健全房屋市场方案修正版

健全房屋市場方案（備查本）II目錄壹、前言........................................................................1貳、房屋市場現況分析................................................3參、方案目標及原則....................................................9肆、具體措施與分工..................................................11伍、執行方法..............................................................161壹、前言一、整體住宅政策之訂定94年5月奉行政院核定「整體住宅政策」，揭示在「尊重市場機能」、「維護社會公義」、「鼓勵民間參與」及「保障居住權利」的原則下，以達「健全住宅市場」、「建立公平效率之住宅補貼制度」及「提升居住環境品質」三大政策目標，使全體國民有適居的住宅。二、健全房地產市場新方案為因應97年9月金融風暴重挫全球景氣，連帶影響內需產業發展，造成房地產市場量能萎縮，為有效振興景氣，促進房地產業發展，穩定國內金融市場，照顧弱勢者，減輕民眾購屋負擔及協助業者籌資舒緩資金借貸壓力，爰研提「健全房地產市場新方案」，並於98年9月奉行政院核定。三、本方案之制定食、衣、住、行是人生基本需求，其中「住宅」與人民的生活息息相關，在完全競爭市場下，透過市場機能的運作，資源達到最適效率，社會福利最大，政府無介入的必要。但因住宅用地逐漸稀少，且受就業機會、周遭生活機能良窳之影響，區位獨特性，交通便捷度，不同價位住宅商品之區隔性、自住與投資雙重動機並存等特性，使房屋市場為不完全競爭市場，易產生供需數量、價格、品質、社會利益分配及產業結構失衡的現象。2房屋市場為整體國家經濟發展中的重要一環，具有產業關聯性與市場火車頭動能，且房屋市場型態具有多樣性與區隔性之特質，需作整體之考量，政府為健全房屋市場，穩定社會經濟，安定民心，滿足中低所得及受薪階級之基本居住需求，確保房屋市場機能正常運作，調節住宅用地供給及維持社會公平正義，特制定本方案。本案經本會於3月17、18日密集與業界、專家學者分別開會座談，復經中央相關部會會商討論，依據「因地因人制宜」、「溫和有效」、「健全穩定」及「社會公平」等四大原則，綜整提出相關具體措施，以健全房屋市場。3貳、房屋市場現況分析一、房屋市場的功能與貢獻（一）經濟及產業面：具有高度產業關聯效果，帶動經濟成長。（二）就業面：具創造就業效果。（三）所得分配面：為家庭部門重要資產。（四）安居及環境面：具有外部性及準公共財特性。（五）社會面：促進民眾安居樂業，穩定社會發展。二、房屋市場的態樣房屋市場依據其區位、價格及品質等狀況，可區隔為不同市場，而有不同供給態樣及需求族群。就整體住宅權屬而言，台灣目前住宅自有率已高達87.4%，與主要國家相比，僅次於新加坡的90.1%，如圖1。惟不同所得其住宅類別之住宅自有率亦有差異。圖1：各國住宅自有率（97年）資料來源：TU.S.CensusBureau,HousingandHouseholdEconomicStatisticsDivision；GreatBritainHousingStatistics；EurostatCensusBureau；JapanStatisticalYearbook；SingaporeDepartmentofStatistics；內政部統計處；行政院主計處。註：1.德國住宅自有率為91年、法國、荷蘭為92年、南韓為94年、英國為96年。2.台灣住宅自有率係行政院主計處按年辦理家庭收支調查時，以訪問調查方式辦理，97年樣本數為13,776戶，問項分為自有、租押、配住或其他(包括借住)，住宅自有比率係住宅為自有之家戶數占總戶數比率，其中「自有」依指現住房屋所有權係屬戶內成員之任何一人或其直系親屬者。