关于我国房屋租售比偏高的几点思考※

关于我国房屋租售比偏高的几点思考※（西南财经大学经济学院2005级经济学基地班王晴；财税学院任延芳徐丹丹61130）内容摘要：近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，房价的持续攀升，我国的房地产业的健康状况便引起了国内外学者的高度关注。“房地产业存在严重泡沫”，“房地产处于崩溃边缘”的说法也屡见不鲜。持此观点的人无非是基于我国“房价收入比不合理”，“租售比过高”“空置率上升”等。本文将就目前我国租售比过高的现状加以讨论，以研究我国房地产行业的发展趋势。提出相应的建议，并引出进一步的思考。关键词：租售比房产税预付年金现值物业税一、问题提出近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，各地房价持续攀升，特别是一些比较发达的大中城市，二手房的市场交易价格上涨十分迅速。房价的高涨引起了国内外专家的关注，中国社会科学院城市发展与环境研究中心目前发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》显示，我国部分城市住宅“租售比”确实已超过国际警戒线，房价虚高，投资风险加大。一时间，“租售比超过警戒线”，“楼市高烧”，“买房风险增加”等专家警告刺激着人们的神经。合理的租售比是多少？租售比如何用来衡量房地产的现状？我国租售比偏高的原因有哪些？下面我们将对这些问题进行详细分析。另外，要说明的是，我们研究的租售比只是对房产进行投资的部分，买房自住的不包括在内。二、相关研究综述2004年，还在清华大学房地产研究所读博的谢岳来，在导师刘红钰的指导下完成的一项《基于房价租金比的京沪杭房价研究》。研究中，谢岳来发现，购房自住的“投资回报率”一般不应低于当时的商业性住房抵押贷款利率；但也不应高出太多，以住房抵押贷款利率为基准利率，考虑投资风险补偿和租金上涨因素，租金收益率(即房价租金比的倒数)应比抵押贷款利率高1%～3%。按照商业性住房抵押贷款利率水平5.04%，谢得出结论，2004年中国合理的房价租金比应为150--200：1，重点城市的上限可略加提高。通过实证调研，谢岳来计算出2004年北京、广州、上海、杭州四个城市房价租金比分别为177∶1、194∶1、261∶1、286∶1。据此得出的结论是，北京、广州的房价租金比处的合理范围，上海、杭州的房价租金比已经偏高。这一报告中的“房价租金比”概念，即相当于“租金比”公式的反比。2005年和2006年，哈继铭率领的中国国际金融公司研究部团队，又根据“购房资金成本/租金比率”和“月供/租金比率”的数据分析，两度提出了“买房不如租房”的口号。根据2006年和2005年数据的对比分析，哈继铭还认为，2006年房地产的总体健康状况有所恶化，买房更加不如租房。其中的主要原因是房价涨幅一直高于租金涨幅，房价偏离租金所反映的投资收益回报点价格越来越远。在社科院蓝皮书公布以前，北京链家地产也在今年1月底提出过相同的观点。链家地产※作者：王晴，经济学院05级基地班；任延芳，05财政；徐丹丹，05税务的数据表明，2006年北京市一居室普通住宅的售价租金比在242：1；两居室售价租金比在280：1；三居室售价租金比为286：1。链家地产的分析报告表明，2006年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线；这种状况也为市场传递了一个需要警惕的信号。4月底中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的2007房地产蓝皮书。这个名为《中国房地产发展报告NO.4》的研究成果指出，“根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计数据，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的‘租售比’已经高达1∶270至1∶400，房价虚高倾向明显。”那么，合理的租售比是多少？租售比是如何反应房地产现状的？其应用有什么值得注意的地方？我国的租售比偏高的原因是什么？本文即从以上几个角度来介绍租售比。三、租售比的理论分析（一）合理租售比的确定所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值1。从经济学理论来看，如果房价偏离租金回报率过远，意味着价值被高估，市场风险加大。市场经济发达国家或地区的经验数据也表明，房地产市场平稳发展时期，租金收入与房价之间确实存在一种正相关关系。对于买房者来说，他需要支付的总费用包括买房的房价，维修费，保险费，房产税等；而对于租房者来说，他需要支付的总费用包括每个月的租金，还有整个租房期间内的租金利息之和（损失掉的）。从理论上分析，合理租售比的确定原则是在房屋的整个寿命期内,购房所需支付的全部费用与租房所需支付的全部费用相等。以此原则，国际上计算的合理租售比标准一般为1：100~1：200。如果该比值低于1：100，表明该地区的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房地产业后市看好；如果高于1：200，意味着房价中存在着一定泡沫。一般说来，租售比能反映一个城市真实的住房需求，当一个城市二手房价持续上涨而房屋租金却未随之上涨，没有给于房价一个有效的支撑，使租售比出现严重不协调的情况时，我们就说该地区房地产市场处于不健康的状态，该房地产房价虚高，存在投机。（在后面的应用中，为了方便与年利率比较，我们将租售比折算成年租金和每平方米房价的比值）。（二）租售比的应用下面我们来看一下成都市部分楼盘（二手房）租售比情况。表一：成都市部分楼盘（二手房）租售比情况楼盘名称租金（元/月）二手房总价（万）最高租售比年租售比%优品道1500~200051~531：2554.7水木光华1000~150045~501：2604.6光华片区上城生活馆1000~1500361：2405.0金沙片区金沙西园1350~180047~581：2614.61①：武汉大学经济与管理学院刘青卓四清：《由当前我国的住宅租售比引发的思考》2006阳光金沙1250~160042~511：2624.6富港花园1800~220035~441：1597.5内双楠片区碧云天1600~200046~571：2305.2平安苑1200~150041.5~521：2774.3李家沱片区阳光嘉园120042~261：3503.4（数据来源：正合地产市场调查，部分资料为计算所得）由上图可以看出，年租售比一般在4.6%左右，只有富港花园达到7.5%，而李家沱片区的阳光嘉园年租售比只有3.4%。