住宅地产VS商业地产：向左还是向右

新政号令既出，房地产市场一时热闹非凡，住宅类产品首当其冲。这是不是意味着商业地产能闲庭信步？投资者(投机者)大可弃“住”投“商”，放心大胆地往商业地产上“撒钱”？据《楼市》与新浪天津房产做的一项联合调查显示，大多数投资者仍然看好住宅投资，被调查者中6成以上有投资住宅的意向。那么，面对新政包括各类住宅以及写字楼、商铺在内的不同类型产品，投资者将面临何种机会？该如何选择？住宅投资：别墅、公寓价格仍将上涨5月“国六条”以及新政重拳出击，重点调控供应结构，加大中小户型供应。5月31日，中国国土资源部下发紧急通知，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。别墅开发被强力叫停，别墅产品将成“可居奇货”？根据《楼市》北京调查，新政既出，别墅市场交易爆增。但对于天津，别墅市场并没有出现集中交易的情况，相反成交量大幅下滑。天津朗钜地产有限公司总经理王志龙表示，新政后,朗钜•天域项目的成交量与其他项目相比表现不错，但与前期成交量相比还是有一定的差距。王志龙指出，作为投资者来讲，要考虑政策对市场的影响，但不应以政策作为投资导向，还应以市场变化作为投资分析基础。相对别墅投资而言，还有45%的人认为新政将对公寓投资有影响，影响程度排名第二。公寓的投资主要是住宅和商住两用两种方式。而对于商住两用的公寓，环境相对比较嘈杂。目前，北京已经颁布了公寓禁商的规定，天津的政策也会越来越明细，不排除禁商法令的出台。因此，投资公寓有一定的政策风险。通过调查问卷也不难发现，有近5成的被调查者认为新政会对公寓投资有影响。“如果天津实施‘禁商令’，像我这样的小企业将面临倒闭的危险。”公司位于鞍山西道科贸街某公寓中的王先生，在了解北京相关“禁商令”后，十分担心天津也会出台相关政策。目前，我市有相当多像王先生一样的中小企业将公司设立在南京路、小白楼、科贸街等成熟商圈附近的公寓中。这样不仅降低了办公成本，还可享受便利的交通和超强的人流、信息流。房地产新政的实施，使服务式公寓发生小幅变化，部分购买不足5年的高档公寓由买卖的供给市场转向租赁市场。尽管我市公寓住宅从物业管理以及服务方面与服务式公寓还有一定的差距，但是目前新政并未对服务式公寓市场产生强烈的冲击，影响并不明显。国际大厦在第二季度持续满租，并只接受租期为一年以上的客户预约。据《21世纪不动产报道》分析，我市在新政后受滨海投资热潮的影响，一些跨国企业为高级管理人员以及外籍员工与服务式公寓长期签订合作协议，进而促使服务式公寓的入住率居高不下，且随着需求的增加，价格仍有上涨的趋势。商业地产：迎来投资的“春天”？根据表一调查，在新政引发楼市震荡的背景下，有8成多受调查者认为新政并没有对商业地产产生太大冲击。是否商业地产迎来投资的春天？对于商铺和写字楼，究竟有什么样的不同表现？新政偏向“商业地产”？据戴德梁行的最新统计，截至2006年第二季度，我市成交商铺28万平方米，市内六区成交11.6万平方米，分别比上季度增长了44%和16%。目前，天津商业地产市场新增大量商业项目，如位于南市商圈的铜锣湾购物中心的百货主力店开业，将使天津市购物中心总存量增至106万平方米。正当“国六条”影响到住宅市场的成交量并使之低迷不振时，新政却为天津商业市场平添了一把火？5月29日，九部委新政发布“国六条”，很多投资客在同一时间了解到了相关信息。闫远鹏是众多人中的一员，得知新政消息后，他开始深入分析新政的每个条款。这是他从去年宏观调控以来养成的习惯，凡遇重大政策出台，都要从头“过”上几遍。九部委新政的15个条款，他颠过来、倒过去地足足看了一个多小时。29日下午6时，他得出“新政引导投资以商业为主”的结论。之后，闫远鹏开始与自己圈内朋友频繁通电话，交流对九部委新政的心得。结论很快就出来了，只有简单的两点：一是，九部委新政调控范围主要局限在住房领域，对商业等领域甚少涉及；二是房产供应结构和交易过程是调控重点。