3.不同特性之住宅自有率涉及不同房價及住宅人口結構、所得及年齡等因素，而有分眾市場之差異。67.870.044.055.054.061.254.090.187.40.020.040.060.080.0100.0％美國英國德國法國荷蘭日本南韓新加坡台灣國別4就供給數量而言，全國住宅存量約為784萬戶，家戶數約為780萬戶，整體存在超額供給的隱憂，惟在各地區間，仍有供需差異，台北市明顯呈供給不足之情況（詳附表1）。至於各地區內，因房屋價格及品質不同，亦有供需的差異。就房屋價格而言，從近5年台灣各主要都會地區之中古屋市場房價變動趨勢觀察發現，台北市電梯大樓平均成交價約每坪42.7萬元，漲幅最高，其他地區尚稱穩定（詳附表2）。新屋或預售屋情形亦屬雷同(詳附表3)，顯見我國房屋市場供需及價格存在相當大的地區性差異，與區域發展、都市化程度、產業及人口空間分布等均密切相關。表1：98年住宅供需現況地區住宅存量家戶數住宅餘(絀)數全國7,838,6437,805,83432,809台北市894,550969,418-74,868台北縣1,454,0101,375,26878,742桃園縣713,138654,10659,032新竹市148,641138,50510,136台中市450,400377,29673,104台南市276,191266,3769,815高雄市580,410580,670-260資料來源：內政部營建署「住宅統計資訊季報」。註：1.住宅餘(絀)數係在一宅一戶的假設下，但因家戶有分籍不分住，或單身而未使用單一住宅單位所致，實際住宅有效需求會低於家戶成長數。2.未考慮住宅價格、品質、市場區隔及稀少性。5表2：近5年中古屋市場房價變動趨勢項目地區98年平均成交行情（萬元/坪）94年平均成交行情（萬元/坪）漲跌率（％）公寓電梯大樓公寓電梯大樓公寓電梯大樓台北市33.742.723.729.242.146.1台北縣18.220.714.416.526.025.4桃園區9.510.87.68.824.322.4新竹區9.513.09.410.80.520.9台中市7.011.66.88.82.632.9台南區5.47.75.46.80.212.1高雄市7.09.47.28.7-2.47.5資料來源：信義不動產評論季報表3：近5年新屋市場房價變動趨勢項目地區可能成交價格（萬元/坪）漲（跌）率（%）98年94年臺北市53.136.645.1臺北縣20.116.422.6桃竹地區13.311.613.8台中都會區13.812.213.4南高都會區12.210.219.2資料來源：國泰房地產指數季報就房屋品質而言，其影響要素包括區位、周遭環境設施、交通便利性及建材品質等。台北市因位居主要發展地區，房價相對較高，建材好壞對房價影響相較其他地區小，主要受區位、環境設施及交通便捷等條件影響。6三、購屋態樣購屋者的房屋需求可分為自住及投資，自住需求主要取決於家庭所得、房屋的設施、品質、價位、時間、保值等因素，投資需求者則以獲利能力為主要考量。根據內政部營建署98年度下半年「住宅需求動向調查」資料，購屋者動機屬首購者占52％、換屋28％、投資為19％，顯示市場以首購者居多，惟台北市之投資動機達29%，明顯高於其他地區。就購屋負擔而言，五大都會區之平均房價所得比為7.08倍、貸款負擔率為28％，其中台北市的購屋負擔為9.06倍、貸款負擔率為36％，顯示台北市的購屋者壓力較重。鑒於首購族群多為進入就業市場時間較短者，其購屋能力有限，難於台北市購得適合的房屋，須往都會區周邊尋求適當住宅。依據該調查結果顯示，購屋者購屋之主要考量為價格因素者占40％，其次為交通便利性占21％；在公共設施的期望方面，有31％的欲購屋者認為鄰近捷運或火車站最為重要，其次為公園，顯見交通的便利性對於購屋者而言非常重要。