住宅小区停车位权属制度初探

No.42,GuanriRoad,SoftwarePark,Xiamen,Fujian361009福建省厦门市软件园（二期）观日路42号邮编3610091住宅小区停车位权属制度初探福建天衡联合律师事务所甘建明[内容摘要]随着汽车的普及，小区停车位已成为一种稀缺资源，其销售价格的不断攀升已是不争的事实。然而，我国法律对此并没有统一的规定，各地做法不一，以致给实践带来不少困惑和纠纷。全国人大于2005年7月10日公布的《中国人民共和国物权法（草案）》即是解决该问题的一次尝试，但该法采用的“约定+推定”的制度设计存在一定的不可操作性，而显得“心有余而力不足”。在此，笔者从建筑物区分所有理论出发，就目前小区停车位的产权归属进行分析，并从比较法的角度提出建立我国住宅小区停车位权属制度的粗浅意见。一、我国住宅小区停车位制度的现状在我国目前存在的停车位权属形式，主要有以下几种：1、停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理服务费，其他人交纳停车费。这是实践中比较常见的一种形式。这里的管理费与停车费不同，区分所有权人使用停车位过程中仍需要他人的服务和管理，如保安、照明等，而区分所有权人为服务支付管理费。2、停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。3、停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。我国一些大城市对停车位的权属制度有较为明确的规定，业已成为该地解决停车位权属问题的直接依据。1、北京2003年1月起实施的北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，主要规定了室内停车位可以买卖，明确了停车位销售面积的计算方式，即套用房屋销售面积的计算方法来解决停车位的销售面积问题。另外还规定了停车位可以通过登记来取得所有权证书。2、上海No.42,GuanriRoad,SoftwarePark,Xiamen,Fujian361009福建省厦门市软件园（二期）观日路42号邮编36100922003年1月，上海市下发了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，明确了商品房项目附属地下车库（位）可进行买卖、租赁，且仅限于区分所有权人享有购买权及承租权。另外该规定还强调了地下车库（位）的相对独立性及与商品房处分上的一体性，即虽然地下停车库（位）具有独立的价值，可以成为区分所有建筑物的专有部分，但其终究是主建筑物的配套设施，故应在原则上坚持与商品房的一体化原则。3、深圳深圳目前已形成了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》（送审稿），其以更为全面的“区分所有建筑物”这一概念替代了“商品房”，将停车位分为配建停车位及增设停车位，并规定配建停车位中应设置时钟停车位，以供临时停车之用。除时钟停车位以外，配建停车位和增设停车位均可以成为专有部分，从而可以进行转让、租赁等交易。二、《物权法（草案）》的规定及评价《物权法（草案）》第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”该规定实际上是设定了“会所、车库”权属的三个层次：约定一方所有；推定业主共有；建设单位证明属其所有。应该说，此种制度设计的立法初衷是非常完美的：以民法领域至高无上的“意思自治”价值理念为基础，辅以保护弱者即购房者的推定制度、建设单位证明制度。然而，上述规定一经推出即引起了社会各界的争论，且持批评态度的不在少数，主流观点有二：开发商与购房者实际上并不存在平等性，开发商处于绝对的优势，两者之间平等协商的可能性不大；约定车库属开发商所有时，车库部分的成本可能已分摊到购房者的商品房价款中，如此造成购房者为开发商买单的不平等局面。笔者亦赞同上述观点，正是这种实质上的不平等，契约自由反而成为开发商的“尚方宝剑”。笔者认为，《物权法（草案）》的规定不仅仅存在上述“不平等”的问题，从实务的角度分析，上述规定也是不够成熟的：1、合同约定优先原则，更多地在于解决物/所有权的交易流转关系，而不利于确定物权的归属，因为没有人会对其认为本应属于自身的物与他人约定归属。2、《物权法（草案）》规定的“有约定的”，是否要求开发商与全体购房者达成一致意见？开发商与部分业主的约定对其他业主是否有效？《物权法（草案）》没有明确。No.42,GuanriRoad,SoftwarePark,Xiamen,Fujian361009福建省厦门市软件园（二期）观日路42号邮编36100933、在没有约定或者约定不明确的情况下，车库推定为业主共有，那么开发商在证明其享有所有权之前，其应当是无权处分车库的；而在全体业主对车库的使用、管理作出意思表示之前，部分业主也不能处分车库。这种权利的真空极易引发纠纷。4、《物权法（草案）》以保护购房者这一弱势群体为目的，设定了开发商“证明其享有所有权”的举证责任。实际上，开发商在证明上并不存在太大的困难。开发商为证明其对车库的所有权，必然与购房者发生诉讼。而购房者人数众多、建筑业的专业问题等因素势必导致这种诉讼的复杂化，开发商与购房者均必须付出极大的人力、物力和时间成本。从这点来说，《物权法（草案）》的规定也是不经济的。可见，《物权法（草案）》的规定并没有解决小区停车位的权属问题，反而容易引发更大的纠纷，这估计是起草者始料未及的。三、现有制度下的小区停车位权属分析（一）理论依据建筑物区分所有，是指数人区分建筑物各有其专有部分，并就其共有部分享有共用权。区分所有权人对建筑物的专有部分享有单独所有权，是一种排他的支配权，区分所有权人可以自由地占有、使用、收益、处分并享有排除他人妨碍、请求停止侵害、赔偿损失的权利。而所谓共用部分是指建筑物中性质或者功能是服务于整个建筑物的使用或者整个业主利益的那一部分存在。1在某种意义上可说是整个建筑物的附属物，具有从属性和复合性，不能单独转让。所以共用部分毫无疑问归该建筑的全体业主共同所有。区分所有权人对共用部分享有共同共有和使用的权利，并同时负有就专有部分的分额大小提供维护修缮的义务。