企业房地产—XXXX前瞻林国桢先生

1香港设施管理学会‧专业服务发展资助计划项目二○○四年六月五日「设施管理新世代」北京研讨会企业房地产─2010前瞻林国桢先生CoreNetGlobalLearningGlobalLearningAsia副总裁摘要在二十世纪九十年代初期，「企业房地产2000」为企业房地产行业作出了强而有力的前瞻。其后，营商环境有了很大的转变:全球化不再是抽象的概念，而是客观的现实；工作外判不再是一时兴起的潮流，而是重要的策略性业务；互联网不再是消闲品，而是支援跨国企业的工具。在二十一世纪初的今天，企业正朝着网络世界稳步发展，而这发展已成为一个重要和长远的趋势，对于企业房地产、设施、服务供应行业和企业房地产专才有深远的影响。现在，我们将再展示另一个令人兴奋的前瞻──「2010前瞻」。该前瞻是由国际企业房地产及相关专业权威机构CoreNetGlobal所进行的一项主要研究，其目的是探索企业房地产和设施应扮演甚么角色，才可令企业有效地在网络世界工作。在此，我们会阐述这个研究的成果，并分析这些成果对香港和中国的重要性。前言在二十世纪九十年代初期，「企业房地产2000」为企业房地产行业作出了强而有力的前瞻。约十年后的今天，我们将再展示另一个令人兴奋的前瞻。这篇文章的目的是透过收集180多位资深企业房地产和基础建设领导人的意见，综合他们现时对于2010年营商环境的看法，并归纳出对企业房地产管理的影响。这个前瞻性研究所需的资料，是在过去4年从超过300间位于北美洲、欧洲和亚洲的企业有系统地收集得来的。这些资料均经由180多位正参与「企业房地产2010」研究计划的资深企业房地产和基础建设领导人所验证。为了处理这些领导人所提出的问题，我们组成了多支研究队伍，负责7个不同的研究领域。研究成果将以报告形式于未来数月发表，并以房地产的角色如何在网络世界中转变为主题。不太熟悉「企业房地产2010」的读者应注意，虽然本研究的重点是为大型及跨国企业探索和建立解决方案，但其研究成果亦应对政府机构以及规模较小和较地区性的网络化企业有帮助。2香港设施管理学会‧专业服务发展资助计划项目二○○四年六月五日「设施管理新世代」北京研讨会本文是「企业房地产2010」的产品，是一个由CoreNetGlobal策划和管理的研究及领导才能发展计划。业务发展的驱动力尽管环球营商环境越来越复杂和互相倚赖，我们相信2010年仍会有一些强劲的力量去影响工作性质、模式和地点，从而改变企业的策略、结构和工序。这些业务发展的驱动力包括:全球化、科技、劳工及工作性质的改变、革新、风险和对企业越来越重要的社会责任及可持续发展性事宜。全球化这个常用的词语是指资本主义兴起、贸易障碍减少、新市场开放及新科技为企业带来机会和挑战，让企业可以发展前所未见的大规模跨国业务。我们预期，国际贸易及外来投资将会继续增加，而跨国企业将会以更复杂的办法去评估机会和分配资源以达至投资者的期望。在美国，华尔街的短线需求会继续带动这些期望，但我们亦认识到，在其他国家，企业对业务及社会的看法或会较为长远。我们也看见世界贸易组织和地方贸易团体在全球经济充当着越来越重要的角色。例如自由贸易区、共同市场和经济联盟，皆代表着渐趋成熟的尝试，去减少在他们地区内的贸易障碍，而同时为其他想在区内进行贸易或经营的人建立新标准。在2004年将扩展至25名成员的欧盟，是证明这些合作形式越来越具影响力的一个例子。为了回应这个经济及政治上潜在的重大威胁，北美自由贸易区的成员正考虑向南扩展他们的边界，建立美洲自由贸易区。而且前苏联共和国，即现在的独立国家联合体，正在建立他们的自由贸易区，并将扩张至中亚以及欧盟的边缘。扩展自由市场经济的另一个副产物，是导致理性的决策人为了提高效率和降低成本，而连续地转移财产。结果，在美国和其他地区的企业将继续把工作转移至低薪酬的国家，如中国或印度，并在那里建立新设施，以低至20份之一的薪酬水平作为优势。