因此，政府如能於都會區周邊提供合宜價格的房屋，加上交通運輸系統的改善，例如開闢道路或捷運系統，對於新購屋7者將具有高度吸引力，應可適度紓解都會區中心都市住宅需求的壓力，提升住民生活品質。四、房屋市場的失調（一）市場供需均衡面就整體住宅供需數量而言，有潛在超額供給的隱憂，但主要都會區尤其台北市呈現供給不足現象，且不同區隔市場之房屋品質及價格亦呈失衡。在高房價下，透過財富資產累積，造成增值部分由少數者獲得，形成社會利益分配失調。同時因市場過多資金投入房屋市場，將排擠其他產業及公共建設的投資，減少實質面生產，造成資金分配不均現象。（二）購屋負擔面房屋價格與區位有高度關聯性，從近年房價變動趨勢顯示，台北都會區房價漲幅波動較大，購屋負擔較重，造成中低收入及受薪階級的購（租）屋能力相對較弱勢，排擠其他民生需求，亟需協助。（三）住宅資訊面台灣地區房屋市場資訊相當不完整，導致市場參與者很難獲得完整的資訊，當供給者與需求者雙方擁有住8宅資訊不對稱時，部分個體的經濟行為將受到干擾，使市場機能無法充分發揮調節供需功能。鑒於購屋者對於不動產交易正確資訊之掌握困難，因此政府亟需建立透明的不動產交易安全保障機制。（四）金融面截至99年1月底，銀行辦理住宅及企業建築放款之法定比率為20.77%，尚在銀行法規定上限30%範疇內，由於資金充裕及房貸利率低，假性投資需求增加，亟需對不動產貸款風險控管。另截至98年底整體保險業資金運用於不動產投資之比率為4.81%，雖尚未逾法定上限，惟資金寬裕，若過度投入房市，將排擠其他產業投資需求，亟需有效引導民間資金投資公共建設及產業建設等。（五）社會公平面部分地區房屋稅之課稅現值及土地稅之公告現值與實際差距過大，未覈實反應土地及房屋持有成本。（六）其他相關事項面建商廣告過於渲染，引發社會觀感不佳。同時，部分地區國有土地標售造成市場價格預期波動，另欠缺住宅法，影響住宅相關措施之落實。9參、方案目標及原則一、方案目標住宅為國民生計之根本，亦為全民之最重要財富資產、金融體系之債權標的，同時發達的住宅市場更是國家經濟成長動能的重要來源。因此，房屋市場的健全發展攸關國民生活品質、社會安定與經濟繁榮成長。是以本方案之制訂係針對當前房屋市場現象，從社會、經濟、金融與環境等宏觀面向加以綜合考量，提出因應做法，以達到下列政策目標：（一）安定社會民心及穩定市場。（二）優先照顧弱勢及相對弱勢者。（三）確保中低收入及受薪階級的照顧與滿足居住需求。二、基本原則（一）因地因人制宜就特定地區、特定對象提出有效對策加以解決，而非全面性的市場降溫。（二）溫和有效採行溫和、有效且具體可行的措施，以降低市場之不確定性與非理性預期所可能造成之市場衝擊，維持市場秩序與社會民心安定。10（三）健全穩定確保房屋市場的健全發展，以及總體經濟與就業的穩定成長。（四）社會公平在符合社會公平正義原則下，提供社會及經濟弱勢必要的協助與支援，促進土地及房屋持有成本合理。（五）資訊透明加強市場資訊之公開透明，以利市場價格機能有效發揮調節供需的作用，健全房屋市場發展。（六）相關配合措施在尊重自由市場機制之前提下，就市場失靈的部分，從供需二方面同步進行調整，並力求避免因人為政策干預造成資源錯置與市場價格波動。11肆、具體措施與分工本方案依據上開原則，針對課題分析，整合相關部會配套措施及因應做法，分別擬定下列處理原則及具體措施：課題處理原則具體措施主管部會作業時程一、台北都會區住宅供給與需求均衡面(一)從國土規劃實現區域均衡發展增加中南部地區公共建設及產業發展建設，紓緩人口向北部集中現象。1.推動國土空間發展策略計畫。各部會1年2.規劃高雄海空經貿城整體發展計畫。各部會6個月3.規劃中興新村高等園區暨中部高科技產業新聚落。各部會6個月4.五個直轄市空間發展策略規劃。各部會6個月(二)重要都會區土地整體規劃1.優先針對台北都會區土地整體規劃，透過都會區周邊環境改善，便捷交通提供，及相關用地變更等，增加住宅用地供給。內政部、交通部1年2.整體住宅供需規劃(1)依工作人口推估實際住宅需求量，