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单身公寓策划方案【篇一:三线城市单身公寓策划案(含楼书)】浪漫生活,坚果飘香——joygod——/万宏天源城14号楼策划方案/以销售为导向,对项目进行产品规划、策划推广,最终达到旺销的目的。那么,为了追求高销售率、高利润,我们需要解决什么问题?1、产品规划。做什么产品会受市场亲睐?2、广告推广。如何包装及推广项目才能取得市场的高度关注?3、销售策略。如何把握销售节奏才能让项目在保证销售率的前提下实现更高售价?鉴于以上问题的思考,我们逐步通过对项目状况及顾客心理的分析,提出如何操作本项目的策划思考。�一部分:做什么产品会受市场亲睐?产品现状:楼栋标号:万宏天源城14号位置:华阳南路总建筑面积:布局构成:公寓数量:总房源:面积:市场供应状况:1、虽然句容人对酒店式公寓概念并不陌生,但目前市场上并没有这样的产品,市场处于空白状态。2、新南门菜场、聚和园在项目上曾有小户型公寓规划,但实际没有操作。3、市场上没有精装修的产品。市场需求状况:酒店式公寓是否适合句容市场?产品细分是与经济发展分不开的,外来人口、城市的综合房价水平、经济发展繁荣程度直接决定细分化需求,为什么在一线城市这类产品比较受欢迎,答案也就在此。句容有没有这类产品的需求?能有多少需求?需求�定有,根据经济学原理:人们对激励做出反应。即挖掘产品的价值点,一定会吸引旺盛的需求。需求量大小与操作有关,首先市场上没有同类产品供应,被积蓄的需求与潜在需求都会在本项目体现。分析句容的需求人群:1、投资型客户2、年轻过渡型3、老年养老型4、小型公司办公5、�二居所6、外地渡假型7、外企员工宿舍针对以上客群分析,本项目策划须注意:1、产品细化、优越,考虑周到,能满足不同层次人的需求,服务全面。2、强势的市场广告投入。不断强化产品的价值。3、具有创意的广告策划。产品硬件设施:1、24小时热水供应2、宽带上网3、管道煤气4、有线电视5、电话6、紧急呼叫系统7、档次的大厅装饰8、大厅24小时值班的服务台9、精装修拎包入住社区会所:(3层设收费会所,供整个小区服务,具体操作以自营及联营的办法)1、健身房2、乒乓球3、台球4、棋牌室5、书吧6、茶吧7、网吧软件服务:1、代办出租2、收发信函3、室内保洁4、代订外卖5、代订车票6、干洗服务7、老人看护8、临时寄存9、儿童看护这样,一个“五星级”配套及服务的白领公寓即将在句容闪亮登场!有人想买吗?只要推出这种服务,起码100%的人会心动,80%的人有购买意向。那么以上基本解决了本策划方案的�一个问题,即“产品规划。做什么产品会受市场亲睐?”,作为开发商,就是资源整合者,城市价值创造者。我们必须站在客户的角度,以市场需求为出发点,才能打造畅销不败的经典产品。产品定位:句容市中心精装修白领公寓那么要做多少呢?100%?80%?50%?要化解项目量大的风险,就在产品定性上考虑,即方案风险对比:产权式酒店vs白领公寓无论是产权式酒店还是酒店式公寓,无论从销售、管理、服务等各个方面都有着相似之处,所不同的是一种经营模式正被广泛应用于两种不同的地产类型———休闲旅游地产和商务酒店地产。■什么是产权度假酒店所谓的“产权式酒店”,是由“时权酒店”演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权酒店是进而买断产权而不仅是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,可以像购买住房一样投资置业,将客房委托给酒店经营分取投资回报,从经营利润中分红。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是旅游物业的重要一类,其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别给投资人,同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理,获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用,并有可观的盈余,因此业主只要投资金额不多的首付,就可不再投入,大约15-20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下,投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权,可以作为一般投资者在郊区的�二居所或企事业单位的度假基地。