保利成长模式专题研究_40P_XXXX年_明德地产

明德地产专题研究（二）：保利模式的成长启示成都明德管理咨询有限公司地产研究明德管理咨询公司成都·2010年04月22日文档编号：MIND/dcyj_bl_V1.0_20100422密级：机密本文档仅供贵公司内部使用。在获得明德管理咨询有限公司书面同意之前，该文档的任何部分都不可被复制、影印或以电子版本方式进行传播成都明德管理咨询有限公司地址:成都市武侯区高升桥9号罗浮广场802联系电话:[phone]公司邮箱:[e-mail]思以明道，行以明德2摘要及说明保利地产，央企，背景深厚。注：本次研究所用信息资料皆来自网络及上市公司年报。明德研究团队保证所研究内容切合于资料实际，对因资料失真所造成的影响不负责任。明德研究仅作共享借鉴之用，任何人不得以此报告作获利之用。保利地产，销售业绩从2004年的16亿到2009年的230亿。保利地产，2006年上交所上市，至今已有四年。保利业绩增长的背后，到底有哪些秘密呢？本研究将从管理的角度出发，为您还原一个真实的保利地产。保利地产，蝉联房地产品牌价值榜第一名。保利地产，超越万科？3保利业绩增长数据161.9244406.68114.915522.423035.2050100150200250亿200420052006200720082009营业额净利润从2004年的16亿到2009年的230亿，保利的业绩翻了几番。在这个过程中，从规模很小的房企，到上市公司，再到排名前10的企业，这个过程中到底发生了什么呢？从2004年的16亿到2009年的230亿，保利的业绩翻了几番。在这个过程中，从规模很小的房企，到上市公司，再到排名前10的企业，这个过程中到底发生了什么呢？保利近几年业绩增长数据（来源于上市公司年报）5年时间从16亿增长到230亿，主营业务收入增加了10多倍4目录1、保利地产发展历程分析……………………………………………………P052、保利地产管理超越提示……………………………………………………P365说明保利上市始于2006年，从2006年到现在，是保利飞速发展的阶段。在这几年中，保利经历了上市，管理完善、地产高潮、地产低谷……在当前房企蜂拥上市的背景下，保利上市后的发展思路以及发展路径将具备非常重要的借鉴意义。因此，本研究主要探究保利从2006年上市，到目前为止，在发展过程中的思路以及保利发展模式的借鉴点。保利上市始于2006年，从2006年到现在，是保利飞速发展的阶段。在这几年中，保利经历了上市，管理完善、地产高潮、地产低谷……在当前房企蜂拥上市的背景下，保利上市后的发展思路以及发展路径将具备非常重要的借鉴意义。因此，本研究主要探究保利从2006年上市，到目前为止，在发展过程中的思路以及保利发展模式的借鉴点。6目录保利战略思路的调整过程12保利经营思路的调整过程3保利组织结构的调整过程4保利人力资源的体系解读7保利战略思路的调整之一（2006）：政策把控能力体现短期策略为主的思想1.以广州、上海和北京为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。3.公司对于宏观调控政策具备出色的前瞻把握能力。4.公司善于抓住国家宏观调控所带来的发展机会。保利2006年年报中所体现出来的战略思路保利2006年年报中总结的公司主要优势之一的：卓越的战略能力保利2006年卓越战略能力包含四大部分，而其中的重点就是企业对于国家宏观调控政策的把握。央企的背景，以及保利集团的特殊地位，都决定了上市之初的保利，对于自身有着深刻的认识。在房地产行业，政策变动代表着市场短期内的波动行为，保利将战略能力的重点放在这里，体现了公司对于政策影响力的认同，以及对于公司自身先天优势的充分自信。8保利战略思路的之一（2006-2007）：政策把控能力体现短期策略为主1.以广州、上海和北京为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。3.