关于半岛至尊水岸别墅的开盘预案

-1-关于半岛至尊水岸别墅的开盘预案主办方：昆明鸿禧房地产开发有限公司景洪分公司协办方：建筑单位、监理单位、设计单位、物业管理公司等执行方：XX礼议公司一、销售推广思路半岛至尊的销售推广过程分为五个阶段：第一个阶段是轰动性亮相；第二个阶段是蓄势性升温；三是强势性促销；四是持续性关注；五是快速性清盘。轰动性亮相：用一个形象性的比喻，这一时期我们将它称为“人工降雨”，尽可能多的将云层引到自己的头顶。目的在于迅速地抓住大众的眼球，吸引最大限度的人群关注本案项目，通过形象宣传，吊足目标客户的胃口。同时，这一时期也是项目各方面逐步完善的时期。由于马里的先人一步，致使本案项目在推广中无法形成“第一”，同时也分流了部分的客户；但从另一方面来说，马里销售的高温也给本项目带来了良好的边际效应，让我们在推广上缩短了客户对新兴产品的认知和认可阶段，使我们在推广中更能做到有的放矢，完善马里表现出的不足之处。此阶段虽然本项目无更多实质性的资料，但我们已经通过风格、造型特异的户外媒体展示激发起了客户的好奇心，吸引了客户的关注。同时，通过人员的市场调查，更进一步地传达给意向客户项目的中心思想，达到了本阶段的目的。蓄势性升温：这一阶段也称为“烧开水”的阶段，不断、不断地为市场升温，直至沸腾。这一部分是-2-为开盘做全面准备的阶段：推广上，不断将项目各卖点、特别是区别于马里、或比马里做的更到位的方面进行全面的推广展示。销售上，积累客户资源群，将各方购买者、目标客户群和潜在客户群都吸引过来。但引而不发，只作知名度、美誉度的宣传，项目整体的全方位展示，不发生合同交易，只进行意向房选定和优惠卡、排号卡的购买发放。在本阶段，推广中应考虑怎样更全面、更有效地将项目展示给目标消费者；销售上，应着重考虑为项目积蓄到足够多的意向客户、并牢牢抓住客户。强势性促销：市场达到沸腾时，就是我们“开闸放水”（开盘）的时候。这一时期的重中之重就是集中在销售上，将前期积累的意向客户转化为实质性客户。在销售中，应充分利用促销措施、营造现场热销的氛围、促进性的公关活动等方式，在短时间内促成客户的快速成交。持续性关注：一般销售有个规律，开盘高潮过后，会有一个相对的平淡期，这是很正常的。第一波客户已经基本消化了，我们需要研究销售中出现了哪些问题，还有哪些客户，第二波是攻击哪些客户，哪些潜在客户没有抓到，哪些原来目标客户之外的客户又冒出来了。研究第二次的蓄势，根据第一波客户的认知途径确定新的推广方案。第二次蓄势保证项目对市场进行持续推广，客户对项目保持持续关注。在销售过程中，在接待新客户的同时，应完善开盘已成交客户的签约工作，避免客户在开盘冲动期过后出现大面积的退房。快速性清盘：在完成了以上四个阶段后，项目将自然衔接到收尾清盘阶段，此阶段是对项目划上一个-3-完满的句号。经过以上的四个阶段，各项成本已回收、并基本达到了预期的利润值，这时的每一次成交都在实现着超额利润，故也不应放弃。在推广销售中，项目已越来越接近交房，故可利用这一因素做文章达到尽快清盘的目的。-4-外场签到，确认客户身份进入选房召集区进入内场等候区根据现场已销状况改写意向房源申请表进入内场交易区查询意向房源是否存在不存在重新选定不满意离场存满在意确定房源（封房）到交款处签署认购协议，交付定金-5-1、舞台50002、15米彩虹门600元3、10米带立柱豪华彩虹门：600元4、金象5005、灯笼立柱300元6、彩花礼炮：150元7、皇家礼炮1008、彩旗：5元9、三角旗10、大鼓迎宾队8人（含2面大鼓及其它乐器）250011、手持礼花3012、舞蹈队6人150013、礼仪20014、歌手40015、音响500016、托盘+剪刀+大红花100元/套17、坐椅318、迎宾泡泡机40019、全程摄像（双机）80020、地毯21、贵宾胸花5-6-项目开盘前工作计划一、媒体推广计划阶段时间重要节点媒体安排时间事件户外广告灯旗杆短信DM硬广10月9日户外更换为推介会信息12．