住宅空间次市场之间成屋与预售屋价量关系

《1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集》27住宅空間次市場之間成屋與預售屋的價量關係─「振興營建業措施」效應檢討花敬群*張金鶚**摘要「振興營建業措施」是希望從舒緩住宅市場餘屋，增加營建業者的資金回收，以避免造成金融市場危機的發生。然而，因為不同的住宅次市場所面對的市場條件不盡相同，且存在不同程度的競爭與合作關係，因此本文建立住宅空間次市場與類型次市場之間，價格與數量的相互影響流程，從較完整的角度探討住宅市場中各種價格與數量的結構關係。實證結果顯示，預售屋價格對成屋價格存在波及效果，且台北市與台北縣新建住宅供給均呈現蛛網現象，住宅存量－流量模型的均衡機制亦未能有效發揮。同時，台北市縣成屋市場之間的競爭與替代程度不高，因此住宅消費行為在空間次市場之間的移轉效果並不大。此外，台北市住宅價格降低將可有效促成市場規模的擴大，但台北縣住宅市場的降價行為，反而造成市場規模的萎縮，因此降價策略僅適用於台北市，台北縣住宅市場的問題，確實不是任何短期措施能夠有效解決的。關鍵詞：住宅次市場、價量關係、成屋市場、預售屋市場*國立政治大學地政系博士班研究生**國立政治大學地政系教授《1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集》28壹、前言國內房地產市場在1980年代中後期的價格飆漲後，許多業者與投資者在所謂「房地產神話」誘導下，熱衷房地產投資開發，雖然住宅市場自90年代逐漸進入不景氣階段，但因為政府全面實施容積管制政策的影響，導致建築投資業者的搶照與搶建，使得新建住宅供給量不因價格與景氣的衰退而減少，並且在經過近十年的累積，造成九零年代末期嚴重供過於求1，以及營建業者因為資金積壓而出現信用危機的困境2。政府部門在面對此住宅市場與金融體系危機之際，於1998年底提出「振興營建業措施」，準備以1500億元的購屋優惠貸款方案，企圖提昇購屋需求來舒緩市場餘屋與建商的資金壓力。然而，由於政策方案研擬時間的倉促，以及市場價格、餘屋數量、資金壓力與影響等相關訊息不明，造成政府、業界、學術界與民眾之間出現許多正反意見的討論，但各項論點背後的理論基礎，以及此項政策的實際效應，仍存在著相當大的討論空間。關於建築業者經營困境，一般多認為是原因則是供給過剩與房價過高使得需求相對的不足，以及許多新建住宅因為區位與品質不良，以至於無法吸引消費者購買，造成業者資金嚴重積壓與周轉失靈。然而，在住宅市場在供給過剩情況下房價仍舊過高的現象，似乎表示價格機能並不能夠明顯引導價格下跌；但也可能是因為並非所有住宅次市場都有供給過剩問題，因此只有部份住宅次市場的價格下跌，部份住宅次市場的價格則是持平甚至上漲，但是在住宅市場價格資訊缺乏標準化的情況下，造成供需雙方對價格認知的混淆3。另一方面，部份區位與品質條件不符合消費者需求的餘屋，即使價格下跌仍無法獲得較高的成交率，顯示住宅次市場之間的替代率是有限的，因此價格差異對需求移轉的效果也是有限，這也顯示部份地區的市場餘屋不是僅以價格策略就能解決的。在此同時，社會各界也傳達出住宅價格應該調降的呼籲，但建築業者卻提出降價可能無法有效提昇需求，反而可能造成住宅市場崩盤的危機。但是對消費者而言，理論上購屋利率補貼與價格調降均可以減輕購屋負擔，對需求的提昇具有相同效果；但對業者而言，除非住宅需求的價格彈性明顯大於1，否則降價並無法增加資金的回收，對穩定建築業的貢獻並不大。此外，1若以平均每年新增家戶來消化市場近百萬戶餘屋，需要近十年的時間。2台灣地區營建業的資金周轉問題的原因很多，但餘屋的積壓卻是一切問題的根本。3由於住宅的異質特性，因此住宅的價格應該與住宅品質一起表示才有意義，然而市場上的住宅價格資訊以平均價格為主，使得價格資訊的功能受到限制。《1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集》29消費者在面對不同餘屋積壓程度地區的選擇時，理論上會選擇餘屋壓力較輕地區，可能使得各住宅次市場的餘屋過剩問題落差更加擴大。