伟业顾问房地产小户型研究

小户型研讨——可以载舟亦可覆舟内容概要1、前言说明2、市场背景3、形形色色的小户型案例4、总结前言说明前提原则：没有“最好”、只有“正好”核心内容：特定人群的居住模式—特定的城市区域特征—形形色色的产品之间的关联性规律关于形式：较多使用图片可以随时打断交流互动市场背景小户型热负面的声音冷静的思考solo财智中心荣丰2008solo形形色色的小户型城市中心高地价地区的小户型就业密集区周边小户型郊区的小户型别墅便于产权分割的住宅产权写字楼人群？区域？产品？城市中心高地价地区的小户型精致、强调公共和私有空间的差异人群区域产品暂居倾向、商用倾向、投资倾向极高地价、配套设施齐全、大量商务流动人口东方银座交通枢纽齐全的配套良好的形象周边涉外的历史东方银座公寓、写字楼、商场三位一体户型56.9~161平米一层6~8户东方银座坚果公寓针对特定人群v都市v酒吧v夜生活坚果公寓内廊式布局一层26户户型46.32~102平米美国某公寓强调“可变性”超大的双层橱柜，半透明的转门划分起居和卧室家具基本都是可动的开敞共享式空间，改造前平面改造后平面美国某公寓超大的双层橱柜，半透明的转门美国某公寓超大橱柜半透明转门悬挂电视可变餐桌美国某公寓可变餐桌东京HM位置：东京临海副都心东京HM售楼处与现场的导向东京HORIZONMARE首层平面图东京HORIZONMARE框架结构：周边式布置户型方正一层18户户型53.21~124.02平米三层平面图4~24层平面图东京HORIZONMAREv25~26层平面v一层11~12户v户型加大东京HORIZONMARE第27层平面：公共部分屋顶平面东京HM小而全，小而精为了使内部空间分布更合理，日本人的流线与我们正相反建筑设计的流程不是直进式，而是层层深化。东京HM豪华的脸面--公共部分空间东京HM由于空间小，许多门是推拉门置于内部的开敞式厨房可心节省本来可怜的采光面。东京HM真正的精装修不只是用精致的材料，而是进行精心的安排。东京HM周到细致的家具东京HM菜单化选件细到一片拉门东京HM周到细致的家具摆放胶片东京HM周到细致的“菜单”，在有限材质中搭配多样的风格，恰当地可选度。香港南湾住宅室内设计（张智强）１９９９年曾获得亚太地区室内设计个人住宅类冠军奖建筑面积35M2在压缩之外的共享、重叠、移动、转换共30多平米视听区、休息区、厨卫区布帘后为储藏柜，帘可做放映屏幕家具均可动就业密集区周边的小户型精致、强调公共和私有空间的区分、必须足够的公共设施配套人群区域产品首次购买冲动+极低的购置门槛、对交通的依赖、小家庭倾向、移民倾向与就业密集区方便的交通大盘周边配套足够炫特区小白领就业密集的东部地区周边配套齐全，引入青鸟炫特区9~18层每层9~16户周边布置炫特区v户型40~80平米，共82种户v室内配套较全，有封闭的厨房型后现代城“现代”没什么不好在“后现代”出现之前!别闲着了，这都抢疯了!后现代城“S++疯爆”正在大赠送。美国后街生活？后现代主义建筑风格？后现代城一居公寓户型面积为40~60平米低总价，低门槛齐全的服务能落实吗？非常男女COD区域配套齐全，综合物业投资倾向、暂居倾向非常男女北京市场的单一化历史居住分异的趋势800元/月能租到什么？“非常男女”来来去去。非常男女“人人都有自己的的住房”共享服务概念宣颐家园在三维中紧凑象工业设计一样做建筑设计户型34.64平米易墅殿堂易墅殿堂城市近郊区的小户型别墅做为中转站的玩艺儿，关键是院子，绿化、空气……人群区域产品郊郊区化情结，城区居住的现实低地价、环境优美、交通便利便于产权分割的住宅产权写字楼按写字楼标准配置、户型开敞易于改造、户内配套不完善而楼内配套相对完善人群区域产品投投资客、中小型公司高地价、商务氛围成熟、交通便利摩玛大厦从“青春汇馆”到“摩码大厦”CBD+拓宽后朝阳北路的沿街形象外部空间国际化、公共空间商务化、私人空间自由化、细节空间人性化以35~55平米为一个商务标准间为一个产权单位出售框架结构，隔墙楼板均可拆除，各产权单位可相互连摩玛大厦自由分割超精度产权房地产证券化的产品变通金融优势，投资上品7880元/M2，四个月售罄财智中心财智中心例：以财智中心A座超标准层基本单元为例:(价格有效期至12月16日)销售面积：70.20M2单价：15660元/M2总价：1099332元首付20%，共计229332元，贷款87万元。月还款：5761元/月（8成20年）律师费、保险费及维修基金：28590元。契税：32980元因为是期房，入住前还款按13个月计算。共计5761元/月×13个月＝74893元总投入365795元由于是起标准层，可做加层，加层后面积为70.20M2×2倍＝140.4M2年支出：1）月供：5761元×12个月＝69132元2）物业费：6米层高每月每平米6元70.20M26元×12个月＝5054元3）供暖费：6米层高每平米45元70.20M2×45元＝3159元按3.5元/天.M2(含物业费、供暖费）租金，空置1个月计算月收入：3.5元×140.4M2×30天＝14742元年收入：14742元×11个月＝162162元年净收益：162162元－5054元－3159元－69132元＝84817元年收益率：84817元÷365795元×100%＝23.2%（13.5%）按4元/天.M2(含物业费、供暖费）租金，空置1个月计算月收入：4元×140.4M2×30天＝16848元年收入：16848元×11个月＝185328元年净收益：185328元－5054元－3159元－69132元＝107983元年收益率：107983元÷365795元×100%＝29.5%（18.5%）总结：小户型的问题？？？？？？？房型合理性差进深大墙多、公摊大“筒子楼的痕迹”朝向不好小户型设计手法——如何变小？？？功能削减双卫——单卫生间居室个数减少减少功能小户型设计手法压缩面积各功能空间面宽减小各功能空间进深减小压缩面宽小户型设计手法内部空间共享化起居、卧室、书房……各功能“分时共享”改造前平面改造后平面小户型设计手法功能外部化把户内的功能移到户外，楼内共享甚至和城市共享小户型设计手法家具建筑化小户型设计手法细化功能，合理配比把户内的功能细化，分别给出特定空间，在小户型中能够提高总的利用率，如：把卫生间的各个功能细化、分别设计不同的空间小户型设计中应注意的问题利用边角空间、增加储藏面积日本住宅中的储藏空间大概占总套内面积的10%北京自在港湾“想有一个完整的周未吗？”北京自在港湾设计概念，面积106平米的“MINI”“人人都有自己的别墅”ThanksTHEEND