值得一提的是，在共有部分上还存在着另一种权利形式——约定专用权，德国法上称之为“专有使用权”，即一个或者数个业主，依据与全体业主合法有效的约定，对区分所有建筑物的特定共有部分享有排他的独占性使用权约定专用权，是对共有部分进行的法律意义上的处分行为。其存在基础仍为共用权，只是该部分在经约定以后，归特定的共用人或第三人使用，其目的是为了充分资源，既提高了空闲空间的利用率，也极大地方便了住宅小区内的居民生活。（二）实务分析在现有法律规定不明确的情况，如何确定这些停车位的权属是值得探讨的问题。从我国目前停车位的情况来看，小区的停车位大致可以分为地面停车位、地下停车位及楼房首层架空停车位，结合建1高富平、黄武双：《房地产法学》，高等教育出版社2003年版，P304。No.42,GuanriRoad,SoftwarePark,Xiamen,Fujian361009福建省厦门市软件园（二期）观日路42号邮编3610094筑物区分所有的理论，笔者认为：1、地面停车位地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在住宅小区地面上直接设置的停车设施。开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地。而地面停车位实际上是以占用业主共有的土地面积，包括道路、空地或者其他附属建筑设施为代价建立起来的，所以地面停车位的产权，本质上只是土地使用权而非独立产权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。这类停车位性质上不具备构造和使用上的独立性，因此业主只能通过支付一定对价取得共有持分权，即前文所述的约定专用权，从而对某一部分车位享有排他的独占性使用权。实践中通常是地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。但业主在专有使用的同时负有不得任意改变车位用途，不得擅自向小区业主以外的第三人转让车位的义务。其享有的权利应遵从《民法通则》中关于共有物使用、处分、收益的权利义务规定。2、楼房首层架空层停车位我国现行的房地产法律制度的特征是：房依地存，地为房载，地转房随，房转地随。也就是说，土地使用权和房屋所有权或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权的法律权利才得以确认和保护。只有经过国家机关计算建筑容积率并登记在册（建筑面积容积率＝建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额并依法向国家支付土地使用费,并可依法取得相关房产及土地权属证明。对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权分摊面积，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），成为计算建筑容积率建筑物的从物，不能单独取得所有权或者单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。楼房首层架空层停车位即属于这样的情况。从这个意义上来说，架空层停车位应属全体业主共有。3、地下停车位地下停车位四周界限明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。2正因如此，开发商和业主争抢地下停车位产权的纠纷也较多。笔者认为，解决此类纠纷可从开发商是否取得地下停车位的《预售许可证》来考虑，如开发商取得的《预售许可2王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，P400。No.42,GuanriRoad,SoftwarePark,Xiamen,Fujian361009福建省厦门市软件园（二期）观日路42号邮编3610095证》注明了可销售车位的数量，反之则属业主共有。当然，业主可否就此《预售许可证》提起行政诉讼也是值得研究的问题，限于篇幅，本文不再赘述。四、小区停车位权属制度的比较法分析及立法建议（一）欧美国家及台湾地区的立法欧美国家、台湾的汽车工业的发展远比我国早，其在解决小区停车位的权属问题方面的经验应值得我们借鉴。1、美国美国法律对小区内的车库及停车位所有权归属的制度安排大致有三种方式。第一种方式是将小区内的车库及停车位界定为共有部分，其为小区内全体业主的共有财产。第二种方式是将小区内的停车位界定为房屋单元的组成部分，如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的，则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位，该地下停车位从属于房屋单元，只能随房屋单元转让而转让。第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分。小区内的停车位属于小区内全体业主共有，但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用该业主对该停车位不享有所有权，仅有使用权，且该使用权仅能在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的任何其他人。32、法国依据《法国都市计划法》，新筑建筑物时，建筑者负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间之义务。且依其现行规定，区分所有建筑物之居住区域与基地内的停车区域系分别的不动产。住户购得居住区域内的专有部分时，并未同时取得停车位的所有权而必须另行购买。因而，非该区分所有建筑物之居住者也可购买基地内之停车位。所以，实践中通常是，开发商利用部分为购买车业主的车位，将其转卖给外部人。3、德国德国于1973年7月30日对1951年的《住宅所有权法》予以修改时，规定：“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间。”此项规定系大陆法系各国迄今唯一区分所有权法律上对停车位问题予以明文规定的立法。另外，德国在学说上认为，即使在建筑物的地下室设置停车位，即停车位和住宅所有建筑物与营业用空间相结合场合，该停车位作为从属空间也可保有特别所有权能力，并可独自让与，设定负担