中国产业地产品牌排名

中国产业地产品牌排名前瞻产业研究院二零一八年六月中国知名产业地产品牌大盘点产业地产是围绕微笑曲线，构建产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，可被细分为产业园区、孵化器、特色小镇等模式。产业地产与城市发展息息相关。据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、保利、金地等，都成立专职部门，打造利润增长的新板块。但政策的指向、盈利模式的不同、产业打造能力的欠缺，品牌房企转型产业地产一直并未有特别成功的案例。产业发展服务主要是产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务。一个好的产业地产项目不仅能满足政府对于拉动地方经济、吸引外来投资、创造就业岗位、提高财政收入、改善城市居住环境的诉求。同时也满足了开发企业深入政企合作、吸收地方政策优惠、多元盈利的经营需求。作为资金投入大、回报周期长的行业，产业地产虽然具备长期增值功能，但由于产业地产的客户是企业和政府，产品标准更高。产业地产商要有足够的成功开发经验并要能够获得政府信任以保证沟通、执行、落地。毕竟委托开发对于政府而言，机会与风险并存。所以产业地产开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收等更为复杂困难的工作，要干好很难。所以目前国内还是以老牌的产业1地产企业为主力军，且一方水土养育一方园区，老牌的产业地产企业还是呈现出显著的区域特色。那么国内究竟有哪些知名产业地产商?各家产业地产运营商的核心竞争力和不足又是如何?本文将做一个简单的介绍。本文仅从公开资料中搜集并列举目前国内较为知名、受到政府信任且具有较强开发运维实力的产业地产商，并不涉及排名先后。一、华夏幸福华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业地产运营商。目前拥有员工超25000名，总资产超3360亿元。其主要接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。围绕国家战略重点区域，其除了继续巩固京津冀区域，还积极布局长江经济带、粤港澳大湾区和“一带一路”。项目遍布北京、河北等全球70余个区域。其与固安县政府共同探索的PPP模式、安高新区、溧水区产业地产项目多次获得国家认可。华夏幸福的核心产业地产商业模式本质上是以产业撬动地产、以地产培养产业的“产业新城”PPP闭环封装模式，其本质是以往土地财2政框架下政府平台公司片区开发和招商引资的市场化变种与优化。在这个模式下，资本力是其核心武器之一。通过资本平台搭建与运作能力，把产业新城这个极度非标的业务做成成本越来越低、各路资本参与度越来越高的投资产品——这是华夏幸福资本力的真正核心所在。目前华夏幸福已在中部区域和珠三角区域破冰落子，重点打造迎合国家政策热点的产业小镇，成功抢单PPP资产证券化。然纵观华夏幸福近几年的全国扩张，在运营产业新城的城市选择上却始终遵循着环核心城市布局都市圈的原则。京津冀区域的固安与香河，都位于环北京都市圈。进入长三角之后，也在上海之外的江浙皖选择了杭州、南京、合肥等强二线城市。可见，华夏幸福在走出京津冀之后，全国范围内成功扩张的主体还是局限于与大城市距离较近的二线城市。首先，就目前而言，华夏PPP产业地产模式还得依托于具有一定区位优势和发展潜力，且自身投入力度和招商水平不足的区域。但当华夏幸福扩张到长三角这些经济非常发达的地区之时，譬如上海与深圳周边，当地政府机制灵活，产业招商能力并不亚于华夏，从而导致了华夏幸福在当地的价值增长空间受到了很大的制约。二、上海临港3上海临港经济发展有限公司是上海市国资委下属的唯一一家以产业地产园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企业。临港集团因港而生、因港而兴。集团毗邻上海航空港，背靠世界最繁忙的港口。中国开始在上海建设国家第一个自由贸易区，陆域面积最大的洋山保税港区就位于临港集团开发范畴。