商业地产学万达

学习万达好榜样书名：《商业地产学万达》出版社：黑龙江美术出版社作者：段宏斌定价：896元/套书号:9787531829065出版时间：2011年4月页数：共908P规格：大16开，全彩色编辑策划：广州道本商业地产策略中心商业地产行业万达的发展历程万达领军人——王健林王健林眼中的商业地产万达的三代产品万达的竞争优势商业地产学万达商业地产行业商业地产的定义商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。资金大商业地产行业商业地产到底是一个什么样的行业？商业地产的三大特性周期长税收高6东方广场标准派激进派万达集团市场派SOHO中国商业地产行业商业地产流派1、坚不出售2、雄厚的资金实力，丰富的操盘经验3、不易复制1、以租为主2、资金链3、创新：订单地产战略：可复制快速扩张1、以销售为主2、着重区位选择CBD或繁华商圈万达的发展历程一、企业创立阶段1988年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金。1994年，万达进入足球领域，当时万达因大连万达足球队而在中国小有名气。1995—1998年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索。万达的发展历程二、企业转型、摸索、调整阶段99年后，万达开始进入了企业转型、摸索、调整阶段,并且出现了订单地产的最初模式思考。2000年，万达退出足坛。（2011年重回足坛）同时确定商业地产与住宅地产“两条腿”走路的发展战略。自2001年，万达的第一个万达广场——长春万达项目建成，标志着万达正式进军商业地产领域2002年，在长春、北京、长沙、济南等15个大中城市展开投资，第一代、第二代产品进入投资高峰期，并在中国房地产界第一个提出做百年企业的口号。2002年，参股成立大洋百货，万达占大股40%2004年，万达只提出商业项目“保3争5”的开工目标万达的发展历程三、发展与扩张期2005年，与麦格理完成REITs（房地产信托投资基金）前的股权交易，38亿元转让了第一代9个项目的24%的股权。2006年，计划发行REITs失败，发行CMBS（商业抵押担保证券）2005—2007年，产品实现向第三代转型，房地产火爆，销售情况与定价良好。2008年，应对经济和地产调整，企业进入短暂的观望期。2009年以后，加强土地储备，进入高速发展扩张期万达实施战略转型，进军商业地产，在全国首创“订单地产”和“城市综合体”的商业模式，形成商业地产产业链和企业的核心竞争力，成为全国商业地产的第一品牌。万达的发展历程武汉汉街万达广场沈阳铁西万达广场石家庄裕华万达广场万达的发展历程四、创新期为寻找新的发展空间和利润增长点，2009年加强土地储备的同时，万达将文化和旅游产业作为企业新的重点发展方向，成为全国最大的文化和旅游投资企业。2012年9月，万达集团正式完成对美国第二大院线公司AMC娱乐公司的并购。并购完成后，万达集团同时拥有全球院线排名第二的AMC公司和亚洲排名第一的万达院线，成为全球规模、收入最大的电影院线运营商。2013年6月19日，万达集团正式向外界公布在英国的两项投资，总金额约10亿英镑。发布会上，万达集团宣布投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。这是继去年9月并购美国AMC影院公司后，万达集团国际化又一重大进展。万达的发展历程合肥万达旅游文化城“中国鼓”在合肥、南昌、无锡均有万达旅游文化城万达的发展历程旧城改造全国发展创新模式文化与旅游万达发展史•旧城改造期（1988-1992年）•全国发展期（1993-1999年）•创新模式（2000-2008年）•文化与旅游（2009年至今）万达的发展历程经过24年多的发展，已在全国开业49座万达广场，持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。至今万达集团成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，并将商业地产作为万达的第一支柱产业。（2012年底数据）万达领军人——王健林1954年10月生于四川，中共党员，高级工程师，15岁到沈阳军区服兵役，28岁被任命为正团职干部，转业后，涉足住宅地产。1988年组建万达集团。1993年3月起任大连万达集团股份有限公司董事长。中共十七大代表、全国政协常委、全国工商联副主席、中华慈善总会荣誉会长；他还担任中国企业联合会、中国房地产业协会、中国商业联合会等机构的副会长等一系列重要社会职务。2012年5月，登顶中国500富人榜首富。王健林眼中的商业地产（一）商业地产项目资金问题做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。（二）企业内部人才体系建设商业地产是一个复合型的行业，而对于刚新兴起的商业地产来说，人才稀缺度很大，跳槽现象严重，能养住人才、留住人才才是最重要的。（三）商业地产项目租售关系开发商业地产，购物中心部分只租不卖。王健林评价从事商业地产的难度——大学生的游戏开发住宅的是小学生，开发写字楼的是中学生，开发商业地产的则是大学生、研究生王健林眼中的商业地产（四）商业地产项目操作程序一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发的惯性思维颠倒一下，招商在前面。（订单模式）（五）商业地产项目商业定位定地址、定规模、定主力店（六）商业项目的规划设计人流动线：单一通道是最好的，最多一个环路，人在这种路线中，方向好，容易找到位置。视觉通透交通体系：卸货区尽量安排在地下，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置等。一定要注意主力店的技术要求（七）商业项目的物业管理物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。第一代——单体店绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为了回收资金外铺销售，为经营及整体形象影响很大第二代——组合店第三代——城市综合体第三代——城市综合体第三代——城市综合体从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过10万平方米扩大了50至100万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。第三代——城市综合体业态组合特点零售业：娱乐业：餐饮业4:3:3第三代——城市综合体业态规划的特点（一)标准化。（二）适应化。（三）性能化。（四）动线化。（五）主题化。（六）休闲化。（七）综合体化。（八）城市化。第三代——城市综合体何为订单地产？实质就是招商先行1、共同选址2、技术对接3、平均租金4、先租后建资源与利益结合利益最大化风险最小化第三代——城市综合体资金链问题？1、外部支援：国外信托基金2、内部经营A.住宅收益B.租金回流C.蓄水池效应现金为王万达的三代产品比较万达集团的三代产品，对应不同的商业模式。销售模式财务状况第一代产品单体商业——一层散售资金链条偏紧第二代产品只租不售资金链条最紧时期第三代产品住宅、写字楼、商铺销售（部分商铺自持）资金链条良好在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”针对的购物中心部分。在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始。万达的竞争优势模式无敌“现金资金流资产”的商业模式，全国进行复制扩张。万达的竞争优势订单地产与商业合作伙伴订单地产：强强联手、共同选址、技术对接、先租后建全程产业链企业强大的执行力企业获取低价土地的能力强、土地储备可扩大空间大，同样也就反应到资金的投资回报率高投资模式享受双重利润：地产开发利润+资产溢价+租金回报