商业地产走势解析

商业地产未来几年大势解析自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场进入了漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅下调，成交价格也即将开始步入下行通道。在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点。综合各方面资料考量，未来几年的商业地产形势将会呈现如下几个特点：(一)众房企进军商业地产,竞争将愈发激烈2010年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验，成交面积和成交均价皆呈现曲线波动。4月的新一轮信贷政策出台之后，5月成交量大幅滑落。在宏观经济环境的作用下，以及刚性和改善性需求的恢复，成交量逐步回升。随着9月的“限购令”出台，住宅市场迎来新一轮成交量下降、价格松动、议价空间加大的小幅波动行情。同时，商业地产正在迎接自己的春天。“在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产预计未来年平均总收益率达到11%以上。市场对于来年商业地产的形势普遍抱着乐观估计，而身处其中的众开发商自然更看得清面临的机遇。因此，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。其实早在2004年之前，已经有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域，但在开发投资上一直处于不温不火的局面；2010年随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。(二)未来几年险资或成大宗交易最大买家“政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。”在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。流动性过剩主要来自两方面，一方面是由于美元贬值，海外热钱流入加剧。欧美经济复苏程度缓慢，各国争相采取货币贬值的方式缓和国内矛盾，这直接造成人民币升值压力加大，热钱加速进入。另一方面，由于内部新发货币过多进一步加剧了流动性。为解决经济危机问题，我国在2009年进行了大量的货币投放。有观点认为，中国货币投放的规模远大于经济的容纳能力，流动性问题已开始显现。在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，然而，到目前为止，调控政策并未对资金进入商业地产加以限制，不仅如此，保监会今年还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。在DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成看来，“随着保险资金投资允许进入不动产的条例颁布，国内保险资金目前正进行缜密的前期筹备，尚未在市场有突出表现。预期明年随着保险资金进入商业房地产领域，将有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。明年，保险机构或将成为大宗交易的主要买家。”反观今年的大宗交易市场，外资机构扮演了相当重要的角色。由于今年房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。根据DTZ戴德梁行投资部数据显示，截至12月21日，2010年全年上海大宗物业交易总额达202.6亿元，与2009年投资总额255.7亿元相比，同比降低21%。从成交物业类型来看，2009年的写字楼异军突起，占比68%。而2010年呈现出住宅和服务式公寓、写字楼物业和商铺成交三分天下的局面。其中外资机构表现活跃，从去年14%的占比上升至57%。得益于人民币升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。总结而言，未来几年商业地产会进一步受到政策扶持，保险资金入市在商业地产发展中扮演重要的角色。保险资金投资不动产要求现金流稳定、流动性好、回报率高、升值前景好，故一线城市将是保险资金投资不动产的首选。(三)个人投资者转向商业地产,商住倒挂将改变统计数据显示，2010年1至9月，全国商业地产的投资额比2009年同期增长269%，意味商业地产开始进入新一轮的快速发展期。随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变。同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口，最好的例证便是2010年度上海1—11月成交商铺面积313万平方米，较去年同期大幅增长77.62%。事实上，个人投资者从住宅转向商业地产的趋势可能将改善商住倒挂的现象。一、二线城市的商铺、写字楼的价格将走高。“商住倒挂”并非房地产行业健康发展的特征，按照一般规律商业地产价格应为住宅价格1.5-2倍。据新浪商业地产数据监控室不完全统计显示：北京2011年入市销售型社区商业项目共计26个，除6个新盘商业价格待定外，其余20个项目商铺售价均高于住宅售价。其中，13个项目商铺售价均过住宅售价的1.5倍，占总比65%；3个项目商铺售价与住宅售价基本持平，占总比15%；另有4个项目住宅部分已售罄。由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，以上海为例，2010年1-11月上海住宅成交均价为21294元/平方米，同期上海商业项目成交均价仅为15823元/平方米，而根据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势。未来几年投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。(四)商业地产盈利模式将发生变化商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。在未来商业地产开发+持有模式是平衡短期长期现金流较好的方式。按商业地产的经营模式划分，主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式，纯开发模式以之前SOHO中国为代表，该模式周转率较快，增长率较快，但较难形成长期较强的竞争优势，可持续性较差；全部持有模式以恒隆地产为代表，由于商业地产项目所需资金较大，回报期较长，采用该模式的公司竞争优势强、业绩较为稳健、但增长速度较慢；开发+持有模式以新鸿基地产、华润置地和大连万达为代表，借助银行的支持，采用该模式的公司一方面可以通过销售非核心物业实现资金回笼，另一方面，通过持有优质物业获得长期稳定的物业投资回报，通过物业组合合理的配比，该模式既能享受开发模式增长的快速优势、又能获得持有模式的竞争优势。(五)专业运营商将作为独立的角色出现在商业地产领域商业地产操作模式将在未来几年从地产开发模式向商业不动产运作模式转变，从开发时代向运营时代转变。目前商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运营商。而商业运营的订单开发理念将获得普遍认同，面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。(六)商业地产的核心竞争力将从资本转移到运营团队由于商业地产的不断发展革新，处在其中的人才结构也将发生变化。其他商业领域的人才，尤其是经营性人才将被较多地挖到商业地产领域。与住宅开发模式不同的是，由于商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产开发和运营需要更专业的管理团队和更多的经验积累。而当前多数商业地产的开发，特别是像万科等刚进入商业地产领域的开发商大多是住宅开发管理团队，商业经营性人才较为缺乏。在没有强大的管理团队配合的情况下就盲目跟风进入商业物业市场，意味着非常大的风险，大力引进和培养商业领域的人才将成为商业地产开发迫切需要解决的问题。过往和目前商业地产更多让人关注的是资本的状况如何，这里的资本除了资金还有土地资源掌控能力等。未来商业地产项目的核心竞争力将最终落实到从事商业地产开发经营和管理的企业上，依托商业地产这一实体资本，形成核心竞争力。同时，核心竞争力的第一要素必定是团队优势，其中具有长期经营管理商业地产经验的团队，在商业地产开发和经营全过程应该居于主导地位。人才虽然很重要，但是单一的人才不是核心竞争力，而只有在一定时期内，优势团队才可以称为核心竞争力。总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成型，价格也处于洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年。但考虑到商业地产复杂性和要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。