有了这两点结论，闫远鹏心中多少松了一口气，“从新政的具体条款看，虽然此次动作很大，但房地产作为我国的重要支柱产业，政府部门肯定还是希望调控和引导，而不是‘一棍子打死’，因此今后投资房地产业仍然大有可为。”闫远鹏坦言，在研究新政的过程中，他的心态相当微妙。但是他发现，国家调控投资领域从‘住房、商业并重’转向‘以商业为主’。这一点增加了他投资商业地产的信心。与闫远鹏的判断相同，正当“国六条”影响到住宅市场的成交量并使之低迷不振时，天津商业市场的热度却不曾减弱。今年5月，天津市商委又出台了《天津市商业布局规划》，根据规划，到2010年，本市人均拥有零售商业网点面积将从目前的0.9平方米增加到1.2平方米，商铺总存量将从目前的约900万平方米增加到约1200万平方米。政策的利好，增加了投资者信心。5月30日上午，闫远鹏分别向几个商业项目打了电话，并开始了周密的实地考察。在他心目中，海河周边以及地铁沿线商业地产，都是投资不错的选择。风险依旧投资宜谨慎新政给商业地产带来全新机遇的同时，也带来了不小的投资风险。朗钜地产总经理王志龙表示:“天津不是一个商业城市，百姓的消费能力不够，外来人口不多，投资做商业地产风险很大。目前，我市主要有南京路、小白楼、友谊路等几大商圈。除了友谊商厦、伊士丹等几个商业项目经营不错外，大多数商业设施并不乐观。”天津中原物业顾问有限公司研究部高级分析师余洪涛也持有相同的观点。他认为，天津商业用房一直都处于供大于求的局面，即使有一部分投资客由住宅转向商业地产投资，比例也不会很大。天津不像北京、上海等国内的一线城市，房地产投资占到很大比例，而天津住宅和商业的投资比例加起来还不到20%。因此，新政一方面给商业地产带来了利好因素，但没有转化成实际的需求，投资需求反映并不强烈。因此，投资客在投资前肯定要对将要投资的市场做周密而详细的调查，然后再做出投资决定。天津社会科学院经济预测研究所所长卢卫认为，对于投资市场的调查，主要判断依据是市场的供需水平。“目前，我市商业地产属于供大于求的水平。未来天津商业地产发展前景不错，但是不能否认目前我市的商业地产存在地产泡沫，再加上市民收入低，外来人口不多，在此基础上投资，时机并不理想。再加上，新政后贷款环境更加苛刻，贷款企业必须持有35%的自有率资金，资金门槛更高，加大了投资风险。”卢卫表示，此时投资需要谨慎。作为投资客应该如何判断投资时机？像闫远鹏这样的投资者在对市场做考察时，评价标准又是什么呢？21世纪不动产天津区域分部执行总经理王新总结出四点评价投资时机的标准：投资区域、外部经济环境、自身条件、经济实力。好地段是投资受益的基础，所以做好地段的选择是投资成功的关键。例如，华苑区域市场和小白楼市场，一个代表区域市场，一个代表市级市场。如果两个区域每平方米价格差异不大，全市市场和区域市场相比，全市市场在人流和交通等方面占有很大的优势，因此应选择小白楼市场。在此基础上，再判断投资物业所处外部经济环境(参考其他业态做对比)是否经济，以及自身功能性条件是否完善，据此做出投资判断，并根据自身的实力做出投资时机的选择。这四个投资时机评价标准的核心是市场，但商业地产类型很多，可以分为商铺市场、写字楼市场、酒店市场、服务式公寓市场等多种类型。不同类型的商业地产受市场和政策的影响，投资环境又各不相同。投资者应该如何评价？怎样选择呢？商铺投资新兴商圈潜力乍现《楼市》与新浪天津房产做的调查问卷显示，有不到8%的被调查者认为新政会对商铺投资有影响，影响程度与其他类型物业对比，排名最后一位。而在“你倾向于选择多少钱“进行投资中，有近5成被调查者选择了40万元以下。如果以90平方米的住宅计算，投资者可接受的价格在5000元/平方米以下。如果用于投资商业地产，无疑正适合众多独立分割产权式商铺的选择。不难判断，在住宅投资受到相对严厉打压的情况下，投资者很自然地会转向投资商业地产。而商铺市场因为其产品相对高额的投资回报率以及相对较小的投资金额，势必引发更多投资者进入。根据戴德梁行最新研究数据显示，2006年第二季度，天津市成交商铺28万平方米，市内六区成交11.6万平方米，分别比上季度增长了44%和16%。