临港集团是上海最大的产业地产园区开发企业，目前已建成了以新能源装备、船舶关键件、海洋工程、汽车、工程机械、航空设备为代表的装备制造基地。临港集团起步的漕河泾地区是国务院批准的全国首批14个国家级经济技术开发区之一，已发展成为全国国家级经济技术开发区和高新技术产业开发区中发展速度较快、技术含量较高、经济效益较好的开发区之一，在全国开发区建设中发挥着“排头兵”和“领头羊”作用。作为上海唯一市属的产业地产平台公司，在整个产业地产行业绝无仅有的同时拥有两个成熟产业地产品牌——临港和漕河泾，以及完整涵盖了一级、二级、管理输出、城市更新和海外创新这两重三轻的五张园区名片。具有很强战略驱动属性，能够在既有战略定位之下坚决地推进，是一家难得的头脑清晰，从顶层设计和落地细节上都很明白自己在做什么的产业地产国企。三、张江高科4上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年4月在上海证券交易所正式挂牌上市。作为上海科创中心建设核心区的重要上市开发主体，张江高科迎来了转型发展的历史性机遇，即：科创中心建设给张江高科转型发展提出了新使命;双自联动给张江高科转型发展提供了新空间;新一轮国资国企改革给张江高科转型发展注入了新动力。张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。努力寻求产业地产和产业投资业务有机融合、协同发展，并对接资本市场进行价值发现。为此，张江高科正积极响应大众创业、万众创新的号召，实施离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想，构建开放式创新生态圈，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。转型3年之后，张江高科投资收益已超过地产营业利润，这在中国产业地产行业内可称得上空前。两家上海本土国企——临港集团和张江高科，一直是中国产业地产建设企业中的代表，与它们近似的还有上海外高桥集团股份有限公司。其成立于1992年，主要负责中国上海自由贸易试验区——外高桥保税区及周边相关土地等国有资产的投资、经营和管理。作为中国第一个保税区综合开发商，外高桥集团股份以海关特殊监管区和税收优惠5的政策优势为起步点，推动外高桥保税区逐步发展成为集出口加工、国际贸易、转口贸易、保税仓储和商品展示等功能于一身的经济开放型区域。不论是临港、张江高科还是外高桥，它们都是产业园区作为重要承载体助力城市与经济转型的集中缩影。但地理位置得天独厚的上海一直是一系列国家重大历史性政策的汇聚之地，随着区域不断开发，留给上海产业地产企业进行房地产开发的空间越来越少，上海对于产业园区各类擦边球式的分割销售政策也日趋严格。新时代下如何由开发建设为主向管理服务为主转变，如何摆脱政策优势依赖，发挥了开发营运、产业引领、功能创新和示范带动等优势，它们的商业模式是否能够成功应用于区域扩张和异地复制，其他城市的政府领导者与产业园区建设者如何深度、理性学习其成功之处，如何避免因政策环境不同而导致的商业模式的水土不服，是中国产业地产建设者们的重大课题。四、招商蛇口招商局蛇口工业区控股股份有限公司是招商局集团(中央直接管理的国有重要骨干企业，香港四大中资企业之一)旗下城市综合开发运营6板块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。招商蛇口创立于1979年。38年前建设开发运营的深圳蛇口片区是中国改革开放的发源地，为中国经济发展做出了重要的历史贡献，孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商地产等为代表的知名企业。招商蛇口跟随招商局集团“走出去”的发展战略，在“一带一路”沿线国家和地区开发复制推广“蛇口模式”产业地产建设模式，实现自贸区发展与“一带一路”战略的有效叠加。背靠招商局集团的整体强资源优势，除了公开市场的招拍挂之外，招商蛇口有相当一部分土地资源是来源于其母公司或倚仗集团背景获得，这些土地往往更为“低廉”。从营收上来看，社区开发业务仍然是招商蛇口的主要利润来源，而园区开发运营、邮轮产业版块尚不是主营业务。