商业地产生命周期与社区商业发展

现代商业地产生命周期与社区商业未来2一、工业化进程与地产业态的演变二、商业地产的生命周期、规模与边界三、商业地产的扩散与社区商业的未来商业地产商业是城市的灵魂，地产是城市的躯体3一、工业化进程与地产业态的演变4（一）我国正全面进入工业化后期–产业转型–城市转型–消费转型–市场转型–模式转型服务型经济时代中国社会科学院工业经济研究所2012年10月25日发布的《中国工业化进程报告（1995-2010）》认为，进入“十二五”，中国工业化进程将步入工业化后期。其中，北京、上海两个直辖市已经处于后工业化阶段，天津、江苏、浙江、广东处于工业化后期的后半阶段。人均年GDP8000~10000美元5工业化的概念和内涵•工业化的概念工业化（Industrialization）是利用机械化手段，以物质资料为原料，以资本和劳动为生产要素，进行大规模的物质产品的生产和消费，推动人类社会从农业社会迈向工业社会，实现以机器大生产为特征的工业部门在国内生产总值中所占比重不断上升的发展过程。•工业化的内涵从生产要素角度看，工业化的内涵包括生产力和生产关系两个方面。•工业化的演进路线与模式按照进入工业化的时间序列及其阶段性特征，一般可将工业化分为三种模式：早期工业化——英国模式、中期工业化——美国模式、晚期快速工业化——日本模式。6工业化的不同时期机器生产时代电气生产时代化学工业时代约在17世纪末至19世纪初叶约在19世纪至20世纪中叶大致在20世纪20年代至60年代20世纪50年代至90年代20世纪80年代以后自动化生产时代网络生产时代7我国工业化发展水平分析人均收入水平变动所反映的工业化阶段工业化阶段人均GDP（美元）1964年1970年1982年1996年工业化初期200～400280～560728～14561240～2480工业化中期400～800560～11201456～29122480～4960工业化后期1800～15001120～21002912～54604960～9300工业化后期21500～24002100～33605460～87369300～148808工业化后期的主要经济特征•市场形态从卖方市场转向买方市场•市场动力从出口主导型向内需主导型•产业结构从工业主导型向服务主导型•商品消费从数量型向品质型•产业分工从全能型向专业型•城市化进程从工业城市向服务型城市•。。。。。9•工业化后期，•由于产业转型升级，制造业服务化进程加快，•对各类商业地产活动，尤其是专业化、国际化、高端化、集约化的服务性商业地产需求的大量出现，主要涉及：•生产性服务•生活性服务•融资投资•营销推广•管理服务等，•正是服务业的兴起，为商业地产的发育成长提供了需求和动力（二）工业化进程下的分工分业与服务业扩张10生产型经济市场化进程服务型工业化进程经济服务化进程从工业化到服务化11分工分业的深化与服务业的演进顺序批发、零售及其他商业服务业交通运输仓储和邮政业文化体育和娱乐业金融、商业地产服务业、信息传输计算机服务与软件业住宿、餐饮、居民服务业科学研究技术服务和地质勘察业教育业与健康服务业文化体育与娱乐服务业1234567不同区域可以资源和基础条件作出选择现代服务业的发展，不可以简单地超越某些阶段和顺序，必须根据经济发展水平的不同阶段去发展，盲目追求大型化、高端化等都不利于协调发展。12工业地产主导商业地产主导住宅地产主导产业成长工业化初期工业化中期工业化后期（前期）文化地产温饱阶段（3000美元以下）生活质量阶段（8000美元以上）小康阶段（3000-8000美元）享受阶段（20000美元以上）工业化进程与地产业态的演变13商业地产在地产业中的地位变迁比重与阶段成长阶段发达阶段35%左右15%初级阶段5%以下商业地产占地产总量比重14狭义：纯粹商业商业与地产的联姻中义：包括商业的相关行业（物流、会展、酒店、餐饮等）广义：所有为各类企业提供的商业事务，如商业地产活动，以写字楼为代表教育、文化、旅游，属于服务业的大范围，但不是商业。它们有着不同的规律。（三）商业地产的定义与边界15现代商业的范围•核心：商贸流通•批发•零售•餐饮•物流•会展•酒店•再生资源•拍卖•典当•电子商业地产•国际贸易，等16商业地产发展的四大趋势•1、商业地产加速化•自20世纪70年代以来，世界经济结构发生了很大的变化。商业地产产值在整个国民经济中所占的比重越来越大。随着生产型经济的高度成熟和信息技术飞速发展，人类社会的经济形态已逐步从工业化、信息化进入“服务化”，形成了“服务经济”或“后工业化社会”，商业地产成为现代经济中最具发展潜力的领域。•2、现代商业地产对第一、二产业的带动作用日益突出•随着现代商业地产的发展，它与第一、二产业结合得更加紧密，成为推动其它两大产业发展的重要因素。所谓“产业服务化”现象，即一些工业或农业部门的产品是为提供某种服务而产生的，知识和技术服务将伴随产品一同出售，服务还将引导工、农业部门的技术变革和产品创新。•3、商业地产内部的业种业态不断变革并转型升级•现代商业地产是一个序列概念，即一个区域或城市的商业地产发展必须有一个优先发展的顺序，先发展什么，后发展什么，而不是什么“最先进”、“最现代”、“最时髦”就先发展什么。比如，最近一些城市又大力推出什么创意产业园，除了赶时髦外，无非为圈地圈钱找一个新的理由。•4、智慧型、知识型商业地产比重不断加大•知识商业地产是提供知识产品和知识服务的产业，是智力型商业地产群体的总称，它包括咨询、软件、研发、设计、文化传媒、广告以及传统的教育、医疗等。知识商业地产具有高聚集性、高附加值和高成长性的特点。