区建设不支持、不关注、不参与，对组织活动没心情、没热情、没感情。鉴于上述情况，在某某年老旧小区改造中，政府投入600万对三八南小区进行了彻底改造，改造后小区面貌一新，变成了花园式小区。为了巩固改造成果，解决老旧弃管小区环境卫生与安全管理的难题，在区委、区政府的支持下，山东庙街道又将三八南小区作为试点，探索建立“政府扶持、市场运作、街道负责、社区主导、居民参与、部门配合”的普通住宅区物业管理体系。经过两年多的探索实践，三八南小区的管理水平不断提升，小区环境保持整洁有序，居民的安全感和满意度得到大幅度提高，初步形成了物业管理的良性循环。现将具体工作情况汇报如下：第一，抓住关键，创新环境卫生管理新机制。环境卫生是物业管理工作的关键，是与居民生活最为密切、居民最为关注的问题。为此，我们从这一关键点入手，探索建立环境卫生管理的新机制。一是抓队伍。成立了三八南小区专业保洁队伍，街道办事处选派一名富有经验的老同志担任队长，代表办事处负责宏观规划、环境卫生经费保障；任命社区卫生主任任副队长，抓日常管理和责任落实。从街道各社区保洁员、公益岗位中择优挑选16名工作人员（收费监督检查员2人、保洁人员12人）。这16人的专业队伍，在街道办事处的指导下，独立运作，负责小区的保洁任务，收到了较好成效。二是抓制度。制度是工作的保证。我们按照物业条例的有关要求，建立健全了《保洁员管理制度》、《保洁员工作检查考核标准》、《保洁员奖惩制度》等相关工作管理制度，用制度来约束和管理专业服务队，实行“六定、三包”的工作运行方式。“六定”即按照管理方案，定人、定岗、定标准、定职责、定考核、定奖惩；“三包”是保洁人员按职责要求包时限、包区域、包质量。尤其是在保洁员绩效考核工作中，我们实行了“一巡、三考、两评”的制度，“一巡”即每天一次的日巡查；“三考”为月考核、季度考核、年终综合考核，“两评”就是每月评“最佳保洁员”、“最佳保洁区域”。然后根据绩效考核的结果，实行奖惩。三是抓监督。在小区环境卫生管理上，我们实行街道、社区、居民三级监督机制。一是“限时督办制”，由街道不定期对小区环境进行检查，对存在问题提出整改意见，限时督办；二是实行社区“四包巡视制”，即社区干部包片、包院落、包楼栋、包单元，对环境卫生进行日常巡视，发现问题及时反馈，立即督促落实；三是建立社区卫生好坏由居民说了算的“保洁打分制”。由居民对保洁人员进行监督，居民有权对保洁人员投不信任票。对居民反映强烈、工作达不到标准的，给予警告，并扣发当月奖金；居民多次投不信任票且经检查仍不合格的，予以调整和辞退。第二，突出重点，加强小区公共秩序管理。随着小区环境的改善，居民对小区的管理提出了更高的要求，解决小区公共秩序管理问题提上日程。一方面，小区内车辆日益增多，停放混乱；另一方面，外来车辆随意进入小区，形成安全隐患。解决这些问题的关键就是对小区实行封闭管理。为此，我们按照市政府对弃管小区管理的有关规定，在广泛征求居民意见的基础上，对小区实行了封闭管理。在硬件上，2010年，我们投入资金，设立门卫室、电子监控室、车辆电子栅栏，在小区主要道路上设置减速带，车辆通过南门出入，机动车凭卡出入。将三八南小区保洁服务队更名三八南小区安全保洁服务队，负责对整个小区的安全管理。服务队再增加专职保安人员5人，实行24小时岗位值守制，封闭东西北大门，除大院正门以外，其他侧门晚上下班后要按时关门上锁，以增加社区居民生活安全感。在软件上，建立健全了《门岗管理制度》、《车位管理办法》、《保安巡视员奖惩制度》、《车辆登记制度》等相关工作管理制度，用制度来约束和管理，形成规范的工作体系。同时，加强监督，强化责任追查制。建立交接班制度，门卫保安和巡视人员各负其责，当班的问题当班处理，不得推诿。实行社区和居民双重监督，采取了定期检查和随时抽查方式，对门卫保安和巡视人员工作情况进行监督，发现问题及时纠正。对居民反映强烈、工作不负责任，经多次检查仍存在问题的，帮助教育不改变的，要适当予以辞退。