区域楼盘调研分析

区域住宅项目市调领域尚城领域尚城位于贯穿东、西城主干道黄河五路,渤海十九路交叉口西南侧，项目总占地面积约为200亩。规划总建筑面积约22万平米。项目地理位置优越性非常明显，三面环路，一面环近湖海湾。（17层高层，主力户型：99、120、140三室，8层4040元/平，1层3600元/平，一次性98折，按揭99折，10层以下基本卖完，地下一层储藏室为选，首付40%。）项目名称领域尚城项目区位黄河4路渤海19路开发商滨州金河房地产开发有限公司规模占地200亩，总建面24万平建筑类型多层、高层、商业容积率1.74绿化率35.1%建筑密度21.6%销售价格10层以上4500元/平，以下约4000元/平；车位、储藏室车位7.5万/个，储藏室8万/个，配比基本达1:1主力面积、户型多层：80-130㎡高层：90-140㎡（96两室、120和140三室）卖点景观、秦黄河公园客户群周边客户群销售状况目前项目多层基本售完，在售高层现有房源30套左右，多为低层房源。预计9月下旬推出5栋高层，目前认筹，认筹金为1000元，可抵房款2000元，一次性付款9.9折，明年年底统一交房。商业一二层联体销售，面积以120平为主，均价约10000元/平，低层单独销售约1.2万元/平，租金约3.5万元/年。沿街商业基本卖完，现在商户入驻极少。优势：项目位置较好，沿滨州主干道黄河二路，交通便捷；小区内绿化已局部建好，给项目带来较好的形象，有助于项目整体销售；秦皇河景观带、270°的景观阳台，满足住户的观景需求，增强了项目市场竞争力；劣势：价格较高；小区内配套设施较少，卖点主要以秦皇河公园为主。明日星城明日星城坐落在黄河五路渤海二十二路交口，魏桥纺织附近，濒临新汽车站，浙江大市场和四通商贸城。17层高层，主力户型90和130三室，均价3500元/平，储藏室3000元/平，一次性96折，按揭99折。活动：前20名情侣购房，送24K黄金戒指。项目名称明日星城项目区位黄河5路渤海22路开发商滨州市弘大房地产开发有限公司规模占地面积：147992㎡建筑类型多层、高层用地性质综合用地使用年限50年总户数约1700户销售价格3600元/㎡主力户型、面积90-130㎡（92两室、133三室）客户群魏桥及周边厂区项目问题项目存在的主要问题是房屋产权问题。由于此项目为综合用地项目，土地使用年限仅为50年。目前房源的土地使用年限较短，且价格相对而言较高；小区内绿化率较低，客户对其建筑质量不满意，项目前期房源墙体已出现裂缝。销售状况项目第五期正在认筹，现认筹不到100户，3万认筹金充当房款。目前销售情况差，每日到访客户较少。预计10月底开盘，推出136套高层房源。一次性付款9.6折，首付40%，分期9.9折。优势：户型、面积符合市场需求；前期小区已成规模，居住氛围较好；周边两所幼儿园，解决了住户子女幼儿教育问题；临近周边厂区，客户群多为厂区员工；劣势：房屋产权年限较短，不足50年；房屋建筑质量较差，项目前期房源墙体已出现裂缝，小区绿化、景观较少。价格相对较高；渤海城邦项目总占地面积30多万平米，总建筑面积41万多平米，项目位于滨州经济开发区环中海片区，位于中海的北岸，南起黄河十三路，北至黄河十四路，东起渤海十九路，西至渤海二十路，临近滨州景观大道渤海十八路和滨州市主干道黄河十二路。项目名称渤海城邦项目区位黄河十三渤海十九路开发商滨州市莱钢建设置业有限公司规模占地30万平，总建面41万平建筑类型多层、洋房容积率1.11绿化率35.8%销售价格花园洋房均价4400元/平主力面积100-150㎡总户数近2000户客户群周边客户群，及部分私营业主销售状况项目一期5月21号开盘，认筹期较长，开盘当天推出148套多层房源。