深度深圳人口的增减之谜及其对房价之影响

深度！深圳人口的增减之谜及其对房价之影响广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉日前，深圳市统计局发布了《深圳市2020年国民经济和社会发展统计公报》，数据显示深圳小学招生人数、移动及固定电话用户数连续两年下降，这一新现象引起了广泛的关注。我们今天讨论几个大家比较关心的问题。01第七次人口普查，深圳人口定会增加？对于深圳的人口“增or减”，的确从没有像现在这样，政府、开发商、业内等是如此关心，关心到紧张。我们来看下这次公布的数据：◆2020年，深圳小学招生同比下降6.5%，连续2年减少！◆2020年，深圳固定电话用户400.84万户，两年消失77.46万户！◆2020年，深圳移动互联网用户2483.51万户，两年消失494.49万户！◆2020年3月份，深圳资金总量对比2月份下降了1891亿元！由于以上三个数据，加上“高房价逼走深圳人”的直观印象，对于“2020年深圳人口减少”的论调，很多人是认同的。有的媒体说，数据太敏感，最终数据还在斟酌中，所以迟迟未发布。其实，每到普查年，都要对非普查年“1%的抽样”数据修正，推迟发布，也不值得奇怪。深圳的人口（常住人口或实际管理人口），到底增or减，到“七普”数据发布，这个悬空的问题就尘埃落定了。但是，我这里要提前告诉大家：数据一定皆大欢喜，深圳人口一定是增加的。为什么？很简单，把过去统计时漏掉的人口加进来，人口不就增加了嘛！过去，深圳嫌人口太多，每10年的人口大普查，总要一次性修订，把漏计的算进来。比如，2009年，深圳年度统计公报显示，常住人口891.23万。但2010年的“六普”显示，深圳常住人口1035.84万，暴增140多万。再比如，1999年统计公报显示，深圳的常住人口405.13万，但2000年“五普”的结果显示，深圳常住人口700.84万，暴增300多万。显然，过去每个“普查”的年份，都会对人口进行修正。准确地说，就是把统计上漏损的人，补录进去，常住人口突增，更准确反映人口现状。制表：李宇嘉观楼局按官方数据，深圳2019年常住人口1343.88万，按医保参保人数（1536.6万）或第四次经济普查推算，深圳大概有1800万人。更宽泛一些，采用移动大数据，深圳有2500万人。也就是，口径很宽的流动人口大概500-1000万，将其中部分纳入，常住人口就一定会增加。当然，这500-1000万人口，被归类为流动人口，或非统计人口，或非服务人口。公务员编制，人均GDP统计，都是按照常住人口来计算的。所以，过去对常住人口的数据要压制，有这方面的考虑。但是，如果要谈到深圳的吸引力、城市集聚能力、城市病，就会把实际管理人口拿出来。总结一下：2020年的常住人口，还会增加，增幅或许会略下降；常住人口中的户籍人口也会增加，因为落户门槛比较低，特别是外地人为买房而落户，近期有媒体披露这方面的数据；实际管理人口可能会减少，但由于不在统计的范畴，也无从得知，实际数据到底少了还是多了。来源：未来城视02若人口真外溢了，那也是深圳的胜利？当谈到北京、上海人口减少时，大家觉得很正常。但谈到深圳人口减少时，就觉得不正常了。为何？因为，深圳最大的标签，就是包容性、宽容性、创新性，能最大限度集聚人口和资源。所以，深圳不仅落户门槛很低（全日制大专和自考本科学历，即可落户）、“落脚成本”也是最低的。所以，如果哪一天，深圳的常住人口开始减少了，或实际管理人口减少了，牵扯的还不仅仅是“高高在上的房价”怎么办的担忧，更重要的是，深圳引以为豪的城市标签，或者说深圳的核心竞争力，还能不能维持住。这让我们再次想起，2002年的世纪之问——“深圳，谁抛弃了你？”。看到上海这几年互联网发展的势头，当下真有2002年时企业总部从深圳向京沪搬迁一样的担忧。前些年，大家诟病上海“错失互联网”，自喜深圳在互联网先行布局的优势。但是，从近几年上海互联网、人工智能版图的扩张趋势看，已然成了一个伪问题，压力又抛给深圳了。来源：国民经略上升到这个高度，难怪社会各界都很紧张，深圳人口跌了，吸引力下降，对创新造成冲击，该怎么办？前面讲了，数据上，深圳人口一定不会跌，但真的跌了，或常住人口增幅明显下降，也不一定是坏消息。深圳高房价、高生活物价，创业成本已今非昔比，把人挤出去，不很正常吗？试想，只有1997平方公里，人口密度排在世界前列，房价涨的让人失去信仰，貌似没有天花板。如果人口外溢到珠三角其他城市，就像当年华为迁到松山湖，这不是深圳的胜利吗？打造“深莞惠都市圈”，不就是希望看到，深圳这个裹得紧紧的肉粽子流油，让外围小兄弟们分一杯吗？从数据看，貌似完全支撑这个结论。迁出深圳的人口，最多的流向是东莞，此外还有北京、广州、惠州、茂名、佛山、武汉、长沙、重庆、梅州。前10大流向中，有5个来自广东。这样看，人口外流就是深圳的胜利，我们要从深莞惠、大湾区等更广范围发展，看待深圳的绩效。03深圳所需的是，吸引更高层次人才？人口向外迁徙，深圳该怎么办？