全国房地产商协会

全國房地產商協會(NationalAssociationofREALTORS®)道德規範暨執業標準二○○九年一月一日起生效本規範及前文中所使用之REALTORS®一詞係包含全國房地產商協會的會員(REALTOR-ASSOCIATE®S)。本道德規範所載之義務標準可能高於現行法令，若與現行法令有衝突者，以現行法令規定為優先。前文…土地為一切之本。人類文明及自由制度之存廢與興衰繫於如何善用土地資源及土地所有權之廣泛分配。REALTORS®應認識到土地資源最高及最佳化之利用，以及土地所有權最廣泛普及化之分配攸關國家及全民之利益，必須創造足夠的住宅供給，打造生活機能良好的城市，發展具生產力的產業及農村，並致力於環境保護。維護國家及人民利益之義務範圍超越一般商業所應盡之義務。REALTORS®肩負有重大社會責任，同時必須心存愛國情操，義無反顧，隨時都做好為國家服務之準備。因此，REALTORS®自當維持及追求專業上之更高標準，與業界同仁一起承擔維護專業正直及榮譽之共同責任。REALTORS®認識及瞭解到對客戶、顧客、社會大眾及業界同仁之義務，不斷地吸收房地產相關議題之新知，同時願意將其身為房地產專業人士之經驗與研究之成果與人分享。REALTORS®採取明確的步驟，力行本道德規範，並協助主管當局取締有危及社會大眾之虞，或可能傷害房地產專業公信力及聲譽的做法。從業人員若本人獲悉任何可能違反道德規範之行為，包括不當挪用客戶或顧客之資金或財產、惡意歧視或造成重大經濟損失之詐欺行為，必承報相關的全國房地產委員會或總公會(BoardorAssociationofREALTORS®)。(二○○○年一月修訂)REALTORS®瞭解到與其他同業專業人士保持合作關係能為服務使用者創造最佳的利益，因此敦促採行客戶獨家專屬代理制度；不企圖以不公平的取巧手段搶奪同業競爭者之生意而獲利；不主動發表評論其他從業人員之言論。若被徵詢意見，或REALTORS®認為有必要提供意見，必須保持客觀專業，不受任何個人動機或潛在利益或獲利所影響。REALTOR®一詞已經帶有能力、公正及嚴謹正直，奉行企業道德行為規範之崇高理想的涵意；不為利誘，不受客戶指使而做出有悖此理想標準之事。對REALTORS®而言，如此義務之放諸四海而皆準的最佳詮釋，即為傳承數世紀的金科玉律『己所不欲，勿施於人』。REALTORS®將此古訓謹奉圭臬，誓言不管是以個人、經由同事或其他人，或透過科技方法進行，凡是在執業及所有行為中，將皆遵行其精神，並身體勵行下列諸項原則。(二○○七年一月修訂)對客戶及顧客之義務第一條擔任買方、賣方、屋主、承租人或其他客戶之代理人時，REALTORS®誓言絕對保護及促進客戶之利益。此項對客戶的義務非常重要，但REALTORS®卻也不得因此違背誠實對待所有當事人之原則。若以非代理人身份為買方、賣方、屋主、承租人或其他客戶提供服務時，REALTORS®亦要謹守對所有當事人誠實以待之義務。(二○○一年一月修訂)•執業標準1-1REALTORS®即使身為當事人，仍應謹守本道德規範所載之各種義務。(一九九三年一月修訂)•執業標準1-2道德規範所載之義務包含所有與房地產有關的活動和交易，不管是以個人、經由同事或其他人，或透過科技方法進行與否。REALTORS®擔任客戶代理人或以法律上承認之非代理方式服務客戶時，皆要謹守道德規範所載之義務；但規範中並無強制規定法律上針對REALTORS®以非代理方式執行業務時特別訂定之責任義務。本道德規範中所言之「客戶」係指與REALTOR®或REALTOR®的公司有代理或法律上承認之非代理關係之個人或單位；「顧客」則為房地產交易關係中，雖與REALTOR®或REALTOR®的公司無契約關係，但仍接受所提供之資訊、服務或利益；「可能成為顧客的人」則指不受REALTOR®或REALTOR®的公司之代理關係約束的買方、賣方、承租人或屋主；「代理人」指依州政府法令與客戶有代理關係，且領有執照之房地產業者（包括仲介及業務人員），而「經紀人」則指依州政府法令，與客戶有代理或法律上承認之非代理服務關係，且領有執照之房地產業者（包括仲介及業務人員）。