公司对于宏观调控政策具备出色的前瞻把握能力。4.公司善于抓住国家宏观调控所带来的发展机会。保利2006年年报中所体现出来的战略思路2006年总结2006年总结2007年新增2007年新增准确的判断能力：……公司始终密切关注宏观经济形势的变化，努力把握经济发展脉搏，在市场竞争中掌握先机，有预见性地开展工作。2007年公司预见到市场即将发生变化，在年初就要求各项目主动加大了开工面积，加快了工作进度……经过一年的发展，以及通过对于宏观调整政策的准确把控，保利地产实现了上市之后2年的快速发展。9保利战略思路之二（2008-2009）：市场调整，转向“提供高性价比的产品”1.以广州、上海和北京为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。3.公司对于宏观调控政策具备出色的前瞻把握能力。4.公司善于抓住国家宏观调控所带来的发展机会。保利2006年年报中所体现出来的战略思路准确的判断能力：……公司始终密切关注宏观经济形势的变化，努力把握经济发展脉搏，在市场竞争中掌握先机，有预见性地开展工作。2007年公司预见到市场即将发生变化，在年初就要求各项目主动加大了开工面积，加快了工作进度……2008年，在市场调整的背景下，保利的整体战略并没有出现大的变化，基本的框架仍旧是以下内容：2008年，在市场调整的背景下，保利的整体战略并没有出现大的变化，基本的框架仍旧是以下内容：经历调整之后，保利隐约发现，能够前瞻性地预见调整是一种能力，但是仅仅具备预见能力的话，只能在危机来临的时候减小损失罢了，如何在危机中还是保持逆市增长，还需要提供好的产品经历调整之后，保利隐约发现，能够前瞻性地预见调整是一种能力，但是仅仅具备预见能力的话，只能在危机来临的时候减小损失罢了，如何在危机中还是保持逆市增长，还需要提供好的产品“任何市场环境下，高性价比，适销对路的好产品都能够赢得市场和消费者的青睐……”---保利08年报10保利战略思路之二（2008-2009）：市场调整，转向“提供高性价比的产品”2006-2007手握大量现金，又有先天优势，关注点集中在如何扩大规模那个上面，因此对于短期的调整十分敏感。2008年，一方面是政策的调整，另一方面是金融危机的来临，市场出现大的波动，对政策敏感能够减少损失。预见政策，规避风险预见政策，减小损失产品也重要区域深耕品牌影响20082009年，房地产行业是丰收年，经历了风浪洗礼的保利，重点关注区域深耕，商业地产以及品牌影响力。2009新战略“三个为主，三个结合:以房地产业为主，适度拓展相关行业；以中心城市为主，逐步辐射二三线城市；以住宅开发为主，积极拓展多元业态的发展模式；扩大经营效益与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合11保利战略思想调整的启示启示一：房企上市后，在资金充裕的条件下，首要任务不是“钱生钱”，而是应着重提高企业自己的能力启示二：对于政策的琢磨与研究，都是短期的行为，不足以解释一家企业为何能够长远发展，提供产品与服务是企业生存的本源12目录保利战略思路的调整过程12保利经营思路的调整过程3保利组织结构的调整过程4保利人力资源的体系解读13保利2007年经营思路分析：上市初期，项目拓展为主，产品品牌为辅，管理是基础以发展为主题，全面推进各项目进程。1深化管理，切实加强公司规范化建设。2提高开发水平，全面提升产品质素。3加大项目拓展力度，保持企业持续发展能力。4力争2007年实现企业再融资，提升企业资本实力。5抓好品牌建设，提升公司品牌价值。6加强人力资源建设，推进公司各级专业化进程7项目管理能力1基础管理能力2产品开发能力3持续发展能力4企业融资能力5品牌提升能力6管理专业化7项目个数增加，项目管控难度加大上市公司要求管理透明化产品是企业的核心竞争因素主要是指土地资源的获取资本实力品牌建设以国宝展示等为主人力资源管理的专业化经营思路汇总对应能力范围所处阶段及背景14保利2008年经营思路分析：经历高峰期，重点关注扩张与政策风险密切关注宏观经济形势，做好政策与市场研究。