地产开发趋势(BLT布兰图)

决胜二线城市——BLT布兰图景观策略地产开发趋势：涌向二线城市在经历了两次始料未及、前所未有的地产宏观调控之后，二线城市开始越来越多地出现在中国地产开发商的话语中，开发商们更加清醒地认识到，二线城市的风险更小，拥有更持久的发展空间。且不谈这些二线城市的地产发展是否已经在开发商的觉醒中被透支，不可否认的是，在“后新政时代”，二线城市将成为实力开发商共同的选择。决胜二线城市，在今天，无论是中国跨区域开发商还是二线城市本土开发商，同样是机遇与挑战并重。BLT布兰图在景观需求研究中发现，二线城市与一线城市在地产开发模式方面有很大的不同，目标客户群也存有极多差异。如果照搬一线城市高投入高产出的开发模式，建造出超越当地经济的高价楼盘，将会失去大量的销售市场；相反，缺乏科学艺术的控制程序，而茫目节省成本造就的低品质房屋，也只能以低价入市，最终还是导致利润白白流失。以自住消费为主的二线城市，虽然在经济上与一线城市有差别，但并不意味着他们对居住环境品质的要求就随之降低，百姓追求更好住房环境的欲望也很强烈。二线城市的购房者结构，没有北京的政治经济因素，也没上海的投资形势，更没有深圳年轻购房者更多凭感觉去替代生活经验的热情。他们有丰富的生活体验及阅历，尤其是处于当地经济上层的群体，对居家生活品质的要求也同样不俗，在今天的资讯时代，他们完全能分辨出什么是“好品质”的住宅。但是，一线城市高品质楼盘在规划、建筑、景观等方面的专业优势却不能被机械照搬到二线城市，当地楼盘销售价格及越来越严格的政策背景都制约着楼盘开发成本。虽然诸多知名地产品牌企业先后进驻二线城市，已与当地开发商展开了争夺战。但在这里，资金实力已不是最重要的制胜因素，楼盘销售价格的上扬空间已基本稳定。在控制成本的前题下，产生不弱于一线城市楼盘的亮点，似乎是巧妇难为无米之炊，但显而易见，谁创造出符合二线城市特点的高品质优势产品，谁就是拥有了决胜二线城市的有力武器。二线城市的景观策略：钱不能投得多，东西必须做得好造房子需要资金和人力，倚重华美的建筑外立面来塑造项目形象，需要大量的工程建造成本；牺牲容积率过分营造环境也并非良策。在参与项目全程运做中我们发现，适当节制建筑成本的硬投入转以环境景观，既规避了二线城市在规划建筑等配套专业存在的某些不足，同时也满足了二线城市购房者对居住环境的高品质需求。简单来说，就是在二线城市所固有的“国情”下，用景观设计来减少项目硬成本，提升利润空间。景观设计与规划设计、建筑设计并行，在规划阶段就用景观与建筑协调互补，形成扬长避短的建筑户外空间；再以景观形象展现项目定位，结合策划理念，进行专项设计，打造形式鲜明的主题景观。借用我们的委托方常说的一句话就是：钱不能投得多，东西必须做得好。怎么才能做到这貌似简单的苛刻要求呢？在历年来的多类型设计实践中，我们得出这样一些，使楼盘在市场上更具竞争力的景观设计理论和经验。一、景观设计要有创新意识这种创新意识不是天马行空的设想，它必须是先更多的考虑环境可能性与实用性，然后再去大胆的创新。比如进行贵阳花溪区溪园的景观设计时，为弥补仅12米、建筑间距过窄的局限，我们把不同时代的日式私家庭院的意境引入到多层集合住区中，既整合了各自独立的建筑小组团空间，又形成了有统一主题的社区邻里景观。考虑当地经济状况，BLT布兰图溪园项目组，成功导入境外成熟的设计控制体系，把景观工程造价控制在委托方给定的预算内。