当天现场客户约300多人，开盘当天成交70%，开盘效果较好。当天成交客户一次性付款99折，分期无折扣。开盘后销售状况一般。目前项目在售花园洋房，销售均价4400元/平，预计10月底推出9号楼，20套房源。优势：项目为西区较大的开发项目，位于中海板块，周边环境好；项目住宅小区多为多层建筑类型，多层目前是滨州房市受欢迎的建筑类型；项目产品户型面积适合市场需求，户型结构从两室到四室，能满足客户的多样的居住需求；劣势：项目周边配套设施少，生活不便；项目位置较偏，人流少；销售价格偏高。田园牧歌新悦·田园牧歌项目总建筑面积约18万平米，绿地率40%，异国情调浓郁的地中海风格建筑。浪漫梦幻的西班牙园林，洋溢着令人迷醉的浓情之美。塞万提斯广场、弗拉门戈广场、兰乔圣菲广场、澜花雨岸花园、金岸提香花园等三大广场、两大花园的大手笔景观打造。项目名称田园牧歌项目区位黄河8路渤海12路开发商滨州宇悦置业有限公司规模总建筑面积约18万平米建筑类型高层、小高层绿化率40%销售价格均价4800元/平车位、储藏室车位8500/㎡储藏室2800/㎡主力面积、户型三室两厅和大户型。主要172-210㎡优势精装：24小时热水、直饮水供给，地下停车场覆盖整个小区，外墙干挂大理石。客户群二次置业，改善住房条件者销售状况目前销售情况一般，5月14日开盘2栋销售20套左右。9月26日推出两栋17层高层，以170㎡-210㎡三室、四室房源为主，销售均价4800元/㎡，当日成交15套左右，由于价格较高，房源面积大，销售状况较差。优势：项目位置较好，周边配套齐全；明星代言，市场知名度较高；小区配套齐全，品质较高。劣势：房源面积偏大，价格较高，总价超出滨州当地承受能力，中低端客户损失较多。锦绣城二期项目名称锦绣城二期项目区位黄河10路渤海11路开发商滨州宝地房地产开发公司规模总建面13万㎡建筑类型高层销售价格均价3400元/平车位、储藏室车位75000/个，储藏室2500/㎡（以30平为主）主力面积、户型面积区间97-140㎡（97两室、125和140三室）优势教育资源丰富卖点六中、30亩森林广场客户群抵账单客户销售状况项目在售8栋高层，4种户型，户型面积在97和140平米。目前项目地块处于打桩阶段，预计2013年年底交房，无预售证；项目主要来访客户为看重六中来访客户群以及有抵账单客户，商铺一二层均价8000元/平。优势：价格较低，小区景观较好；周边教育资源较好。劣势：项目二期未取得预售证；工程进展缓慢。绿都花园绿都花园居住小区项目位于滨州市黄河五路以南、新立河东路以东。该项目的小区综合经济技术指标为：总用地面积88026平方米（其中规划用地面积73762平方米）、总建筑面积171735.7平方米（其中地上建筑面积162482.2平方米、地下建筑面积9253.5平方米）、建筑密度24.6%、容积率2.20、绿地率35.9%，停车位1156个。项目名称中兴·绿都花园项目区位黄河5路新立河东路开发商滨州中兴置业有限公司规模占地8.8万平，总建面17万平建筑类型多层、高层容积率2.20绿化率35.9%建筑密度24.6%户数总户数近910户销售价格多层均价近5200元/平车位、储藏室停车位1156个（地上车位前期免费，后期租赁，地下出售，价格未定）主力面积、户型多层：89两室，134㎡三室，高层：130、160㎡三室卖点位置优越，配套齐全客户群滨城区客户销售状况项目蓄客期较长，客户积累较多。前期认筹金10万元，后期因被查，积累客户不交认筹金。到开盘当天交认筹金客户43个，由于开盘价格较高，很多客户接受不了，导致客户流失。绿都花园9月3日开盘，当天到访客户200批左右，此次开盘推出4#多层，一梯两户，共96套房源，面积92、120和130平，开盘当天销售35套左右。