綜觀「振興營建業措施」的可能影響，其中所涉及的理論問題包含：各住宅次市場的降價或補貼對市場規模增減有何效果？各住宅次市場之間競爭或合作狀況，以及各住宅次市場之間的替代程度如何？對於這兩項問題的討論，可以區分為兩個層面，第一是從相關理論建立各住宅次市場價格與數量的相互影響關係理論模型，其次則是探討各住宅次市場相對購屋條件變動下，住宅消費行為在各次市場之間的移轉情況，這也是本文理論建構的方向。本文將先檢討相關研究中關於各住宅次市場價格與數量相互影響的理論，其次是建立理論基礎與實證分析模式，最後以台北市與台北縣的成屋與預售屋市場資料進行實證分析，並說明「振興營建業措施」的政策效果。貳、相關文獻與理論檢討Smith(1988)指出，因為住宅的異質性與空間僵固性，住宅市場可以依據住宅類型與區位條件等屬性，區分為不同的住宅類型次市場（如成屋與預售屋市場）與住宅空間次市場（如台北市與台北縣住宅市場），且各種住宅次市場的價格與數量之間有著不同的理論關係，例如預售屋市場與成屋市場之間具備住宅流量與存量的關係(花敬群等,1998a、DiPasqualeandWheaton,199219941996、Fisher,1992)，成屋價格與預售屋價格之間則類似期貨價格與存貨價格的關係（白金安,1994、ChangandWard,1993）；此外，住宅空間次市場之間則具備價格波及效果關係(林秋瑾,1997、林祖嘉,1998)，以及對投入住宅市場資金的相互競爭與合作的關係(花敬群等,1998)。且因為住宅空間次市場與類型次市場之間是相互交集的，因此各住宅次市場的相互影響關係的討論，應該從整合各種次市場之間的價量關係著手，這對相關理論的建立與實際狀況的分析也具有相當重要的意義。一、住宅空間次市場之價量關係（一）價格波及效果住宅空間次市場相關文獻大多以價格波及效果為主要研究重點，分析方式多以共積檢定方式(如林秋瑾,1996、林祖嘉,1998、Meens,1995a、1995b)，探討不同都市住宅價格波動是否具有相關性，以及領先落後關係。研究上對價格波及效果發生的原因主要有兩種解釋：一是心理因素的影響，也就是價《1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集》30格波動落後的次市場，會以價格波動領先次市場的情況作為其未來價格波動之預期，因此波及效果也被稱為示範效果（如林英彥,1981）。住宅價格波及效果的另一層意義是領先指標的概念，假設價格波動能夠反應所有影響市場的訊息或預期景氣，因此反應領先次市場的價格波動結果，會成為反應落後次市場的領先指標（如林祖嘉等,1998），且這項關係同樣可以作為說明預售屋價格波動領先成屋價格的原因。此外，林祖嘉等(1998)與林秋瑾(1996)均以1971-1993年的住宅價格資料，對台灣地區住宅價格波及效果進行實證分析，並得到台北市住宅價格波動領先台灣省與高雄市的結論。但因為此資料期間的住宅價格波動大多是呈現穩定或上漲趨勢，而近幾年住宅價格下跌過程中的經驗顯示，台北市的住宅價格較不易跌價，甚至可以逆勢上漲，這樣的情況突顯出價格波及效果可能僅具有單向的意義，或者僅針對價格面的分析，不足以完整說明次市場之間的相互關係。（二）次市場的競爭與合作花敬群等(1998a)將相鄰住宅空間次市場價格與市場規模（價格乘以交易量）的相互影響，區分為競爭與合作兩種關係。就次市場的競爭關係而言，因為次市場之間住宅的異質程度不同，以及購屋者對住宅的選擇與偏好亦具備相當的彈性，因此不同地區的住宅之間具有不同程度的替代性，也存在著不同程度的競爭關係。此外，住宅市場也具有空間僵固性(spatialfixity)，因此各住宅空間次市場有著不同的市場供需、區位條件與發展狀況，這些住宅市場與都市經濟條件的差異與變動，影響購屋者對各住宅空間次市場的選擇，也造成各空間次市場對投入住宅市場資源的競爭。次市場的相互合作關係則是因為住宅同時具備消費財與投資財的特性4，因此住宅市場價格與交易量的波動，除了有消費財市場的價漲量跌與價跌量增的情況，也可能因為預期獲利（損失）而出現類似投資財市場的價量齊漲（齊跌）情況，這也表示住宅市場預期景氣變動對各次市場的影響。