如果我们把年租售比看成租房的年收益率的话，租房的年收益率低于银行的房贷利率。另外，银行的房贷实际上是每月归还的，假设需还本金为A，每年需还本息R=A×（1+6.3%/12）12=1.065A所以实际利率为i=（1.065A-A）/A=6.5%由此可见，房贷的实际利率比起名义利率6.3%还要高出0.2个百分点。从以上两点来看，以租养房根本就就是毫无收益的。那么，问题一：在亏损的情况下，房市（二手房）为何仍如此火爆？以上是成都地区的房地产现状，那是否其他地区会有所不同呢？事实上，北京五环内住宅的租售比已经超过了1∶350；租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1∶200左右；上海二手房租售价格比在1∶150~200之间；杭州则达到了1∶300以上。由此可见，租售比严重不协调已经成了我国大部分大中城市的现状。以国际租售比的标准衡量来看，我国的房地产已经存在泡沫。那么，问题二：我国的房地产泡沫有多大？四、租售比的影响因素分析由表一可以看出，出租房子的人所获得的租房年收益率低于房贷年利率，这是否说明出租房子的人在“无私”地为租房的人做贡献呢？当然，在实际中，这种假设情况是根本不可能存在的。通过分析，我们发现我国租售比过高的原因有以下几点：解释一：将房屋出租并不是房产投资者的获利渠道，他们主要是靠将房屋继续出售来盈利由去年开始，我国的股市持续高涨，股票，基金的平均收益率超过房贷利率，所以从理性经济人的假设出发，人们会选择贷款买房，然后将手中的现金流进行股票，基金投资，以期在一定时间内获得最大的收益。假设某人2004年6月在成都市区以3242元/㎡的价格买下90㎡的一套房子，另外，我们假设，买房者首付40%，剩余60%为银行贷款，假设贷款年限为10年，房贷利率为6.30%（选自农行房贷利率）。则1、其购房总费用为：①、总房款1B=3242×90=291780元，其中，首付为116712元，银行贷款175068元。②、税费本利和。契税为总房价的1.5%,印花税为房价的0.05%,综合税率为1.55%。税款2B=291780×1.55%=4522.59元③、保险费。保险费=总房价×保险费率×贷款年限，保险费率为5‰:3B=0.5‰×10×291780=1458.9元④、公共维修基金。公共维修基金为总房价的2%：4B=291780×2%=5835.6元综上，该购房者的总费用为B=1B+2B+3B+4B=291780+4522.59+1458.9+5835.6=303597.09元2、出租总收益现值若该购房者将房出租，租金每月1500元（参照上表光华片区中的水木清华），一年期的存款利率为3.87%，根据实际情况，假设租金为每季度交付，属于预付年金，则两年的租金现值和为P=A×[(P/A,I,n-1)+1]=A×(1)1(1)4[1]/4nii−−−++=4500×[(81)3.87%1-(1+)413.87%/4−−+]=34815.6元个人出租房屋取得租金收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税。其中，营业税税额=月租金收入×适用税率我国税法规定，T1=46420.8×3%=1392.6元应纳教育费附加＝实际缴纳的营业税税额×3%，T2=T1×3%=41.7元。应纳城市维护建设税税额=实际缴纳的营业税税额×适用税率，个人所在地为市区的，适用税率为7%，则T3=T1×7%=94.5元从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。所以，该出租者需要缴纳房产税T4=46420.8×4%=1856.8元。个人所得税适用优惠税率10%，T5=P×10%=46420.8×10%=4642.1元总纳税额为T=T1+T2+T3+T4+T5=8027.7元所以，房租净收益现值为D=P-T=34815.6-8027.7=26787.9元3、出售收益现值假设房屋所有者将房子于2006年6月出售，出售价格为每平方4256元（如表二），则总房价为Q=4256元/㎡×90㎡=383040元。我国税法规定，个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税。个税：应纳税额＝(销售额-购买价款-合理费用)×20%；或者，应纳税额＝销售额×核定税率1%；(目前市场实际交易按此计税方式)。土地增值税：累进抵扣计算征收(计算方式较为复杂)，一般按照，应纳税额＝交易价格全额×核定税率1%来计算。综上，售房者需缴纳主要税金总共T0=383040×2%=7660.8元。将出售收益折合为现值为1P=（Q-T0）×-2(1+3.87%)=347928.4元4、投资总收益现值由此计算，在整个投资过程中，该售房者共获得收益现值为：Y=1P+D-B=347928.4+26787.9-303597.1=71119.2元由上面的计算可以看出，进行房产投资的收益还是比较大的，投资者可以忍受租房期间的租售比过低，是因为其继续出售时的收益十分巨大。这也符合我国当前的房地产现状。至此，我们前面的第一个问题得到解决。另外，租售比偏高也可以由此得到解释：因为我国现阶段的房地产现状是房屋的租赁市场不够健全，不能给二手房销售市场以有力的支撑，二手房以继续出售为主。而发达国家的房屋租赁市场已经很发达，正常情况是二手房进行租赁而非继续出售，如果把我国现阶段的房地产情况看成我国房地产发展的一个必经的正常阶段，那么我国的现在的租售比比国际正常水平偏高也是正常的。解释二：通货膨胀情况下，固定资产的保值增值空间大“亚洲开发银行17日在北京发布的《2007亚洲发展展望更新》报告预测，2007年和2008年中国通货膨胀率将分别为4.2％和3.8％，高于亚行今年早些时候分别为1.8％和2.2％的预测值。”2以