(一九九五年一月通過，二○○七年一月修訂)•執業標準1-3REALTORS®不得為了爭取房地產登錄掛牌的生意而在市價上故意誤導所有權人。•執業標準1-4REALTORS®爭取成為買方/承租人之代理人時，不得誤導買方/承租人，以為透過其服務可以減少支出或獲得其他利益。(一九九三年一月修訂)•執業標準1-5REALTORS®於完全揭露及雙方當事人告知同意下，可於同一筆交易中同時擔任賣方/屋主及買方/承租人之代理人。(一九九三年一月通過)•執業標準1-6REALTORS®應客觀且儘速提供索價及還價。(一九九三年一月通過，一九九五年一月修訂)•執業標準1-7REALTORS®若擔任登錄掛牌經紀人，應於租賃契約成交或執行前，繼續提供賣方/屋主所有報價及還價資料，除非賣方/屋主以書面方式告知可不履行此項義務。REALTORS®應建議賣方/屋主成交後若要接受其他的報價之前，應徵詢律師之意見，除非之前的購買契約或租賃契約已失效。(一九九三年一月修訂)•執業標準1-8REALTORS®若擔任買方/承租人之代理人或經紀人，應提供買方/承租人所有報價及還價資料，直到買方/承租人接受為止；之後則無義務繼續提供其他房地產資料，除非雙方書面另有協議。REALTORS®若擔任買方/承租人之代理人或經紀人，應建議買方/承租人若對先前契約是否已終止有任何疑問，應徵詢律師之意見。(一九九三年一月通過，一九九九年一月修訂)•執業標準1-9REALTORS®以代理或法律承認之非代理方式為客戶服務時，對客戶所提供之任何資訊，必須謹守保密原則（依州政府法令之定義），即使在此代理或法律承認之非代理方式終止後，仍要繼續保密。REALTORS®不得於與客戶專業關係成立期間或終止後，故意地1)洩露客戶的機密資訊；或2)使用客戶機密資訊，造成對客戶不利之情況；或3)使用客戶機密資訊，以謀求REALTOR®本身或第三方之利益，除非a)完全揭露後得到客戶同意；或b)法院命令REALTORS®如此做；或c)客戶有犯罪意圖，提供資料為防止其犯罪所必需之行動；或d)REALTOR®或其員工或同事被指控有不當行為情況下，必須提出辯護。本道德規範中之保密資料並不包括有關潛在重大缺失之相關資料。(一九九三年一月通過，二○○一年一月修訂)•執業標準1-10REALTORS®應按照不動產證照上所規定之條件和原則，以及房地產管理契約，良善管理客戶之房地產，尊重地產上所有承租人及其他合法居民的權益，維護其安全及健康。(一九九五年一月通過，二○○○年一月修訂)•執業標準1-11REALTORS®受雇維護及管理客戶之房地產，應良善管理及盡力防止可預見之意外或損失之發生。(一九九五年一月通過)•執業標準1-12REALTORS®於簽定登錄掛牌契約時，必須告知賣方/屋主以下事項：1)REALTOR®的公司與副代理人、買方/承租人代理人及/或法律承認非代理關係經紀人之合作及與報酬有關之政策情況；2)買方/承租人代理人或經紀人即使由掛牌登錄的仲介商或賣方/屋主支付報酬，仍可代表買方/承租人之利益；以及3)登錄掛牌仲介商成為公開揭露的雙重代理人之潛在可能性，如買方/承租人代理人。(一九九三年一月通過，一九九八年一月重新編號，二○○三年一月修訂)•執業標準1-13簽定買方/承租人契約時，REALTORS®必須告知客戶下列事項：1)REALTOR®的公司對合作關係之政策；2)將由客戶給付的報酬金額；3)其他經紀人、賣方或屋主，或者由其他人額外給付或抵銷報酬金額的可能性；4)買方/承租人代表成為公開揭露的雙重代理人之潛在可能性，如登錄掛牌經紀人、副代理人及屋主之代理人等；以及5)除非法律、法規或當事人雙方以保密協定規定需要保密，否則賣方或賣方代表可能不會將出價的有無、條款或條件予以保密的潛在可能性。