土地增值税清算与房地产企业税收专项检查（PPT 324页）

土地增值税清算与房地产企业税收检查辅导刘玉章《2010年税收专项检查工作方案》国税发[2010]35号近年，房地产市场量价齐升，有必要继续对房地产业和建筑安装业进行税收监控。将房地产企业与建筑安装企业一并进行检查，目的在于通过两个关联行业的检查，核实房地产企业成本费用情况，进而查清企业的纳税情况。此外，以前年度安排的房地产行业专项检查，对房地产企业的资本项目运作情况关注不够，需要进一步予以检查核实。一般检查2008年至2009年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发[2010]10号(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发[2010]53号为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用.各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。第一讲增值税改革对房地产业的影响一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择《增值税暂行条例实施细则》：年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。二、税率与应纳税额的计算1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3％。2、应纳税额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额×征收率3、销售额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税财税[2009]9号：（1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2％征收率征收增值税。“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3％的征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收率执行？％国税函[2009]90号：小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额＝含税销售额÷（1＋3％）；销售固定资产应纳税额＝销售额×2％销售固定资产以外的物品应纳税额＝销售额×3％例1、某房地产公司2006年3月购入2台运货车，每台车单价200000元，增值税税率17％，货车折旧年限为5年。为了提高运输能力，更新车辆，2009年4月公司将这两台汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。（1）2006年3月购入车辆的会计处理：借：固定资产－汽车468000贷：银行存款468000（2）2009年4月出售销售2台汽车的销售额＝含税销售额÷（1＋3％）＝120000÷（1＋3％）＝116505元增值税应纳税额＝116505×2％＝2330元5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税例2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。这样纳税对么？错！应交增值税额＝110000÷（1＋3％）×3％＝3204（元）借：银行存款110000贷：营业外收入106769应交税费－应交增值税3204第二讲营业税检查及节税指南《2010年税收专项检查工作方案》（一）检查应税营业额的合理性、完整性。1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。（二）检查应税营业额的及时性。1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。（三）其他营业税涉税问题。一、关于营业税“境内、境外”的判断在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或者出租的不动产在境内。（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定财税[2009]111号：1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《营业税暂行条例》规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。例、甲建筑施工企业2009年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入5000万元。承包A国建筑工程，取得劳务收入1000万美元（美元对人民币汇率为6.80元），计算该公司2009年应交营业税额。境内建筑劳务应交营业税额＝5000×5％＝250（万元）境外建筑劳务折合人民币＝6.80×1000万＝6800（万元）但是，此项建筑劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业劳务，免征营业税。所以，该公司2009年应交营业税额为250万元。（四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：财税[2009]112号规定：跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定，按照合同到期日和2009年12月31日(含12月31日)孰先的原则，实行按照原《营业税暂行条例》及实施细则与相关规定执行的过渡政策。——境内境外的判断、营业额上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自2009年1月1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。二、自建房产自用是否缴纳营业税？例、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，2008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？新《细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。三、价外费用怎样缴纳营业税财税[2003]16号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。《条例》第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。[讨论]：1、“营业外收入”交营业税么？2、企业“主营业务收入”金额与《营业税纳税申报表》的“应税营业额”完全相等么？四、混合销售的税种选择（一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。（二）混合销售适用税种的判定：1、销售单位的性质2、销售额占交易额的比重：年销售额年销售额＋年营业额＜50％（三）特殊形式的混合销售纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。五、兼营行为如何纳税（一）兼营营业税的不同税目《条例》第三条纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务(简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。（二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售《细则》第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。六、企业承包、承租经营纳税人的确定原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包人为纳税人新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。七、销售不动产价格明显偏低如何处置《条例》第七条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）八、甲供材料政策的变化（一）原《细则》第18条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内。注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。建筑安装工程计税营业额计算示意图施工成本：1.人工费2.材料费3.机械使用费4.施工间接费工程结算（售价）1.直接费＝工程量×预算定额（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款2.各项取费：按直接费一定比例计取材料价差