它多指的是位于景色优美的旅游地区的一般年出租率大于40%的酒店。■什么是酒店式公寓酒店式服务公寓的概念,始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是指提供酒店式管理服务的公寓,它集住宅、酒店、会所多功能于一体,实际上是一种酒店的延伸业态。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店。与传统的酒店相比,酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色,而服务就更胜一筹了。它能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等;重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局:客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全,以及家居式的服务,既有了“居家”的私密性和生活氛围,又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道,而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此,备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。■两种模式有相同之处目前,国际上通用的产权式酒店大致有三种投资经营类型:一是时权酒店,即有约定期的使用酒店客房的权利;二是住宅型酒店,即投资者购买后可以先委托酒店经营,到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;三是投资型酒店,即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。如金色假日所提出的获得利润的三种形式:投资a型:业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》,每年可以免费入住30天,获得酒店经营的利润回报;投资b型:业主与酒店管理公司签订《租赁合同》,获得月供款1.1倍的固定回报,每年也可以免费入住30天;休闲c型:业主可以随时入住,不定时地将物业交给酒店管理公司代为出租,获得出租回报。通过以上分析(略)如果能执行以上方案,则销售风险被化解。但执行上,要考虑几方面的问题:1、酒店是公司自营还是委托经营?2、酒店租赁的价格是否能平衡业主的投资回报?3、如果酒店经营不善,回报如何给予?4、硬件设施是否符合酒店要求?5、谈判的时间跨度?考虑以上诸多因素暂时无法确定,销售形势的未知性,个人建议:略�二部分:如何包装及推广项目才能取得市场的高度关注?本部分重点:1、定名2、广告语3、广告策略定名:首先要考虑一个能在市场上迅速传播并引起高度关注的名字金色假日城市旺座苹果。。。最终考虑:坚果公寓为什么称为坚果公寓?1、坚果:本意是一种坚果是植物的精华部分,一般都营养丰富,含蛋白质、油脂、矿物质、维生素较高,对人体生长发育、增强体质、预防疾病有极好的功效。2、坚果:一个小体量的东西,与白领公寓的小体量类似。存在关联性。3、坚果:与建筑有关,外表坚硬,内在温暖,可以联想房子。4、坚果:代表充实、健康5、坚果:有点另类,也很朴实。6、坚果:很浪漫,很温馨。7、坚果:就是坚果,一种能吃的房子。8、坚果:符合年轻人、符合商务、符合投资、符合首家公寓、符合都市。英文名:joygodjoy:代表快乐的、高兴的god:代表神、上帝joygod音译:坚果,内涵是:快乐之神每个人心中都有一个上帝,就是自己,joygod象征一个幸福快乐的自我,用英文名将“坚果”得到了内涵上的衍生。坚果joygod句容市中心精装修白领公寓(定位语)浪漫生活,坚果飘香(广告语)广告推广主题及阶段:?坚果,能吃的房子(形象推广)别“装”了,坚果(装修介绍)?爱她就送她坚果(销售需求)?坚果冬季上市,温暖句容(开盘)??