房地产

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan教材：–房地产投资分析，石海均主编，大连理工大学出版社。参考书：–房地产投资分析，潘蜀健等，高等教育出版社。–房地产投资决策分析，盖伦•E•格里尔等著，龙胜平等译，上海人民出版社。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan教学形式双方相互交流、讨论案例分析大作业2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan课程内容安排房地产分析概论房地产投资三要素分析房地产投资收益分析房地产投资风险分析房地产投资的成本分析房地产投资的对象分析房地产投资策略分析2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第一章房地产投资分析概论第一节房地产投资形成条件相关概念–房地产:房屋建筑部分（房产）与建筑地块（地产）的统一体。–物业：单元性的房地产–房地产业：从事房屋、土地开发、经营管理及中介服务的独立行业。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–房地产与其他工业品的区别房地产位置的固定性房地产的单一性房地产的耐久性房地产与其他行业的关系密切房地产的增值性、保值性和相互影响性2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–我国房地产业的发展1978年以前:无偿、无限期的行政划拨以土地出让为特征的初级阶段以商品房形成上市的发展阶段(90年以后）–房地产业的基本经济活动城市土地开发土地开发地产市场的二个层次2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan新区开发旧区开发城市房产开发房产开发土地开发和房屋开发的一体化房地产销售与物业经营土地使用权有偿转让房屋销售物业经营2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产中介服务法律咨询价格评估经纪公司及经纪人2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–投资：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。–房地产投资房地产投资目的房地产投资的代价房地产投资是房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资的类型划分–按投资来源分自有资金银行资金集资利用外资财政拨款预收收入承包商带资承包2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–按投资对象分土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产中介服务投资物业管理服务投资2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资形成的条件–投资者有投资房地产的愿望–投资者有可供投放的资金–投资者找到了投资机会–投资者有满意的预期回报2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二节房地产投资特征和原则特征分析–优点有形的投资通货膨胀中的保值手段易于融资性具有优越税收收益投资回报高收益的多重性房地产的非同质性2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–缺点投资量大，支出集中性强。投资合作性强投资回收期长投资风险大投资技巧性强投资流动性差投资的固定性2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资特征的意义–分析问题、解决问题、理论研究。房地产投资原则–市场需求原则近期需求：1-2年：实力弱，守业型远期需求：〉2年：实力强，开拓型主动需求：市场已提出需求被动需求：引导市场消费需求2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–准备充分：详细周密的可行性分析–投资规模程度投资规模与回报率的关系–背靠大树原则公共建设所到之处政治经济信息追随大投资者–风险收益适当“一三法则”2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–优化投资结构风险大的项目与风险小的项目的比例关系投资期长的项目与投资期短的项目的比例关系投资额大的项目与投资额小的项目的比例关系–积极稳妥投资积极：稳妥=4：62000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–利用财务杠杆以小博大–发挥特色优势环保概念，工薪概念，网络概念等–战略重于战术2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资与投机的关系–共同点：目的相同对象相同–不同点投机投资风险不同：高低依据不同：感性理性出发点不同：侥幸脚踏实地限制不同：有限制鼓励保护褒贬不同：贬责褒奖2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第三节房地产投资环境政治环境：国家及地区政权的稳定性及政策的连续性社会环境：社会文化、宗教、家庭、消费经济环境：宏观环境与微观环境法律环境：法律的完备性、稳定性及投资争议仲裁的公正性自然环境：地理位置、气候、地质水文等2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第四节房地产投资分析的目的及其研究内容目的–归纳总结房地产投资规律–分析研究房地产投资运作技巧–指导规范房地产投资活动–减少投资浪费增大投资效益2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan研究内容--5W1H问题–Why--目的、目标分析–What--投资类型、特征、质量、对象–Where--地点(地段分析)–When--时间(时机分析)–Who--人--投资形成条件–How--方法--原则，受益，成本，利润等2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资与房地产业–生产环节与房地产投资获取土地开发土地房地产开发–流通环节与房地产投资–消费环节与房地产投资2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第五节房地产投资目标分析房地产投资的主要目标目标：获取利润，无形收益，社会效益，环境效益。–投资本金的安全性安全性较高：政府机关办公大楼等安全性较低：新旅游区商场投资等–投资对象的变现性易于出手的房地产项目变现性高2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–投资对象的收入现期收入：高风险高收益的项目远期收入：升值潜力大的拟开发区投资–对通货膨胀的防护能力2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资目标的制约因素–投资能力大小：可用资金大（小）目标大（小）–投资经验：经验丰富目标高–承担风险投资本身风险高目标低（保守）投资者愿承担的风险高目标高–投资回报预期预测结果乐观目标高预测结果把握不大目标低2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–市场需求现实景气目标高预测乐观目标高–房地产供给竞争情况供给量大（小）目标低（高）–贷款问题贷款额大目标高贷款利率大目标低2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–收入增长国民收入、工资收入增长快目标高–物价水平物价上涨大目标高–储蓄水平：储蓄额高目标高储蓄比率大、储蓄利率高目标底–投资项目的选择2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资目标的参考数据–杠杆作用：用借款来加大收益或亏损–例–结论借款利率投资收益率，则杠杆作用对借款者有利，借款越多，赚的越大。借款利率投资收益率，则杠杆作用对借款者不利，借款越多，赚的越少，亏损越多。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资目标利润分析--研究目标利润与成本、开发量之间的关系–目标利润与开发量的关系装工程费等单位变动成本：建筑安—单位价格—，地价，配套设施费等固定成本：企业管理费—目标利润—目标利润开发量—xFxxFxCPCEQCPCEQ2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–目标利润的灵敏度分析单位售价变化引起的开发量变化))(())(())(()]())[(('''''xxFxxxxFxFxFxCPCPPPCECPCPCPCPCECPCECPCEQ2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan单位变动成本变化引起的开发量变化))(())(('''xxxxFxFxFxCPCPCCCECPCECPCEQ2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan固定成本变化引起的开发量变化xFFxFxFxCPCCCPCECPCEQ''2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第六节房地产投资运作过程房地产投资项目一般由以下几个相互衔接的阶段构成：1、收集信息阶段；2、项目可行性研究阶段；3、取得土地使用权阶段；4、制订项目发展计划阶段；5、项目投资实施阶段；6、房地产销售阶段；