(一九九三年一月通過，一九九八年一月重新編號，二○○六年一月修訂)•執業標準1-14提供估價或其他估值的費用並不依估價或估值的金額而定。(二○○二年一月通過)•執業標準1-15買方或合作的經紀人詢問時，REALTORS®在得到賣方的同意後，要告知買方或經紀人有人對房地產出價的實情。在得到同意後告知時，並若被問及，REALTORS®也應該告知出價是由掛牌持照人、掛牌公司的另一持照人還是由合作的經紀人取得。(二○○三年一月通過，二○○八年一月修訂)第二條REALTORS®應避免對交易當中的房地產之敘述有誇大、不實或隱瞞情況。REALTORS®沒有義務主動去發現交易之房地產是否有潛藏之瑕疵，或提供超過不動產證照範圍之意見，或揭露州政府法令所界定代理或非代理法律關係所必須遵守之保密原則。(二○○○年一月修訂)•執業標準2-1REALTORS®僅有義務找出及揭露對亦經主管機關認證過之同行專業人士也會注意到的負面因素。第二條並無規定REALTOR®專業義務必須包括其他專業或技術背景。(一九九六年一月修訂)•執業標準2-2(一九九八年一月重新編號為執業標準1-12)•執業標準2-3(一九九八年一月重新編號為執業標準1-13)•執業標準2-4REALTORS®不應成為任何文件中不符合其身分及專業的當事人，除非明顯為名義上之考量。•執業標準2-5法律所界定之「非重大」因素或相關法規清楚載明為「無需揭露」者，視為與第二條款之目的無關。(一九九三年一月通過)第三條REALTORS®應與其他經紀人合作，除非如此合作不符合客戶的最佳利益。合作之義務不包括分享佣金、費用或付給其他經紀人之酬勞費用。(一九九五年一月修訂)•執業標準3-1REALTORS®若擔任賣方/屋主之專屬代理人或經紀人，必須清楚表示合作之條件。除非合作條件中另清楚載明，否則經紀人不得假設合作之範圍亦包括報酬。若有任何酬勞上之合作，則應於接受合作之前確立合作經紀人之酬勞條件。(一九九九年一月修訂)•執業標準3-2REALTORS®若有支付其他REALTOR®酬勞情況時，必須於此經紀人(REALTOR®)提出房地產購買/租賃請求前，及時將合作部分酬勞安排之更動事項告知原合作之REALTOR®。(一九九四年一月修訂)•執業標準3-3執業標準3-2並未規定掛牌經紀人及合作經紀人不得訂定更動合作酬勞事宜之協議。(一九九四年一月通過)•執業標準3-4REALTORS®擔任掛牌經紀人，具絕對義務揭露是否有雙重或多重佣金之安排（如：因掛牌仲介公司仲介促成銷售之佣金不同於因賣方/屋主或其合作經紀人所促成之佣金）。掛牌經紀人依實際情況應儘速向可能合作之其他經紀人揭露如此安排之存在，同時揭露合作交易與賣方/屋主促成的銷售/租賃兩者間之差額。若所合作經紀人為買方/承租人之代理，則此買方/承租人之代理人必須在客戶提出購買或承租建議之前向客戶揭露此訊息。(二○○二年一月修訂)•執業標準3-5副代理人有義務於購買或租賃契約執行前後，向當事人之代理人立即揭露所有相關事實。(一九九三年一月修訂)•執業標準3-6若有任何已接受之報價情事，包括具有未解決的應急費用之報價，REALTORS®應告知尋求合作關係之任何經紀人。(一九八六年五月通過，二○○四年一月修訂)•執業標準3-7依據管理或掛牌合約，REALTORS®若欲從其他REALTOR®取得資訊，應告知其同為REALTOR®之身分，以及此詢問是為個人或為客戶所提出；若為客戶提出詢問，則必須告知其代理人之身分。(一九九五年一月修訂)•執業標準3-8REALTORS®對於是否可參觀或檢視所掛牌房地產，不得作不實之告知。(一九八七年十一月修訂)第四條REALTORS®如未告知所有權人、所有權人之代理人或經紀人，本人、直系親屬、本人之公司及擁有股權之公司或公司成員，皆不得入股、購買房地產或自己提出報價。銷售本人或擁有股權之房地產時，REALTORS®必須書面知會買方或買方代理人所有權事宜。(二○○○年一月修訂)•執業標準4-1為保護所有關係人，第四條款所規定之揭露