XX市市城区物业提升工作三年行动方案

XX市市城区物业提升工作三年行动方案物业管理是社会治理重要组成部分，事关居民生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，全面落实《中华人民共和国民法典》《中共中央国务院关于加强和完善社区治理的意见》和《物业管理条例》、住房和城乡建设部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《XX省物业管理条例》有关要求，结合实际，制定本方案。一、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的发展理念，完善物业管理体制机制，加强精细化管理，切实提升服务水平，持续改善人居环境，推进市城区城市治理体系和治理能力现代化，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。（二）基本原则1．坚持党建引领。充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，加强乡镇办、社区党组织对物业服务企业、业主委员会的政治引领、组织引领、能力引领、机制引领使其成为党联系服务群众，加强基层治理的重要力量。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”（社区党支部委员会和社区居民委员会）成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。2．坚持将物业管理纳入社区治理体系。从完善城市治理体系和治理能力的角度创新制度设计，强化业主自治意识，精准衔接城市管理、物业管理和业主自治管理各方权责，推进社区党组织、物业服务企业和业主委员会等多元主体共同参与基层社会治理。将物业管理作为社区治理的重要内容，依法推进权力下放、力量下沉，充分发挥乡镇办、社区作用，建立简约高效的管理体制机制。3．坚持服务导向。寓管理于服务，围绕解决群众身边的操心事、烦心事、揪心事，规范物业管理各方主体行为，提升管理能力和服务水平。4．坚持依靠群众、发动群众。转变治理观念，创新管理模式，引导居民积极参与管理小区事务，激发基层治理活力，实现共建、共治、共享。（三）工作目标通过三年努力，物业管理体制机制基本健全，政策标准体系基本完善，物业管理领域突出问题得到有效治理。党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局基本形成，物业服务水平显著提高，群众满意度大幅度提升。2021年，发挥新冠肺炎防控过程中党的领导成功做法，巩固文明城市创建和国家卫生城市复审工作中的成果，搭建市、区、乡镇办、社区物业管理的监督管理组织框架，优化力量配置，完善配套政策标准和规范，引进外地先进物业服务模式，组建XX市物业服务集团，形成物业提升工作的良好开局。2022年，市城区业主委员会组建率达到50%以上、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率均达到90%；党建引领社区治理框架下的物业管理体系进一步健全；乡镇办指导物业管理工作的能力进一步增强；老旧小区物业服务取得成效；物业行业突出问题治理取得显著成效。各区应根据居民小区面积、人口规模、党员数量等因素合理设置小区党支部，对于居民户数和党员人数较少的小区，可以按照集中连片、就近活动的原则成立党支部。对于居民户数和党员人数较多的小区，可以在小区内合理设置若干网络党支部。最大限度地让群众参与共建、共管，提升小区品质和改造效果，不断提升居民生活幸福感。2023年，在市城区全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系，乡镇办、社区管理力量和能力全面加强，物业管理长效机制基本形成。业主委员会、物业服务、党的组织实现全覆盖，确保实现标准物业管理全覆盖。二、主要任务（一）健全市、区、乡镇办、社区的监督管理工作机制1．市级加强统筹协调。统筹协调《XX省物业管理条例》宣传贯彻落实工作。成立市级物业提升工作领导小组，市住房城乡建设局、市房地产事务中心、市委组织部等有关部门为成员单位。各成员单位按照职责负责物业管理相关监督管理和执法检查工作。水、电、气、暖、电信等市政公用服务企业按照职责做好相关工作。推动城市管理服务向居住社区延伸，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。2．加强组织领导。各区要把物业管理相关工作作为“一把手”工程，建立健全相应综合协调推进机制，制定年度计划明确工作目标，组织乡镇办、社区统筹推进物业提升各项工作，并加强检查考核，组织开展业主委员会培训。3．乡镇办落实主体责任。乡镇办和社区居委会是辖区物业提升工作的主体，乡镇办主要负责同志是本辖区物业提升工作的第一责任人。乡镇办要建立“一把手”亲自抓的工作机制，设立物业管理监督管理工作机构，组织、协调、指导业主委员会组建，提高业主委员会组建率、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率。积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。4．社区抓好具体落实，构建共治共享格局。