期间，即使发展中国家的薪酬水平上升最终会导致「廉价劳工的矛盾」，上述的改变亦会引致知识、科技和资本的转移，在全球造成人才和财富的重新分配。然而，当跨国业务继续增长的同时，也有其他力量会构成威胁，使问题复杂化。这些力量可导致各种混乱，其成因包括:劳工保护渐趋网络化的工会的利益；环保团体提高我们对企业责任的关注；以及恐怖分子和其他人进行他们自己的计划。我们可以预见，宗教的差异以至粮食、水源、石油和其他天然资源的分配，都有可能出现持续的极端化。3香港设施管理学会‧专业服务发展资助计划项目二○○四年六月五日「设施管理新世代」北京研讨会从跨国企业的观点，我们也看到，认识不同的民族和文化的价值观和口味，以及适应跟西方不同的营商方式，都越来越受到重视。可是，我们最终相信，企业和国家都会继续采取必要的措施，去抓住和扩展自由开放市场所创造的机会，因为相关的经济利益以及坐以待毙的代价都非常庞大。科技总括来说，科技将继续是业务和社会改变的一个主要驱动力，但它的冲击会比今天更加深远。实际上，在2010年的成功条件之一，将是企业拥有开发科技策略和架构的能力，以支持其网路。这些科技策略和架构会包括（但不限于）新产品的开发、顾客来源的开拓和保留、制造和供应链的管理、零售的运作及人力资源、资讯科技、企业房地产、财务和其它基础设施元素的综合管理，以支持业务的核心需要。值得注意的是，科技将继续在个人、企业和行业各层面对我们发挥强大的影响力。例如在个人层面，新科技将为雇员提供更多可能性，让他们可以选择居住、工作和消闲的方式和地点。这些科技将包括电子邮件、个人生产力工具、无线技术、合作工具、知识管理应用工具及可在任何时间、地点传递声音、资料和影像的数码助理。在企业层面，这些科技将包括先进的行政资讯系统（由即时综合的企业资源管理解决方案所驱动）及各种各样的专门应用程式，以协助制定政策。企业可使用现成的应用程式，或开发度身订造的应用程式，以应付有关业务的独特需要。我们亦预期度身订造的应用程式会越来越普遍，因为它有助企业简化他们在资讯科技的流程。对于用来提升创新性、生产力和生活水平的新设施，先进的设备和科技相信会深远地影响其兴建和运作。而在行业层面，我们预见到更高水平的行内合作及跨行业合作，因为制造商、供应商和贸易团体继续优化常用的程序，以减低成本，提高效率，改善质素和加快产品推出的时间。我们也看到，为了获得这些更高的效益，开放业界的标准去促进电子商务及分享资讯和有效的解决方案，将会成为一个趋势。劳工和工作性质的改变像全球化和科技一样，这个重要的业务发展驱动力有许多层面。最具决定性的因素之一，也许是工作性质的改变。今天，工作越来越需要深入的知识，而直接花在生产上的时间则越来越短。而且，一项工作的完成，需要靠承办商、兼职雇员和全职雇员，以个别和团队形式去执行他们的任务。当这个趋势与新科技结合起来，让知识型雇员可在任何时间和地点工作，其影响将会是显著的。4香港设施管理学会‧专业服务发展资助计划项目二○○四年六月五日「设施管理新世代」北京研讨会在美国，另一个主要因素，是婴儿出生潮与X、Y世代雇员的双峰分布。众多的研究都发现，许多较年轻的雇员和上一代的雇员有不同的价值观、优先考虑次序和忠诚度，他们对于工作以及工作跟生活的界线持不同的态度。结果，雇主和雇员之间的社会契约正在改变，而许多企业将需要重新考虑，当他们使用全球网络以应付所需要的应变技巧和能力时，应如何吸引和保留核心雇员。还有新兴起的「自由契约雇员」，他们越来越倾向突破传统组织的工作框架。正如专家经常提醒我们，在未来二十年，即使把婴儿出生潮与X、Y世代雇员的专才加起来，也不足以应付全球经济发展的劳工需求。企业要解决对这些高技术、跨世代的专才的渴求，成本将面临更沉重的压力。最后，当全球市场和劳动力的人口分布继续转变，不同的劳工文化会为领导人、管理人员和雇员带来新的挑战和机会。某些地方的文化视工作为生活中异常重要的核心部份；而在另一些地方，人们认为工作的重要性较消闲、社群活动、信仰和家庭为低。同样地，一些社会较着重个人表现，而另一些社会则认为团队工作和集体决定更为重要。