很简单，向要素更上游转型，就像东京都市圈核心的东京都，成为要素配置中心；就像上海一样，疏导资源和人口到长三角，以高房价、新兴产业选人，自己转型升级了，外围也发展了。本质上，深圳是全国的深圳，国家之所以搞特区，目的在改革创新。正如去年在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上的重要讲话指出，“党中央经过深入研究，决定以特区建立40周年为契机，支持深圳实施综合改革试点”以清单批量授权方式赋予深圳在重要领域和关键环节改革上更多自主权，一揽子推出27条改革举措和40条首批授权事项：◆坚定不移贯彻新发展理念：绿色发展、科技创新…◆与时俱进全面深化改革：土地管理、劳动力流动、资本市场改革…◆锐意开拓全面扩大开放：金融业开放、大湾区融合、一带一路桥头堡…◆城市治理体系和治理能力现代化：教育医疗补短板…◆以人民为中心的发展思想：包容性增长、住房保障…◆积极作为深入推进粤港澳大湾区建设：互联互通、产业链重构…所以，深圳近年来步子迈的也很大，比如建设第四个综合性国家科学中心、全球海洋中心城市、推进人民币国际化的金融创新中心等。这几年，深圳正在疯狂建大学，深圳大学、南方科技大学无论经费预算、科研排名都远超同类院校。清华、北大、哈工大都在深圳设立研究生院。还有，香港中文大学设立深圳校区，中科院开办本科教育。深圳师范大学、深圳音乐学院（定位国内顶级艺术类院校）、深圳技术学院、深圳海洋大学、深圳创新创意设计学院均提上日程。如果，人口外迁的同时，深圳能向要素上游转型成功，吸纳更高级人才，深圳就成功了。第一阶段（80年代到90年代），深圳靠特殊的政策；第二阶段（90年代后期到2008年金融危机），深圳靠人口红利；第三阶段（2009年到2019年），深圳靠互联网和科技创新；第四阶段（2020年-），深圳靠先行示范。但2015年以后，深圳互联网、高科技发展的步伐慢了，改革创新的步伐慢了。但同时，房价却开启了最快速上涨的时期。这是此消彼长的结果，如果改革和创新没有跟上来，资金就会“脱实入虚”。这几年，这一问题似乎还未得到有效的解决，比如写字楼大面积空置，工改“房地产化”，社会消费品零售总额排名靠后，子女回内地读书趋势等等，都预示着，目前深圳的城市竞争力正在经历阵痛。总之，常住人口、管理人口下降，这是产业进一步升级的必经阶段和代价。在先行示范区的方案里，国家已对此做出了安排，比如“实施高层次科技人才定向培养机制”、“建立具有国际竞争力的引才用才制度”。可以说，对于深圳吸引一流人才，政策扶持在国内是最大的。比如，很多地方将住房保障的重点转向人才住房，国家一直不太认同。但唯独对于深圳的人才住房，在国家发布的先行示范区实施方案中，给予了明确的支持。如果能实现人口迭代，深圳的创新上一个台阶，实际管理人口减少，人口外溢，就不是大问题，大深圳的影响力在扩大。当然，人口迭代，这可能也是主政者的想法。但怕就怕，该来的没来，不该走的却走啦，这就麻烦啦！04人口若下降，对深圳楼市有何影响？最后，谈谈人口下降，对楼市的影响。过去，看好深圳楼市的人，经常用的数据就是深圳的在校小学生数量、深圳每年流入的人口等等，这都是实打实的需求。那些房价下跌的城市，往往也是人口外流的城市。对深圳来说，如果这些数据不好看了，楼市还能撑得住吗？其实，当房价比较低的时候，比如2008年深圳房价只有几千块钱的时候，常住人口数量确实能决定房价涨幅。但是，当深圳的房价涨到这个份上，均价超过7万元/㎡，已经不是绝对常住人口在左右房价上涨，而是相对常住人口在决定房价。否则的话，印度的房价该比中国高。所谓的相对常住人口，其实就是有效需求，即有钱人的数量，加杠杆是否被允许。如果有钱人比较多，加杠杆被允许，则房价就会继续上涨。一般来说，加杠杆最多的，往往也是有钱人。所以，即便人口减少了，只要有钱人多，又允许加杠杆，深圳的高房价就很难撼动。这就是2015年以来一直发生的事情。有钱人集聚深圳，这是共识。未来，楼市仍旧是金融加速器，不动产仍旧是最可信的抵押物。所以，有钱人加杠杆，还是一个普遍的现象。总之，中短期来看，即便人口减少了，也不会对高房价有什么冲击。拿上海来说，这几年上海的常住人口在减少，或者很稳定，但2020年的房价仍旧创新高。最主要原因，就是有效需求增加了。去年，上海放宽了双一流大学毕业生入户，这给楼市带来了新生力量。双一流大学毕业生能支付得起高房价，还是一般常住人口能支付得起高房价？一目了然。深圳也在步上海的后尘，有钱人正在成为楼市的支柱，其他人要么住保障房，要么长期租房，要么离开。貌似，这也挺合理的，但形势却比经济规律复杂得多。今年“五一”期间，我在深圳拜会了一个同学，她住在深圳湾的海岸城附近，这是富人聚居的地方，也是全深圳房价最贵的地方，周边的二手楼盘，房价在“20万+/㎡”。但即便是“五一”假期，商场里也没什么人。商场的服务人员告诉我，平时人也不多。我还逛了一个高档综合体的一家书店，店员告诉我，这个书店是亏的，但老板并不在乎。因为，这个综合体本身就是给周边楼盘做配套的。有了这个大型综合体，有了高大上的书店，周边的房子单价才能卖到20万以上，亏损的都是毛毛雨了。