1立足现有项目运作，保持适度规模。2加强开发全过程管理，促进企业健康发展。3加强资本运作，保障公司快速发展。4进一步丰富品牌内涵，提升品牌价值。5市场研究能力1持续发展能力2过程管理能力3资本运作能力4品牌管理能力5经历地产高峰，时刻防范政策调整经历疯狂2007，警惕扩张风险项目开发能力的过程管理企业的融资能力再次提出品牌建设，丰富品牌内涵经营思路汇总对应能力范围所处阶段及背景规范企业管理，促进企业健康发展。6制度建设能力6规范管理，但没有具体步骤15保利2009年经营思路分析：经历低谷，产品又被提上日程防风险抓机遇，保证企业平稳健康发展。1促销售降成本，全面完成年度经营任务。2狠抓规范化建设，提升企业管理水平。3加快标准化进程，全面提升产品质素。4加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行。5风险控制能力1成本控制能力2企业管理能力3产品开发能力4融资能力5经历地产低谷，重点关注风险经历地产低谷，重点完成销售再次提出管理建设，用“狠抓”再次提出产品能力提升融资能力仍旧是主题经营思路汇总对应能力范围所处阶段及背景16保利2010年经营思路分析：软实力超越硬实力，政策仍旧纠结密切关注宏观形势，全力推进经营工作，确保完成年度各项任务。1加强资金计划管理，抓融资促回笼，确保全年资金需求。2推进企业信息化建设，全面实行精细化管理，提升公司盈利水平。3抓品质重服务，推进品牌建设，实现企业品牌定位。4重视企业文化和思想教育，加强员工队伍建设，提升企业核心竞争力。5关注政策1资本运作能力2信息化管理能力3品牌管理能力4企业文化建设5再次关注形势资本运作能力信息化管理能力品牌建设再次提出企业文化建设经营思路汇总对应能力范围所处阶段及背景17保利经营思路调整的启示一：基本能力的建设不容懈怠年度基本能力2007200820092010基础管理能力（包含企业文化、项目管理）有有有有资本运作能力有有有有产品开发能力有无有无品牌建设能力有有无有启示：保利自2006年上市后，开始了新的发展历程。作为上市公司，管理的有效性、规范性、透明性都会有较高的要求。因此，在这几年的发展中，基础管理能力的提升成为了企业的主要经营主题。而作为房地产开发企业，资金即是生命线，因此保利也年年都提资本运作能力。产品开发能力是房企生存的根本，但是保利只是在经历危机的时候才会想起，这样对企业来说是潜在的危机。保利在品牌建设方面有独到之处，国宝展览是一大特色，但是怎么和房地产有效结合，还有待提炼！启示：保利自2006年上市后，开始了新的发展历程。作为上市公司，管理的有效性、规范性、透明性都会有较高的要求。因此，在这几年的发展中，基础管理能力的提升成为了企业的主要经营主题。而作为房地产开发企业，资金即是生命线，因此保利也年年都提资本运作能力。产品开发能力是房企生存的根本，但是保利只是在经历危机的时候才会想起，这样对企业来说是潜在的危机。保利在品牌建设方面有独到之处，国宝展览是一大特色，但是怎么和房地产有效结合，还有待提炼！18保利经营思路调整的启示二：能力建设不能朝令夕改，必须要有完整思路深化管理，切实加强公司规范化建设。2规范企业管理，促进企业健康发展。6狠抓规范化建设，提升企业管理水平。3200720082009公司规范化做了三年，2009年甚至用了“狠抓”这样的字眼。公司在发展期，业务增长是重点，可能业务的增长会掩盖管理的问题。但是基础的管理必须要提前做完。提高开发水平，全面提升产品质素。32007加快标准化进程，全面提升产品质素。4200906年政策调整，07年保利就提出了产品质素提高的要求；08年调整，09年又提出同样的要求。产品能力可能在市场形势好的时候反应不出来，但是作为基础的能力应该是长期坚持的内容。体系做不好或者不能坚持的根本原因是体系的建立没有完整的思路19目录保利战略思路的调整过程12保利经营思路的调整过程3保利组织结构的调整过程4