地产政策持续收紧

地产政策持续收紧行业关注度升至次席据今日投资在线分析师统计数据显示，在信贷收紧、房地产业受压的大背景下，分析师对地产行业的关注度持续提升，本周房地产行业的分析师关注度升至第二，并且最近两周分析师关注度均位居前三。近期商业银行叫停“首套房贷利率7折优惠”的窗户纸也终于被捅破。据了解，除中国银行外，还有数家银行也已下发了“取消七折优惠”的意见。有的银行虽未明确取消，但依据“风险定价”原则，可能部分首套房贷必须提高首付成数，才能获得7折利率。从分析师的观点来看，银行调高房贷利率出于两点考虑：一是政府对楼市进行调控，房地产业未来面临调整，房价有可能会下降，银行要防范风险。二是目前房价整体已偏高，如房价下跌，购房者资产缩水，还贷可能出现问题，银行要控制风险。另外，现在房贷市场控制风险比扩大盈利更重要，大型商业银行在风险控制方面一向比小银行做的要好，如果他们都认为目前需要防范风险，小型银行必然不会以房贷利率优惠为手段抢客源。国泰君安最新发布的报告也指出，中国银行降低购房贷款利率优惠是消费信贷收缩的明显信号，近期其他银行将效仿。由于购房者及开发商的负面预期，预计2010下半年，楼市将进入调整期。国家在进行政策退出或者行业微调的同时，出发点依旧是保证整体经济的平稳上升。因此，在抑制房价快速上涨成为调控共识的同时，后期成交量的变化将左右未来政策方向。机构认为，后期应该继续观察成交变化，尤其是下降后的房价是否能激发居民有效购买力。相对一线城市而言，二、三线城市居民真实购买力更强。尤其是“中央一号”文件，指出城镇化和落实户籍问题后，二、三线城市的城市化进程有望继续加速。从市场表现看，近半年地产板块整体表现略微弱于市场整体。近半年房地产板块落后大市1个百分点。2009年上半年的透支式上涨和2009下半年以来地产政策趋紧的利空，是造成板块整体表现不佳的两个主要原因。前期，调控政策如冬季寒潮般频发，其力度和节奏都超出市场预期。随着“国11条”的出台，预计近期专门针对楼市的中央级政策面将进入相对平静期，调控重点将转入具体执行阶段，对楼市有影响的货币政策已成为关注的焦点，因为流动性历来是推动楼市成交量的关键因素。虽然管理层坚称货币政策仍适度宽松，但从近期举措来看货币政策已有从紧的趋势，这并不利于刺激楼市成交量回升。不过，近期09年业绩较为突出的地产股已经开始反弹，最近一周地产板块的走势超越大市2个百分点。从市场估值看，截止目前，房地产行业对应2009年EPS的PE为25.36倍，全部A股上市公司PE为30.02倍，房地产行业PE与全部A股上市公司PE比值为0.84。04年-09年房地产板块的PE估值区间为19-42倍，均值为28倍，目前地产板块的估值较为合理。但在10年营业收入锁定性较好及预期持续增长下，地产板块目前已显现估值优势。具体就2010年行业PE走势而言，从时间上看，CPI指数与房地产行业PE具有正相关关系且后者领先于前者6-8个月，鉴于2009年6月CPI出现拐点并将于2010年第3季度开始出现通胀性的增长，因此房地产行业PE在2010年有望继续保持整体向上的态势。从盈利增长看，09年房地产行业业绩增长已无悬念。尽管大部分年报还未公布，但去年三季报已表明多数地产公司已高度锁定2010年业绩，多数地产公司的偿债能力和现金流也处于历史较高位置。由于全年呈现量价齐升的态势，预售款也大幅增加，截至三季度末累计预收款合计1850亿，同比增长57%，已全面保障了2009年全年和2010年上半年的业绩增长，并为2010年全年奠定了牢固的基础。数据显示，截至2月4日，房地产板块09年整体预期盈利增长将达50%，10年的预期增长也接近40%。城镇化受益股及区域主题投资中国经济增长结构长期依赖房地产和投资，2009年中国经济的超预期快速复苏与房地产业V型反转有着重要关联。但房地产是民生行业，在房价快速上涨的同时，大量财富重新分配，贫富分化愈演愈烈，高房价累积的泡沫也对经济体系造成了潜在威胁。