这意味着，在网络世界里，领导人和管理人员必须主动地去认识来自不同国家的雇员的需要、信念和价值观，以便管理业务的表现。革新网络世界的首要特征，包括迅速的转变及持续革新的需要。开发和部署一系列新产品和服务的能力，是必须谨慎地培养出来的；我们相信，能够意识到这一点的企业，就可能会拥有可持续发展的竞争优势。革新这一点乍看来不太实在和难以进行，但今天我们认为它不但可以被系统化，更可以被一些非常有效的指引改善。例如ClaytonChristensen指出，要创造和保持革新，就必须有适当的资源、程序和价值观。这个宝贵意见不但令我们知道如何增强自己内部的能力，而且更有人把这个概念扩展至为顾客提供「顾客创新工具箱」，使他们可以设计和开发自己的产品。这个做法可以减少反覆试验，让产品更快速地推出市场，亦为消费者和供应商降低成本。一些最新的想法认为，高科技的知识管理工具，也许有助有系统地刺激和创造新的构思和产品。风险在保护资产时，资深的决策人传统上会以政治、经济和军事的风险作为考虑因素。这种做法总是十分艰巨的。现时，我们已有一系列的风险管理策略去协助企业和政府预测和减轻风险，并已取得不同程度的成功。5香港设施管理学会‧专业服务发展资助计划项目二○○四年六月五日「设施管理新世代」北京研讨会然而，在今天，为一个国际或全球性投资组合管理风险仍要面对很多挑战。除了要令企业免受人力、资产或金钱的损失之外，在网络世界中，公营和私营机构亦必须能保护自己，确保不会失去相连性和知识产权，也不会受到各种新的世界性威胁所影响。实际上，现时跨国公司所面对的威胁的范围和程度，正正向我们提出了一条根本性问题──在保护顾客、供应商和雇员免受自然灾害、战争和恐怖攻击的伤害上，企业和政府应扮演甚么角色？关于企业房地产和基础设施在紧急应变计划、灾难复原和业务延续所扮演的角色，我们有许多传统的假设，而这些假设亦正被上述的威胁所质疑。结果，风险的评估与管理，将继续是各地的企业和政府最优先处理的事项。企业的社会责任及可持续发展性众所周知，企业的社会责任及可持续发展性这两个相关的议题，正为世界各地的业务制造改进的机会。在本文中，企业的社会责任是指「以道德价值观及对员工、社区及环境的尊重为基础，且公开及具透明度的业务」。DonTapscott和DavidTicoll所写的新书《TheNakedCorporation》，其实是基于一个大前提──业务的整体性、道德价值观和对社会负责任的行为将会是推动业务改革的新力量。第二点是关于可持续发展性。很多人相信平衡企业的需要和环境及社会的需要，将会成为2010年的一个主要业务驱动力。可持续发展性的支持者提出，随着时间过去，消费者将会奬励那些资源运用恰当的企业，即在不犠牲未来的情况下使用资源来应付现在的需要。由于欧盟及联合国正积极地参与制定环境保护及持续发展的指引和标准，以上两个概念都迅速地被世界各地所接受。近年来，美国政府和许多美国企业，亦开始采用一些有助推动社会责任及可持续发展性的政策。面对这些挑战，公营和私謍企业各出现了新的业务经营模式。正如本文的其它部份所述，这些模式都是平稳、迅速、以过程为本、分布于全球各地、高度相互依赖和网络化的。在过去十年，很多证据都证明了这个企业网络化的趋势。其实，今日最成熟的企业大都拥有无数正式及非正式的网络来制定工作的方式。现今大部份的商业网络亦已与互联网连线，并根据产品流程、服务和通讯点之间的资讯来设定的。些网络是为特定的工作而设，有些网络的性质则较为长远。有些在企业已定的界限内运作，有些则跨越企业传统的架构及阶级。但是，无论以商业或是社会为出发点，我们对自己创造出来的网络的范围和用处都仍未有完整的理解。正当未来学家及思想领袖拓展我们对这个研究题目的理解，现时已经有强烈的迹象显示，敏捷性和灵活性于2010将会变得更重要。在ChristopherMeyer和StanDavis的新书《It’sAlive》里，用了「学6香港设施管理学会‧专业服务发展资助计划项