第三，加大力度，着力提高卫生费收缴率。卫生费的收缴是保证小区物业管理的基础，是实现物业管理良性循环的关键。为更好地自我发展，保持老旧小区卫生管理“三八南模式”的生机，确保运行成本，我们采取了“三收”措施，加大收缴卫生费力度，步入良性循环的轨道。一是“专业收”。聘用2名专职收费员，作为收费的主力，完成收费总体收入的80%，在收费同时负责收集居民的意见和建议；二是“协助收”。通过社区工作者的努力宣传，通过上门服务，亲情服务，促进较多居民主动到社区交纳卫生费；三是“互助收”。利用楼长、组长和居民骨干与居民互帮互助的良好邻里关系，帮助我们收取上下班时间不固定、早出晚归及不常住居民的卫生费。“三收”措施促进了收费，卫生费标准由改造前每月4元，提高到新机制运行后每月7、8、9元（单间、双室、三室），收缴率也从原来的不到40%，上升到现在的70%，小区卫生管理实现了收支平衡。同时，为确保封闭管理管理有效运行，我们每年对机动车主收取一定费用，用于封闭管理所需的成本支出。对所收经费收支情况，每年在小区内进行公示，在居民的监督下用好每一分钱。75—3号楼一位姓李的车主原来怕不方便一直反对封闭管理，认为是做样子、走形式，但封闭管理之后特别是看到我们把收费支出公示，由衷地说：“没想到你们做的如此透明，也方便了大家，现在我双手支持。”第四，广纳民意，推进物业管理民主化。在老旧弃管小区实行物业管理根本目的是为惠及民生，群众服务，但同时也更需要群众的参与和支持。本着这一原则，我们在工作中广泛听取民意，吸引居民参与，形成良性互动的局面。一是注重听取民意。小区改造之后，我们就召开了居民听证会，就建立保洁管理新体制及保洁队伍的职能、服务范围、收费标准、费用支出等问题征求居民意见，居民对方案非常满意，大会全票通过。之后，我们我们又围绕对小区进行封闭管理先后两次召开居民代表听证会，广泛听取居民意见和建议，不仅我们的工作得到居民认可，而且制定的措施得到居民的支持。曾经一段时期，居民对进小区收废品的人意见很大，我们听取居民意见，改为定点定时让收废品的人进入，既方便群众，有解决了扰民问题，也杜绝了安全隐患。二是坚持阳光操作。收费的多少，收费的使用时居民群众关心的问题。我们注重把握群众的关注点，在物业费和停车费的收取和使用上，坚持公开透明，每年将收支明细、使用状况向居民公示，消除居民疑虑，提高居民对物业管理的信任和支持，缴费的积极性普遍提高。三是引导群众参与。通过环境的改造，管理的有序，居民对社区满意度增加，参与度增强。我们顺应这一势头，以社区党委牵头，建立了卫生监督、志愿服务、安全巡视等管理和服务队伍，通过带头认养树木、维护健身器材和公共设施，提高了居民维护环境的主动性和自觉性，显现了环境建设和管理带来的良好后续效应。社区张玉洲老人还为社区送上锦旗，表达居民对党和政府关心关爱的感谢之情。通过物业化的管理，不仅美化了小区的卫生环境，提高了居民的生活质量和生活满意度，更是从观念上扭转了老小区居民的生活方式，一种和谐的良性循环已经初步形成。75—2号楼居民孟先生原来对社区工作一直不配合，后来环境改造后，态度大为转变，由不配合到积极申请担当志愿者；75—3号楼张女士在改造前在浑南买了房子，准备搬迁，但环境改造后就不愿意搬了，至今浑南的房子还空着。还有前几天，我在小区里正好遇到一位刚刚在金廊被征收房屋的居民，他说：“我就是看中了这里的环境，签约后在这个小区租了房子，我准备下步和房主商量把房子买下来”。这样的例子数不胜数。我们由衷地感到，环境建设与管理必须以人为本，坚持为民宗旨，只有这样才能赢得群众的支持，形成“双赢”的局面。但实事求是的说，我们的物业管理模式还在探索阶段，虽然取得了一些成绩，但距离先进地区的管理水平还有差距。借此机会，也请各位领导提出宝贵意见。下步，我们将在区委领导下，在街道党工委具体指导下，虚心向其他街道和社区学习经验，进一步强化探索，大胆实践，为推进社会管理创新做出新的更大的贡献。