浪漫生活,坚果飘香(开盘后促销)广告方式:1、宣传单页——2、报纸——3、电视台、字幕——4、户外——:市中心、售楼处顶——5、南京市场:——6、商业信函:——7、条幅:——8、银行与茶吧等娱乐场所——以上广告要点:1、形象树立。需要树立一个高端产品的形象。2、频繁度。以不同方式,不断出现在消费者面前,形成关注。3、事件营销。事件的传播力比较强。4、内容的吸引力。与销售方案结合。�三部分:如何把握销售节奏?本节重点:1、工作时间节点。2、销售价格3、销售策略4、销售准备工作时间节点安排。1、开盘前必须有样板房,2套以上。2、关于样板房的设计,可以放在项目现场,但有些问题:1)、四层设样板房,时间可能要到年后。2)、每次看房都要到现场,施工过程可能不安全3、所以,样板房在有条件的情况下,可设在售楼处2楼。1)、项目可以在年前开盘。2)、看房比较方便,成交率高。4、开盘前的准备工作根据开盘时间、样板房布置等具体情况来安排。价格:略首付2万元的操作方式——略公司收益:略——广告:坚果,以小博大首付2万,即可拥有一个五星级的家!冬季盛销上市销售策略:如何把握销售节奏?略销售准备:1、样板房2、销售道具3、广告的设计及推广4、客户登记5、销售培训6、开盘准备锐不可挡,坚可攻城!打造开盘一周热销90%的坚果计划坚果——句容市中心首席精装修白领公寓?导读:1、局势分析2、内在分析3、客群分析4、广告计划5、销售策略战者,以正合,以奇胜。——《孙子兵法》为目标而战,为胜利而战!江苏万宏房地产企划营销部【篇二:单身公寓项目销售计划书】单身公寓项目销售计划书前言:房地产营销实质的内容就是销售控制,对于房地产开发和销售企业而言,设计动态的销售策略,几乎是经常要做的功课。如何灵活运用销售阶段与价格杠杆,制定一套合理的销售计划,并根据推盘周期等实际情况进行调整,使价格与营销组合的其他因素一起有效推动全局。动态的房地产策略往往是富于创造性的,淋漓尽致的销售周期体现已经成为房地产营销的核心。以此为主轴,小心谨慎地把握市场需求与价格介定及调整过程中的微妙平衡将是本案操作成败的关键。现实中面对买方市场,由于缺乏系统化的管理工具和全面的例案经验,决策者常常会犯“致命”的错误。事实上,销售计划不仅需要技术性的专业知识,也需要创造性的判断力以及对购买者的动机有深刻的认识。从某种意义上而言,销售过程就是房地产的价值兑现过程。操作原则:期房销售价与其施工进度有关,由于发展投入的资金不同所引起的成本不同,因此,一个楼盘的市场价其实在不断变动之中。这种价格变动与市场价格的合理变换一样,物业在市场销售中所处的状态会截然不同。价格是营销组合中唯一产生销售收入的因素,其他因素则代表成本,定价和价格上的竞争进一步成为房地产营销所要面对的�一个问题。所以本案在价格上基本原则就是:逐步渐进提高和留有升值空间。同时预先慎重安排价格的测定和有序设臵。据此,我司为项目设臵出五个价格:“开盘价”、“封顶价”、“竣工价”、“入住价”和“清盘价”,并要有与此价格相适应的销售比例。价格上调时机合理的集中在封顶、竣工、入住三个主要时间段,在大价格基础上又设臵若干个调节点,每次调价的幅度既能给前期购房者产生信心,又能引导欲购未购者带来刺激,产生导购欲念。当然,价格作为营销之纲,绝不能孤立对待,这与物业形象、进度、上市量有机控制有关。最佳的价格体现,应注意空、满、虚、回四个禁忌。即不能价格做空,任意折扣,不能做满,不留给客户升值空间,不能做虚,没有市场购买基础,不能回落,随意往下调。时下,楼市流行的一房一价,其实是一种基价与系数的互相调节,拉开好坏关差价。低价竞争不是唯一出路,以合理的价格调幅和调频,来调节楼盘在市场的动态适应性,是国商公司测定本案价格的主要策略之一。针对衢州市场的特点,我们特别提醒南苑公司在项目运作过程中尽量避免出现以下四种情况:1、定价与价格调整过分强调市场因素;2、没有配合销售变化作价格上的调整;3、调整在营销组合中往往单独考虑价格,而未考虑营销组合中的其他因素;4、阶段价格没有随产品项目及细分市场的变化而有所差异。目标物化:科学合理的价格需要创造性的判断力以及对购买者的动机有深刻的认识,有效定价的方法也能提高其它营销功能的效果:了解购买者是谁,他们为何要买,他们如何做出购习决策。认识购买者在上述方面的差异对有效定价,以及对
本文标题:单身公寓策划方案
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