社区党组织引导建立物业管理联席会议制度，组织居民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、驻区单位、水电气暖电信专业运营单位、公安派出所（警务室）定期开展议事协商，推动在业主委员会、物业服务企业建立党组织，协调解决物业管理问题和矛盾纠纷；协助乡镇办对业主委员会履职情况、物业服务企业履约情况进行考评；积极引导业主自治管理，监督业主委员会运作。社区居委会要发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道和投诉转办机制，提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。（二）提高业主委员会组建率、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率，充分发挥业主委员会、物业服务企业、物业党组织的作用5．提高业主委员会组建率，健全业主委员会治理结构。积极推动党建引领下业主委员会组建工作。尚不具备成立业主委员会条件的小区，由社区居委会代行业主委员会职责。乡镇办、社区党组织要积极引导党员业主参与管理小区公共事务，在基层治理中发挥先锋模范作用。优化业主委员会人员配置。乡镇办负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，业主委员会参选人员要依法竞选。鼓励“两代表一委员”和居民中在职或离退休党员干部参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。各区物业管理部门、办事处要加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。6．提高物业服务覆盖率，提升物业服务质量。乡镇办、社区要推动召开业主大会，引导小区居民通过民主决策，共同决定在自行管理、委托物业服务企业统一管理、委托专业单位进行专项服务、委托其他物业管理人员进行管理等多种形式中选择合适的物业服务形式，逐步扩大住宅小区特别是老旧小区物业服务覆盖率。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，做好小广告治理，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。发挥物业行业协会作用，编制物业服务标准，规范从业人员行为。支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。7．提高党的组织覆盖率。乡镇办、社区党组织要把业主委员会、物业服务企业党建工作列入议事日程，加大工作推进力度，抓好党组织组建工作。对无物业服务的小区，先把党组织建起来。要探索业主委员会负责人、物业服务企业负责人与社区居委会人员“双向进入、交叉任职”的途径，在业主委员会成立和换届时引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。（三）完善政策机制和标准规范8．制定星级标准。市房地产事务中心制定市城区住宅物业服务星级标准。各区政府（管委会）物业管理部门会同街道办事处、社区居委会等部门并组织专家按照市城区住宅物业服务星级标准评定辖区内物业项目的服务星级。由各区政府（管委会）评出1至5星级物业服务小区，4星级、5星级物业服务小区报市房地产事务中心审核。按照属地管理原则，由区政府（管委会）根据评定结果予以表彰奖励。9．完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。市房地产事务中心要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。市发展改革委和市房地产事务中心对实行政府指导价的物业收费行为，制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。物业管理服务收费要遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则，实行分等定级、按质论价，并保持相对稳定。前期物业管理服务费和车辆秩序维护服务费应由开发建设单位与选聘的前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定，实行示范性指导价。业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业以合同方式约定物业服务价格和车辆秩序维护服务价格。（四）促进物业服务市场健康发展10．培育市场环境，建立和完善公开透明、质价相符的物业服务市场机制，推动物业服务集团化、专业化、连锁化、品牌化发展。鼓励物业服务企业多样化、多元化经营，采用现代信息技术手段，大力发展智慧宜居物业。建立优质物业服务企业发展激励机制，支持其承担社会责任。11．加强市场监管，建立服务信息公开公示制度。物业服务企业应当在乡镇办指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。各区做好对物业服务企业的日常监管，健全常态化监管机制，加强执法检查，发现问题及时督促整改。通过履约考评完善物业服务企业信用评价体系，建立星级评定、“红黑榜”等奖惩制度。