个人理财PPT06居住规划

第六章居住规划第一节居住规划概述第二节住房贷款规划第三节购房规划第四节租房与购房的决策第一节居住规划概述一、居住规划的重要性有利于科学选择合适的住房是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划有利于合理选择贷款计划只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策迫使个人或家庭有目的地储蓄与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短住房支出数额巨大二、个人购房动机（一）自己居住要考虑自身支付能力和居住质量居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理……（二）投资将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素三、居住规划的流程第二节住房贷款规划一、住房贷款的种类二、住房贷款偿还方式三、住房贷款期限的确定一、住房贷款的种类（一）公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率和费用低于商业贷款一般最长不超过30年（二）商业贷款发放对象广泛，手续相对简单贷款利率较高个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年（三）组合贷款如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款二、住房贷款偿还方式（一）到期一次还本付息贷款到期后一次性归还全部本金和利息短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式（二）等额本金还款每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息每月还款额=当期偿还本金+当期偿还利息=贷款本金÷还款期数+（贷款本金-累积已还本金）×当期利率期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金贷款本金=每月还款额×年金现值系数（P/A,i,n)（四）其它方法等比累进还款法，每次还款比例增加等额累进还款法，每次还款金额增加案例：住房贷款计算（等额本金还款）王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本金还款。（1）他第1个月需要偿还多少住房贷款？（2）他第15个月需要偿还多少住房贷款？答案：住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即120期每个月需要偿还的住房贷款本金=100万÷120=8333.33元（1）第1个月需要偿还的住房贷款利息=100万*0.5%=5000元第1个月需要偿还的住房贷款=8333.33+5000=13333.33元（2）第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万-8333.33*14=883333.33元第15个月需要偿还的住房贷款利息=883333.33*0.5%=4416.67元第15个月需要偿还的住房贷款=8333.33+4416.67=12750元案例：住房贷款计算（等额本息还款）王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本息还款。（1）他需要每月偿还多少住房贷款？（2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？（3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？答案：（1）住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即120期每月还款额=1000000÷（P/A,0.5%,120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)=-11102.05元（2）6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）=11102.05×（P/A,0.5%,12*4）=472729元，或=PV(0.5%,12*4,11102.05,0,)=-472729元（3）每月还款额=472729÷（P/A,7%/12,12*4）=11320.08元，或=PMT(7%/12,12*4,472729,0,)=-11320.08元三、住房贷款期限的确定购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和贷款期限房屋月供款占收入的比率，一般不应超过月收入25%-30%应考虑有无其它固定支出，如汽车贷款偿还、固定的人寿保险支出……案例案例资料：小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套100万元房屋，贷款首付30%，贷款利率6%，等额本息还款。（1）若小王选择10年还清贷款，这一决策是否符合他的收入情况？（2）若小王选择每月收入的30%偿还贷款，他要多少个月才能还清贷款？解答（1）小王每月应还款=100万×70%÷（P/A,6%÷12,10×12)=PMT(0.5%,120,700000,0)=-7771.44元，月还款占月收入的比例=7771.44÷15000=51.81%（2）还清贷款需要的月数=NPER(0.5%,-4500,700000,0)=302个月，26年第三节购房规划一、购房规划的流程二、购房规划的应用三、购房的其他费用一、购房规划的流程（一）估算可负担购房总价（二）估算可负担房屋单价（三）购房区位选择（一）估算可负担购房总价可负担购房总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款可负担的购房首付款=目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储蓄终值可负担的购房贷款=贷款后每年可供还款金额的现值购房总价估算案例案例资料：李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产15万元可用于购房。预计李先生一家未来20年，每年可结余4万元用于购房首付款和住房贷款还款。李先生拟贷款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？