一层底商，二层均价5260元/平，三层5300元/平，四层约5200元/平，五层约4700元/平。优惠措施：开盘当天成交按揭95折，一次性付款92折。优势：项目位置好，周边配套齐全；沿新立河景观带；多层房源市场接受度较好。劣势：定价高，面积偏大，导致许多客户流失。渤海花园滨州市渤海花园项目是由住宅与商业相结合而成。住宅：8栋多层、3栋高层。(住户：352户)；商业：九层商务楼建筑5200㎡(占地3.8亩)；大型商场建筑：除沿街商铺外的面积为：16100㎡(约占地12亩左右)，总面积共约2万多平方米。项目名称渤海花园项目区位黄河2路渤海11路开发商滨州辉腾置业有限公司规模占地80亩，总建面10万平米建筑类型多层、高层、商业户数352户销售价格均价4200元/平车位、储藏室地上车位免费，地下车位价格在3200元/㎡左右，储藏室1200元/㎡主力面积、户型90-130㎡（92两室，,131三室）卖点区位客户群周边客户销售状况一期开盘3栋多层，一栋高层，基本售完！二期开盘推出两栋高层一栋多层，因价格较高，大户型销售较差，项目目前以高层销售为主。德坤华府德坤•华府项目是由滨州市德坤钲泓房地产开发科技有限公司开发，东邻渤海十二路，南接黄河四路、北连黄河五路。项目总建筑面积275581平方米,其中地上总建筑面积1232037.3平方米。地下总建筑面积43543.8平方米，由13栋高层住宅、1栋面积2.5万平方米综合公寓写字楼和2.8万平方米局部三层商业楼组成，总住宅套数1400余户。项目名称德坤华府项目区位黄河5路渤海12路开发商滨州德坤钲弘房地产开发科技有限公司规模占地158亩，总建面27万平建筑类型高层销售价格均价4800元/平车位、储藏室车位700个，9万元/个；储藏室约15平，2500元/平主力面积、户型96-170㎡（96两室，其余三室）卖点地段客户群滨州学院团购、个体商户销售状况7月23日开盘，房价较高当日成交5套左右，目前销售状况差。优惠：一次性9.8折。优势：位置优越，周边配套完善；小区景观、配套设施齐全。劣势：价格较高；市场形象、客户口碑较差；案场管理存在问题。美信﹒世贸中心项目总建筑面积约25万㎡，计划总投资约10亿元人民币。包括5A级商务写字楼——世贸中心2万平方米、五星级酒店5万平方米、现代商业及金融办公3万平方米、高档住宅15万平方米（5栋高层和2栋小高层）。项目名称美信﹒世贸中心项目区位黄河8路渤海18路开发商滨州美信置业有限公司规模总建筑面积25万平建筑类型高层、小高层、商业销售价格高层均价5500元平主力面积、户型110-140平三室卖点中海景观客户群滨州市政单位、企业老板销售状况目前2号楼高层认筹，共计280套房源，均价5500元/平。认筹优惠：交2万抵5万元房款，自认筹之日起到开盘，每天积累优惠200元。10月22日认筹当天排号120多户，实际认筹80多户（带数字4没有号），预计11月中下旬开盘解筹，当天成功购房的客户可参与汽车抽奖活动（价值20多万，汽车一部）。优势：距离中海较近，周边景观好；主力户型符合市场需求；劣势：价格高，小区绿化、配套较少。印象江南印象江南住宅部分剩余一栋（5+1）约30套房源，且为209大户型。现以商铺销售为主，双层面积200平左右，均价3200元/平。龙脉·福临阁龙脉·福临阁共计2栋高层，目前剩余约20套房源，多为顶层房源，交房日期延迟至8月底。商铺价格未定，开盘日期未定，双层面积以200为主。华龙﹒阳光尚座项目共计3栋高层，5月份由于土地问题封盘，11月重新销售。1—2层位商铺（银座），一梯四户，主力户型为123平与135平三室，均价3600元/平，一次性94折，按揭95折。车库4500元/平，车位6万一个，储藏室2300元/平（面积6—8平）。