17两种不同的商业地产观目标：策略：现代保持顾客顾客分析个性化的产品/服务双向交流针对性的激励系列价格传统追求更多的顾客市场分析标准化的产品/服务单向信息输出广泛促销单一价格18二、商业地产的生命周期、规模与边界產品生命週期各階段導入期成長期成熟期衰退期產品生命週期利潤曲線時間銷售額20住宅区周边沿街商业形态住宅区内多点式商业形态住宅区分离独立集中商业形态园区化综合体现代商业地产的形态进化底铺形态底铺形态独立单体形态21商业地产扩张和成长的条件•1、服务型集聚区的形成•2、城市化进程与人口规模•3、城市定位与规划•4、地产业发展水平•5、总部型经济的形成，等22商业地产深化的内在动力服务化专业化扩散化社区化商业地产的进化史，商业地产业态的生成与丰富23商业地产扩张的边界与成熟度写字楼租金变化水平及边界商业化水平写字楼利用水平总部经济成长水平新兴服务业集聚水平商业地产利润水平24广州天河CBD：200多栋写字楼25综合类地产项目类别具体项目商业地产办公国际金融中心IFC（西塔）、合景金融广场（IFP）、全球通大厦、富力中心大厦、高德置地国际商业地产（CPU）、中国农业银行大厦、广州银行大厦、信合大厦、保利中心、富力盈隆、移动大楼、省烟草大厦、广晨国际大厦、省交通大厦、汇美大厦等众多甲级写字楼。公寓住宅星汇云锦、珠江颐德公馆、博雅首府、凯旋新世界、富力公园28、嘉裕君玥公馆、嘉裕丹顿阳光、金碧华府、保利心语花园、朱美拉公寓、富力威尔斯商业地产公寓、珠江都荟华庭、金亚花园、花城苑、聚龙明珠花园、珠江帝景、赏湖轩、新鸿花园等高档住宅区。26综合类商业项目类别具体项目金融机构花旗银行、渣打银行、三井住友银行、摩根大通银行、国家开发银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、广州市农村信用合作联社、深圳发展银行等银行类金融机构；华安财产保险股份有限公司、太平洋人寿保险有限公司、都邦财产保险股份有限公司等保险类金融机构；珠江期货经纪有限公司、广晨期货经纪公司、大连商品交易所广州发展与服务总部等证券期货类金融机构。购物广场珠江新城西塔的“友谊商店”、15万平方米的地下综合商业体“花城汇”、“太阳城”的“广百”SeasonsMall、吉之岛、以及高德置地春夏秋冬商城等中高档商业广场。星级酒店朱美拉酒店、丽思卡尔顿酒店、君悦酒店、四季酒店、W酒店、香格里拉大酒店、广州凯荣都大酒店、广州珠江帝景酒店等众多五星级酒店餐饮酒楼空中一号、炳胜公馆、雅仕度印度餐厅、名潮新观园、六合家宴、醇金宴会、膳园食府、利苑酒家、诺曼地法国餐厅、FOODS、意轩、红馆私房菜等十多家奢华的高端餐厅，还有广州毋米粥、红上红港式火锅、太平沙财记驰名牛腩粉、澳门街、凤凰小镇、赛百味、铭典酒屋西餐厅、美国德莉浓巧克力摩卡咖啡、八千代日本料理等国内外各类特色美食店。休闲娱乐场所广州至尊国际俱乐部、水立坊国际休闲会馆、水汇国际休闲会所、观心瑜伽休闲会馆、珠江会夜总会、马场夜总会、DNA酒吧、NOVA酒吧、Tarvern酒吧、上岸吧以及广州金逸国际电影城、UME国际影城等功能齐全、各具特色的休闲娱乐场所。27琶州会展商业地产集聚区28六大因素规模业态业种交通条件消费习惯商圈竞争决定商业地产发展与选择的六大因素29商业地产扩张边界的一个指标户籍常住人口比•一个指标的启示：•城市人口外出务工比例较高，使得经济总量相对有限、中心区域土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显，从未来需求来看，三四线城市也不尽如人意。•代表需求潜力的常住户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城市为1•.21，三线城市仅是0.98。这意味着，一二线城市为人口流入型，常住人口明显高于户籍人口，而三线城市均值低于1，说明人口外流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。•“由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。”林波说。从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位，从而进一步降低城市房地产市场的需求。30商业地产项目市场影响因素九大因素地段交通开发商的实力物业管理品质档次政府支持规模定位进驻企业商业地产配套31三、商业地产的扩散与社区商业的未来2011-3-16广百商学院32零售家庭文化和亲情文化小商业大商贸（一）中国特色的商业好吃、讲面子、凑热闹小农经济与计划体制区域地理差异及水土问题心机、计谋与诚信问题2011-3-16广百商学院33商业近期发展的几大方向与规律企业运作：规模化、多元化、向生产环节延伸、发生自主品牌、综合商社化资本运作：并购、上市与股份化市场运作：竞争性布局与连锁扩张（内地）电子商务化展贸一体化物流配送化打造现代中间商三大方向三条路径2011-3-16广百商学院34顺应人流、商流、物流、资金流、信息流的转移物流扩散商流集聚资金流市场环境行业环境（二）商业地产的扩散什么是流通城市化进程：从集聚阶段到扩散阶段，即中心化到郊区化（三）社区商业及其未来消费群体十分明确，配套商业为当地居民的生活必要商业环境的营造让顾客感受居家安逸的体验店面规模宜小不宜大，具有可拆改的灵活性这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业类型——按照商业面积与住宅面积的比例分类外向型（5％—11％）依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向型（2％—5％）这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型（2％）社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。——按照距离分类–社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可