解答李先生可负担的购房首付款=15万×（F/P,4%,5）+4万×（F/A,4%,5）=39.92万元李先生可负担的购房贷款总额=4万×（P/A,6%,15）=38.85万元李先生购房时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.77万元（二）估算可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价÷房屋需求面积房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求……假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100平方米。则，李先生可负担购房单价=78.77万元÷100=7877元/平米应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格（三）购房区位选择根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素居住社区的生活环境交通是否便利是否有学校以及学校的质量未来是否有升值空间二、购房规划的应用（一）筹资计划（二）换房规划（三）房屋投资规划（一）筹资计划先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划案例资料（1）小胡现有存款10万元，准备5年后购买一套价值160万元的住房，首付60万。他的年投资收益率为4%。请问，为筹集首付款，小胡5年内每年年末应定期定额投资多少钱？解答公式计算方法共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和60万=10万×（F/P,4%,5)+A×（F/A,4%,5)也即60万=10万×1.2167+A×5.42解方程得A=（60万-10万×1.2167）÷5.42=8.83万元Excel函数计算方法年金每期支付函数：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type）A=PMT(4%,5,-100000,600000,0)=-8.83万元财务计算器规划求解A012345AAAA-10万60万案例资料（2）小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元，收入年增长率5%，之前无任何储蓄。小王希望5年后买房，目标购买区房价目前0.8万元/平方米，面积100平米，预计未来房价每年增长5%。银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算50岁前清偿贷款。小王的年平均投资报酬率4%。请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）计算步骤小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米×100平方米×（1+5%)5=102.1万元目标住房所需首付款=102.1万元×20%=20.42万元目标住房所需贷款=102.1万元×80%=81.68万元计算步骤（续）假定小王购房前的储蓄率是s第一年储蓄终值=10万元×（1+5%）0×s×（1+4%）4=11.70万元×s第二年储蓄终值=10万元×（1+5%）1×s×（1+4%）3=11.81万元×s第三年储蓄终值=10万元×（1+5%）2×s×（1+4%）2=11.92万元×s第四年储蓄终值=10×万元（1+5%）3×s×（1+4%）1=12.04万元×s第五年储蓄终值=10×万元（1+5%）4×s×（1+4%）0=12.16万元×s五年后小王共积累资金=59.63万元×s小王购房前的应有储蓄率s=20.42万元÷59.63万元=34.2%计算步骤（续）购房后，小王如果采用本息等额还款法每年应还款=816800÷（P/A,6%/12,20*12)*12=7.0221万元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12=-7.0221万元小王第六年年收入=10万元×（1+5%）5=12.76万元第六年应有储蓄率s=7.0221÷12.76=55%结论小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到55%。据此，可以适当提高首付比例以后25年还款期中，随着收入增长，偿还住房贷款站收入的比例将逐年下降（二）换房规划随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。单身或新婚阶段，以小户型住房为主小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件人至中年，经济条件允许，可再次换房退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房换房需要考虑的因素有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力偿还换房后的贷款例子案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7成，贷款利率6%换房需要筹集的首付款=新房首付款-旧房余值（旧房总价-旧房贷款）=100万×30%-（50万-20万）=0元换房后每年应偿贷款=70万÷（P/A,6%,15)=7.21万元如果不换房，每年应偿贷款=20万÷（P/A,6%,15)=2.06万元换房后，还款压力增加较多。（三）房屋投资规划投资房产的收益租金收入买卖差价投资房产要考虑的因素未来租金走势未来房价走势购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费案例略计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率三、购房的其他费用（一）普通住房的购房税费营业税：由卖方承担，征买卖差额的5.55%；购房满5年的，免征营业税个人所得税：由卖方承担，征买卖差额的20%，或卖出价的1%（2013年前）；购房满5年且唯一房，免征个人所得税契税：由买方承担，征成交价的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费（二）普通住房的购房中介费用一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商）可由买卖双方约定由谁支付中介费用（三）购房贷款过程中发生的各种费用评估费、律师费、银行规定的其它费用上海市普通住房的认定标准2012年3月1日起实施以下认定标准层高标准五层以上(含五层)的多高层住房以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄单套面积标准单套建筑面积在140平方米以下实际成交价格标准内环线以内低于330万元/套内外环间低于200万元/套外环外低于160万元/套购房主要税费对照表税费名称卖方买方备注营业税普通住房5年以内房款差额×5.55%5年以上0非普通住房5年以内总房款×5.55%5年以上房款差额