在行业景气周期的中后段，房地产行业政策从中性转为趋紧，中央政府倾向于通过扩大供给、收紧融资、打击囤地捂盘等方式防止资产价格泡沫的扩大，高地价城市开发商所依赖的土地红利对业绩的贡献率将逐步下降。2010年，城镇化几乎是房地产业唯一的政策性利好因素，因此选股策略也是从城镇化的大框架出发的。另外，在宏观调控的大背景下，地产商的抗风险能力也是重点关注的部分。如果调控日趋严厉，市场情绪变化导致的销售量波动很难准确预期，资金链状况和抗风险能力也是非常关心的选股指标。受益于城镇化的地产商布局于进入加速城镇化区域：城市化加速的重点区域包括东部发达地区的三线城市，以及中西部的经济较为发达、城市化程度相对不足的区域，如长三角的苏州、无锡、杭州、宁波、南通、珠三角的厦门、江门、惠州、肇庆，环渤海和东北地区的青岛、天津、威海、烟台、沈阳、石家庄、济南，以及内地的长沙、武汉、郑州、合肥、重庆、成都等。较为青睐在这些地区已经形成战略布局的区域型龙头开发商，如荣盛发展、中南建设、ST东源、苏宁环球等。高周转的开发模式：相对于高毛利低周转的高端地产经营模式而言，“万科式”的高周转模式更为符合城镇化的要求。城镇化过程中将产生大量土地供应和中低端房屋需求；其中，采取造城模式，产品线快速复制、大规模开发、营销能力强大的开发商，能够通过提高资产周转率，在合理的利润率下获得较高的股东回报。成本控制优势：城镇化过程中，大量外来的房屋购买者出于首次自住的目的进行消费，因此房价必须控制在合理的房价收入比区间内才能适合这类购买群体，这类市场中销售额的房价弹性远远大于投资性和改善性购房群体。因此青睐成本控制优先的开发商，他们能够在提供高性价比住房的同时，仍然获得较好的利润率。区域主题投资机会2009年，国务院出台了十几个区域规划，形成遍地开花之势。新的区域规划还在陆续出台。从经济环境，以及投融资、财税、土地等方面优惠政策扶持力度来看，海南国际旅游岛、横琴开发、海西经济区等外向型区域，以及新疆、西藏等国家重点投资流向区域将成为未来一段时间的持续热点，另外，成渝经济区、安徽等内地省市、北海东盟自贸区等区域规划亦可能在2010年内出台。与这些区域直接相关的广宇发展、ST东源、合肥城建、华发股份、建发股份、广汇股份等公司都存在良好的投资机会。另外，2010年上海世博会作为中国举办的一项重大国际盛会，历时长达6个月，期间将有更多注意力被吸引到上海，上海本地地产股如中华企业、张江高科等将再次迎来机遇。健康的资产负债表或具备融资优势房地产是资本密集型行业，在政策调控期，信贷、土地、税收等政策的收紧都会影响到企业的资金链，并降低财务杠杆。因此，目前需要更加关心地产企业资产负债表的健康与否。另外，融资能力是地产企业的核心竞争优势之一。相对而言，龙头企业、国有开发商、可以归属于基础设施建设类的园区开发企业较中小规模的民营开发商有较为明显的直接、间接融资优势。在股市融资方面，企业的战略眼光和节奏把握也非常重要。2009年房地产板块的融资推动型特征十分明显。根据统计，2009年全年实施资产重组的地产公司达到17家，地产企业国内市场融资金额达到1,250亿元，但其中大部分为IPO和债券融资，仅有6家公司实现增发融资。自去年9月证监会将征求国土部意见列为审核房企融资的前置程序后，上市地产商各项再融资申请的审批节奏就已经明显放缓，目前地产公司已经推出融资和资产注入方案但尚未通过审批的有37家，涉及融资金额约643亿元，IPO审核程序何时开闸更是难以预计。在2010年对开发商的直接融资收紧的恶劣环境下，09年内已经完成融资的企业如荣盛发展、云南城投、保利地产、首开股份、金地集团、卧龙地产等显然已经站到了较高的起跑线上。免责声明：本文根据今日投资在线分析师平台的数据进行编辑，不代表今日投资的观点，本篇文章仅供参考，不能做为投资的依据，投资者宜谨慎控制投资风险。资料来源：今日投资