05更换项目画面形象，放大项目字体和logo，改为双面整体画面效果，逢每周二、五发送，每次10万条，14日发送推介会信息，27、28日发送开盘消息（12月15日后发送）根据发展商的资源对普洱各州县派送普洱日报、普洱商讯27日刊登开盘硬广12月第一周1日—2日第二周3日—9日第三周10日—16日15日项目推介会（内容、主题待定）第四周17日—23日16日更换为开盘信息第五周24日—29日29日开盘活动户外广告位置甄选建议鉴于目前项目临近开盘、相关推广进度已经明显滞后的现状，我司建议加大户外广告的投放数量，对产品和项目认筹信息进行集中炒作，为开盘蓄水。以下是广告位置的甄选建议：茶城大道（公交站台灯箱广告，计划共8块）1.中国电信大厦段2块2.茶文化名人雕塑段2块3.区旅游局段2块4.区卫生防疫站段2块五一公交站诸葛雕像转盘（两者选其一）1.茶星宾馆楼顶2.一对转角广告位省体育馆外墙面高登酒店对面（三颗树广告牌）人民西路与宁洱大道交界处（已启用）市公安局旁（已启用）销售中心（已启用）二、物料计划(此计划以07.12.29为开盘节点安排)-7-序号物料项目名称数量责任单位到位时间备注1推广物料户外广告牌15兴业/至祥/摩亚07.11.307块户外8块灯箱,2灯杆旗若干兴业/至祥/摩亚07.11.30已定（9条路）3DM5000兴业/至祥/摩亚07.12.054包装物料展板4兴业/至祥/摩亚待定5易拉宝若干兴业/至祥/摩亚07.12.016外摆（桌/椅/伞）5组兴业/至祥07.11.307绿植若干兴业/至祥07.11.308销售物料海报（林源项目）5000兴业/至祥/摩亚07.12.039折页8000兴业/至祥/摩亚07.12.01世家2000，林源500010鸟瞰图8000兴业/至祥世家07.11.27林源07.12.03到位11区域模型1兴业待定12小区模型1兴业世家07.12.0713分户模型1兴业林源07.12.1814户型手册（彩色）16兴业/至祥/摩亚07.12.0315会员卡+收据+申请书+封套（3种）3000兴业/至祥/摩亚07.11.3016会员手册（折页）3000兴业/至祥/摩亚07.11.3017会员登记册3兴业/至祥/摩亚07.11.2418现金券3000兴业/至祥/摩亚07.11.2819销售百问1兴业/至祥07.11.2720上门客户登记本3兴业/至祥/摩亚07.11.2021名片2盒/人兴业/至祥07.11.3022激光笔15兴业07.12.0723现场公示预售许可证1兴业07.12.2824商品房买卖合同1兴业07.12.2825价格表、交楼标准公示板1兴业07.12.2826认购书1兴业07.12.2827办公物料办公电脑/网线3兴业07.11.2728电话/电话线1兴业07.11.2729文件夹15兴业07.11.30已到位5本水性笔30兴业07.11.30-8-三、开盘前活动计划活动主题时间地点媒体配合备注项目推介会（主题待定）12.15销售中心户外广告、灯旗杆、DM11.30提交活动方案初稿，12.03定稿开盘活动（主题待定）12.29圣安迪酒店户外广告、灯旗杆、短信DM、普洱日报12月16日提交初稿，12.18定稿