因此住宅次市場之間同時存在著對購屋資金的競爭，以及因為預期景氣所產生的同向波動的力量。二、成屋市場與預售屋市場之價量關係4關於住宅市場「投資-消費」特性的詳細討論，請參閱許坤榮(1997)。《1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集》31（一）期貨/現貨價格理論關係張麗姬(1994)、白金安(1994)、ChangandWard(1993)、史綱(1992)的研究均認為成屋與預售屋的價格之間，具有類似期貨與現貨價格的關係，亦即預售屋（期貨）價格是由成屋（現貨）價格、持有成本(carrycost)、風險貼水(riskpremium)、預期景氣變動價差等因素所構成，而且在效率市場的假設之下，預售屋與成屋的均衡價格關係將使得套利機會(arbitrageopportunity)消失。前述文獻的重點在於預售屋的訂價模型以及兩種價格差距的成因，對於兩種住宅價格波動的相互影響關係則未進行討論。依據期貨/現貨價格理論所推導的預售屋定價模型的概念得知，成屋市場的價格水準是預售屋市場價格水準的基礎5，所以成屋市場供需變動所造成的價格波動，同樣會反應在預售屋價格波動之上；雖然預售屋價格的波動又受到其他因素的影響，但因為持有成本與風險貼水變動對預售屋價格的影響十分有限(白金安,1996)，因此預期景氣變動是影響預售屋價格波動的主要原因。由此得知，預售屋價格會先行反應預期景氣趨勢，所以在理論上預售屋價格波動領先成屋價格波動。（二）住宅存量—流量模型關係住宅存量—流量模型是分析住宅存量市場與新建住宅市場在價格與供需上的相互影響關係。由於成屋市場是由住宅存量的供需所構成，預售屋是「計畫中」與「興建中」的新建住宅，因此成屋市場與預售屋市場之間存在著住宅存量—流量模型的價量關係。(花敬群等1998b)早期的住宅存量—流量模型著重價格關係的討論，將短期住宅供給量視為固定，由住宅需求水準決定每單位住宅服務(housingservice)6的價格，此價格就是市場租金(rent)，然後住宅租金再還原為住宅價格，此住宅價格再與新建住宅的供給成本決定新建住宅數量(Smith1974,Smithetal.1988)。其後的研究則加入住宅流量對存量市場的供需落差調整的討論，亦即住宅市場的均衡條件則是新建住宅的供給量等於存量市場的供需落差，當存量市場供需失衡時，則透過租金的變動來影響住宅價格與新建住宅供給量，使市場供需逐漸回復均衡。(Fisher,1992、DiPasqualeetal.,1992、Renaudetal.,1996)因此，住宅存量—流量模型是由住宅存量市場的價量關係、新建住宅市場的5由於成屋市場的價格是由住宅存量的供需決定，因此成屋價格可以反應市場的基本條件。6「住宅服務」的概念指單位時間內單位住宅財貨所產生服務的數量。(Olsen1969;Muth1960)《1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集》32價量關係、存量價格與新建住宅價格的相互影響關係，以及新建住宅供給量對住宅存量市場的調整等四種價量關係所構成。然而花敬群等(1998b)認為，住宅存量—流量模型忽略了新建住宅生產期間長的問題，如果把此項因素納入理論模型，則當期的新建住宅供給量將是依據前期市場價格決定，而住宅需求則是依據當期價格所決定，因此住宅供需與價格之間的關係便符合蛛網理論的假設，此時當期的住宅價格與新建住宅供給量將出現反向波動的情況，而不是存量—流量模型所推論的價量同向波動關係，在此情況下新建住宅供給量將失去調整存量市場供需落差的功能。雖然以新建住宅做為住宅流量有供給時間落差的問題，但因為預售屋在「計畫中」與「興建中」就經過預售市場銷售過程的檢視，不是建築完成後才進入市場，因此可以依據市場景氣狀況與需求者的反應來調整供給量，所以住宅生產時間落差的問題在預售制度下應該較不嚴重。參、理論模型既有文獻雖然分別對不同住宅次市場價格與數量關係進行討論，本文則希望整合各項價量關係，並且補充既有理論不足之