数据充分表明了商铺投资热潮不减。而在偌大的天津，又有哪些地段的哪些产品备受买家青睐？根据本刊与新浪天津房产的联合调查显示，在商业投资的商圈选择中，有14.08%的被调查者看好南京路商圈，小白楼商圈紧列其后。新兴泰达商圈更被13.38%的人群选择，显示出不凡的投资潜力。从调查结果看，商铺投资仍然集中在南京路商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、鞍山道商圈等成熟商圈。专家指出，随着交通环境的改善，郊区城市化的发展，我市商铺投资区域根据人口分布情况，有可能往周边地区发展。另外，一些新兴区域也将成为投资的潜力区域，比如地铁一号线沿线区域。据《21世纪不动产报道》分析，地铁沿线的商业地产将成为新的投资热点。目前，除已经落成的翔宇公园地下商场外，还有营口道出站口将建设20多万平方米的高档百货商场和高档写字楼、公寓；西南角出站口20万平方米左右的上盖物业将建设商场、餐饮和高档公寓；鞍山道商圈也在规划新的商业设施。同时，滨海新区也成为投资热点区域。目前一商友谊名都已迁至开发区市民广场，预计“十一”开业;香港太平洋百货也落户开发区鸿泰，仟百汇计划于年内开业。多家百货新店将落户滨海，可以预计滨海新区商业地产市场将持续升温。与此同时，从调查中不难看出，传统商业投资仍集中市区中心区域，且倾向于河西与南开两区。有统计数据显示，我市河西区与南开区商业地产项目现有量最多，占全市商业项目5成以上，且普遍经营状况良好。而河北区与红桥区最少，经营状况较为一般，短时间内市场空间较小。除此之外，今年社区商业的建设数量和规模将进一步扩大。例如，梅江南地区的水岸公馆项目中有数万平方米的商业项目，并且定位于包括餐饮、娱乐、休闲等各种业态在内的顶级体验式商业街。此外，一系列特色商业、沿街底商、地上综合商业设施正在筹划当中。与市级核心商圈相比，我市社区商业呈现出多点开花的局面，呈现多元化发展趋势。在政策利好、商铺发展前景看好的情况下，对于个人投资者来讲，如何投资商铺是他们最关心的问题。21世纪总经理王新认为，投资者首先应该了解自己投资目标是什么，对自身投资商铺有一个保值、增值的预期，及短期变现情况的了解。根据自身资金水平，了解投资所处物业经营状况，及周边业态情况，以此做投资价格比较，做出正确的判断。具体可以参考投资目标、投资资金、地段、比较投资价格、投资形态、投资时机等六个方面做全面综合性的分析。写字楼投资“这边风景独好”截至7月22日，调查问卷结果显示，大部分人认为新政对写字楼投资影响不大，只有16%的人认为有影响，受影响程度排名倒数第三位。在政策利好下，写字楼投资迎来了最好时机吗？随着天津经济的发展，滨海的进一步开发、开放，吸引了越来越多的企业和人口投资天津，对于写字楼的需求也会增加，而目前土地的供给80%是住宅，真正的甲级写字楼不能满足客户的需要，在其他类型投资受市场和政策影响下，投资写字楼可以说是“这边风景独好”。写字楼投资有一定的区域性，是以集约化的模式发展。即写字楼一般会选择有人流、信息流、资金流，交通环境良好的区域内投资。目前，我市写字楼主要集中在南京路、小白楼、友谊路、东马路、泰达等商圈内。据《21世纪不动产报道》介绍，我市第二季度租赁市场开始回暖，成交活跃。其中，滨海新区写字楼供应量加大，新增建筑面积近200万平方米，将在未来两三年内投入市场。受租赁市场回暖影响，泰达大厦调整租售策略，向市场释放6层办公空间，主要吸引整层包租的大客户。除此以外，空港加工区CBD建设进入实质阶段。本季度空港物流加工区挂牌出让两块商务办公地，合计规划建筑面积127405.2平方米。另外，滨海新区响螺湾商务中心区建设开工，目前已经签约10个项目，燕赵大厦、滨海财富中心、滨海浙江大厦、东方新世纪广场、响螺湾友联商务大厦、温州大厦和滨海王相大厦等，总计建筑面积171万平方米。在产品类型上，2006年新政后，甲级写字楼出租市场较为活跃，投资前景看好。据21世纪提供数据显示