尽管邮轮和园区业务目前来说占比较低，但这并不影响招商蛇口要打造这两个板块的决心，邮轮和园区未来将是招商蛇口获取优质土地资源的重要谈判砝码。园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值。其行业内独树一帜的“前港-中区-后城”的产城融合城市发展和运营模式指向性明确，港口先行，产业园区跟进，配套城市新区的产业地产开发模式直指粤港澳大湾区。这一模式在理论上实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，从而把城市盘活。但实7际效果究竟如何，还存在巨大的疑点。目前招商蛇口的问题仍是本埠之外缺乏足够有说服力的产业地产园区项目为自身背书，以及中长期要扭转房地产占比过高带来的行业诟病问题。五、万科集团万科企业股份有限公司经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。公司核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来，在巩固核心业务优势的基础上，围绕城市配套服务商的定位，积极拓展业务版图，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域，同时积极参与混合所有制改革。这就意味着，产业地产这一类创新业务是为了辅助万科“城市配套服务商”这一战略定位而适当介入的，万科不会单纯去针对产业维度去考虑和操作一个产业地产园区，而核心是为城市做配套。健康、养老、产业地产正成为恒大、万科、富力、绿地、星河控股等传统房企转型之路的选择。参与普洛斯的私有化交易成为万科2017年产业地产层面最重要的突破，在物流地产上喊出要做“全球第一”的口号，并联合顺丰等战略伙伴协同作战，以及专门发行了物流地产基金。产业地产应该归属于万科“产办体系”，而物流地产则归属于8重资产的开发部分以及投资部分。从万科的风险控制、盈利要求以及过往禀赋出发，所谓的“万科产城”，不是按字面上理解的“产业新城”，更不太会冒险去尝试过于郊区的大型产业园或者一二级联动的区域开发，而是集中做城市产业方向。可以说，万科的转型代表了中国传统房企转型的普遍模式。这些企业在产业地产园区建设方面依然没有跨入门槛，甚至从内部语言上也还没有跳出房地产范畴，从产业地产的维度来看，还在受既往的传统地产思维路径的束缚和影响，所谓轻重并行的产业地产建设产业线和贯穿其中的逻辑，与以往商业地产并无二致，没看出太多创新和过人之处。更为重要的是，产业地产打造向来是个精工出细活的行业，得坐下屁股沉下心，坦坦诚诚地面对成熟企业的采购、投资、战略运营团队和为健康发展想破脑袋的各级政府。而传统房企向来标榜着快进快出，利润导向。在国家大力提倡高质量发展而非GDP为王的今天，让广大政府如何去相信这些既没产业积累、又没成熟产业地产建设经验的传统房企确实是个世纪难题。六、亿达中国9亿达中国控股有限公司于2014年6月27日在香港联交所主板上市，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。2016年中国民生投资集团成为亿达中国控股股东。自1998年开始，亿达中国先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城等30余个产业地产园区项目，积累了丰富的商务园区开发运营和服务管理的经验，形成了独特的产业地产商业模式和产业优势。亿达是一个典型的从产业地产开发商转向园区综合运营服务商的范本，即从重资产为核心转向轻重并举的路径。亿达的产业载体建设能力很强，产品品质很高，但轻资产业务同样能够自成体系，实现其在全国范围内的强有力输出。亿达中国在产业地产打造时选择进入城市和项目时格外谨慎，而且其产业地产重资产布局城市大多前期都有轻资产项目布局。创始人的离去、高层的出走、中民投的入主为亿达中国的产业地产进一步发展插上了想象的翅膀，民投丰富多元的业务板块，尤其是产业与资本的弹药，与后者自身的园区运营管理经验与客户资源相嫁接，有效突破了过往亿达二级开发运营的既有瓶颈，拓展了很强的战略纵深。在坚决地落实“以轻带重、以重促轻、轻重并举”之基础上，片区开发PPP、产融结合、海外业务等新空间的可能性也逐