八房地产

第八章房地产评估第一节房地产评估特点第二节市场途径第三节收益途径第四节成本途径第五节其他方法一、房地产的概念及其特征土地与房屋不相关之地产地产土地财产权利与房屋相关之地产房屋建筑物及其财产权利房地产不动产房产房屋建筑物的附属物及其财产权利非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等与土地尚未分离的农作物、林木、种子等图表8-1土地、地产、房地产、不动产之间的关系第一节房地产评估特点1、土地：所有权使用权租赁权抵押权典权地役权空间利用权土地权利2、建筑物：包括房屋和构筑物以及与其不可分离的附着物。3、其他地上定着物：房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称.建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比.建筑覆盖率(建筑密度):是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)房屋的他项权利:是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利.二、房地产评估特点（一）合法性前提（二）最佳使用原则三、影响房地产价格及评估价值的因素（一）明确评估基本事项1.评估目的2.评估对象3.价值类型4.基准日（二）签订委托书四、房地产评估基本程序（三）拟定评估作业方案（四）实地勘察（五）搜集资料（六）评定估算（七）编制和提交评估报告市场途径的基本前提：1、公开市场；2、可比性（功能的可比性/市场条件的可比性/间隔时间短）。第二节市场途径评估一、市场售价类比法(一)市场售价类比法的基本思路1.含义2.适用条件和对象适用于具有交易性的房地产3.计算公式(二)市场售价类比法的评估步骤1.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.进行交易情况修正4.进行区域因素修正:直接比较修正法5.进行个别因素修正:也用“直接比较修正法”,但是,对于以下例外:(1)土地使用年限修正:根据年限修正系数修正.例1(2)容积率修正:根据容积率修正系数表加以修正.Nnrr)1(11)1(11年限修正系数＝[例A]某城市某用途土地容积率修正系数如下表：容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被评估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格=800×1.6÷1.9=673.7（元/平方米）6.进行交易日期修正例27.确定评估价值简单算术平均法加权算术平均法(三)市场售价类比法的评估案例例3二、基准地价修正法P＝A×a1×a2×a3×a4三、市场租金倍数法已知对照物的价格为A，租金为a,待评房地产的租金为b,则其评估价为：A／a×b第三节收益途径评估一、基本思路1.含义:•无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率•有限期：a－年纯收益r－折现率2.适用条件和对象有收益的房地产，不适宜公益性房地产。nrraP)1(11二、纯收益的测算(一)测算思路是除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。(二)不同类型房地产纯收益的测算1.出租型2.直接经营型3.自用型4.混合型纯收益=潜在收入-空置损失-运营费用三、资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）。资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。例4212211ppprprr1.安全利率加上风险报酬法2.市场租价比法：寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。例53.投资收益率排序插入法资本化率=安全利率+风险报酬率四、收益年限的确定单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限（1）第一段以建筑物的经济寿命为界,按房地合一的纯收益折现。（2）第二段将土地剩余使用年限的土地纯收益折现。两段进行：土地使用权年限，分为建筑物经济寿命期。地使用权年限确定收益土地使用权年限，据土建筑物经济寿命房地合一建筑物经济寿命房地产收益年限土地使用年限以房地产收益折现以建筑物残余价值折现建筑物经济寿命土地剩余年限土地使用年限以房地产收益折现以土地纯收益折现五、计算公式(一)房地合一的价值iirRp)1(nrrAP)1(11[例B]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。房地产价值＝房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年运营费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保险费：年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。nrrAP)1(111111(二)单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值,一般适用空地出租的情况.收益年限有限，各年收益相等：收益年限无限，各年收益相等：111rAP2.由房地产收益评估土地价值nrrAAP)1(111121土地纯收益＝房地产纯收益－建筑物纯收益[例C]评估对象为六层砖混办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值0.3%计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本途径求得为120万元。要求：用收益途径评估该房屋基地使用权价值。1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝45000×12－45000÷2＝517500元2、估算年运营费用（1）管理费：年管理费＝540000×3%＝16200元（2）维修费：年维修费＝1200000×1.5%＝18000元（3）保险费：年保险费＝1200000×0.3%＝3600元（4）房产税：年房产税＝540000×12%＝64800元（5）营业税及附加：年营业税及附加＝540000×5.5%＝29700元（6）土地使用税＝500×2=1000元（7）年营运费用：年运营费用＝16200＋18000＋3600＋64800＋29700＋1000＝133300元3、估算房地产净收益年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝517500－133300＝384200元4、求取土地纯收益（1）房屋纯收益＝1200000×10%=120000元（2）土地纯收益=384200-120000=2642005、求取土地使用权价值土地使用权价值=房地产价格＝264200÷8%×[1－1/（1＋8%）40]＝3150483元土地单价=3150483÷500=6301元/平方米(三)单独评估建筑物的价值nrrAAP)1(112212建筑物纯收益＝房地产纯收益－土地纯收益一、成本途径的基本思路1.含义评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2.适用条件和对象第四节成本途径评估主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。二、重置成本的估测(一)土地取得成本1、通过征用农地取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2、通过城市房屋拆迁取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。3、通过市场交易取得土地土地取得成本包括土地价款和买地缴纳的税费。(二)开发成本可分为土地开发成本和房屋建造成本两部分。(三)管理费用(四)投资利息注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息;（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费;（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。(五)开发利润注意计算利润的基数(六)销售费用和税金三、实体性贬值的估测(一)使用年限法(二)打分法四、功能性贬值和经济性贬值的估测(一)功能性贬值的估测(二)经济性贬值的估测五、评估案例土地使用权评估价值＝土地重置成本-土地实体性贬值-土地经济性贬值(土地使用权不存在功能性贬值）土地重置成本=土地取得费+土地开发费+利息+管理费用+销售税费+利润例61、估算土地取得成本土地取得成本＝1000×300=300000元2、估算土地开发成本土地开发成本＝1000×200=200000元3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，计息期为两年；土地开发成本分阶段均匀投入，则：土地取得费利息=300000×[（1＋8%）2－1]=49920元土地开发费利息＝200000×3/4×[（1＋8%）1.5-1]＋200000×1/4×[（1＋8%）0.5-1]＝20317元总投资利息=49920+20317=70237（下略）房地产评估价值=土地使用权评估价值+建筑物评估价值建筑物评估价值＝建筑物重置成本-建筑物实体性贬值-建筑物功能性贬值-建筑物经济性贬值１.建筑物重置成本=建筑物开发费+利息+管理费+销售税费+利润２.房地产的实体性贬值（即有形损耗）的计算：实体性贬值=重置成本×（1－成新率）实体性贬值=（重置成本-预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）３.房地产的功能性贬值和经济性贬值的计算：例7一、剩余法的应用(一)基本思路1.含义2.运用范围该方法主要适用于：待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目3.计算公式第五节其他方法的应用地价＝楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润用于土地价值评估和在建工程的评估(二)评估步骤:1.调查估价对象的基本情况2.选择最佳开发利用方式3.估计开发周期4.预测开发完成后的房地产价值5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费6.进行具体的计算例8(单独计算利息)[例8]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为1,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业