是景观环境，使这个原本销不畅的项目，以高出同类楼盘20个百分点的价格被抢购一空，溪园的景观环境也成为当地政府向上级领导介绍花溪时，与花溪公园并赏的一个特色景点。二、景观设计要有成本意识居住区的景观环境应该是一种可供居住者使用和感受的地方，而不是一片风景里的噱头设计，它更应该有适当的工程造价而不是大量复杂构筑、昂贵材料的堆砌。这种成本意识贯穿在我们的每一项设计中，例如深圳半山兰溪谷的景观规划设计，项目开始之初，项目组即定下大的原则方针：摒弃大体量复杂构筑，在最适宜的空间设置最佳的主题景观场所。“城市山林”景点，设计用简洁拔高的甬道，让人们可以在林冠中自由穿行，可观远山听林涛，极大的满足了人与自然亲密接触的行为心理；在观景台“兰坪”，选取山体最开阔气流最通畅的一方基地，依山就势，架起近千平方米的逶迤景观平台，在城市中营造了“天朗气清，惠风和畅”的山林景观。这样，在欧美高档别墅才可享用到的私家景观环境，而在半山兰溪谷，只是国内常规景观工程的投入，便可轻松拥有。三、景观设计要有空间意识，要恢复建筑与自然的统一在湖北宜昌的金色海岸项目中，我们就采用与一线城市同步的景观概念，以空间设计为主导进行场地规划，在这里不论景观节点大小、繁简与否，都是空间和形式在视觉艺术上的契合，更是空间与身处其中的人的综合统一；这种空间不但有灵性，而且一定要实用，不能只是摆设，要能容纳阳光和植物、空气与水体，最终还能激起人们的静思遐想；从而实现了在一线城市需要几万平米才能容纳的主题景观。四、景观设计要有生态意识，不同城市环境气候的复杂性与建筑空间的多样性，使得景观设计的基地条件不可能单纯。对于像广州珠江新城这一类容积率高、楼层高且包含商业的住宅项目，建筑设计又存在相互交错的室内外空间，这就需要通过景观来提高室外空间的舒适度。就商业区域而言这样才能吸引商业人流提高商业价值，而在居住区域则最大化的提高户外生活的舒适度。日光、热辐射、遮蔽及气流都是影响空间舒适度的因素。在景观设计程序中，要纳入城市气象数据分析、景观热环境分析等高科技分析手段，使得景观设计不再孤立于复杂的周边环境,真正超越仅仅只是视觉上的效果。BLT布兰图深挖景观价值：运用更少资源,创造更多价值许多在景观方面已经过大量实践的地产开发公司，都对景观设计公司提出了更高的更理性的设计要求：花最少的钱做最好的、或者说最适合自己项目的景观设计。而这不是单纯多请几个外籍设计师，多投建造成本，就能解决的问题。境外科学的设计体系与好的设计经验我们要采纳，但也要认识到他们与我们在经济状况、土地使用、居住习惯、审美心理等方面存在的差异。地产项目需要的不是克隆、不是复制，而是对项目制约条件的深入了解，扬长避短；是对中国不同地域传统生活习惯、生活情趣的理解与尊重；是对楼盘整体策划形象，包括建筑外立面的完美配合；是对住户身份需求、审美品位、城市差异等因素的综合考虑；是根据当地可承受、项目既定的工程造价，所作的令项目价值最大化的景观设计。运用境外景观设计的专业体系与现代理念，吸纳中国传统园林博大精深的内涵，同时结合中国各个城市、各个楼盘的千变万化的具体情况，作出令开发商和业主都满意的楼盘。它既能帮发展商把楼盘卖好，又能使住户感受到与环境的和谐共处，相对于一座城市来说，它更是一个可持续发展的绿色有机体。这是一项很大的挑战，很不容易为之，经过多年的深入探究与实践，我们终于达到了这一目标，总结出一套高水准景观设计体系。这一体系，已成为BLT布兰图严守的设计准则，更成为BLT布兰图为委托方提供优质设计服务的强大专业优势——运用更少资源,创造更多价值。