地产行业下半年走势研判

房地产新政调控效果成为证券市场的风向标-----从宏观经济角度看2010年下半年证券市场变化太平洋证券研究院周明剑2010年7月我国所处的经济形态是不完全的市场经济形态，政府的“有形之手”有时候比市场的“无形之手”来得更为猛烈。这种市场形态决定了我们研究宏观经济走势的逻辑：影响宏观经济走势的各主要经济变量的历史变化、相互因应以及可能的各种趋势外推宏观经济政策的变化脉络和内在逻辑各种利益博弈可能导致政策的变化20000180001600014000120001000080006000400020000100%80%60%40%20%0-20%-40%-60%-80%-100%20052009200820072006宏观经济走势与证券市场走势息息相关，宏观研究能够发现证券市场潜在的或长期的投资机会，能够更好地把握进入和撤离时机，规避政策性系统风险。我们从去年11月开始就在内部会议多次提出区域经济发展是经济转型的重点，而新疆又是区域发展的重点。更于今年1月29日提出《新疆大有可为》的专题报告。从去年11月1日到今年7月14日，上证指数下跌了19.7%，深成指数下跌了22.9%，而新疆指数只下跌了0.95%；其间，上证指数最高涨幅为8.52%，深成指数最高涨幅为10.51%，而新疆指数最高涨幅为35.81%！-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%09-1109-1109-1109-1209-1210-0110-0110-0210-0210-0310-0310-0410-0410-0510-0510-0510-0610-0610-07新富银河(新疆)上证综合指数深证成份指数图1：去年11月1日到今年7月14日，上证指数、深成指数和新疆指数涨幅资料来源：Wind，太平洋研究院1宏观经济形势超出预期，经济增速按调控方向平稳回落2政策调控逻辑：经济转型和结构调整，入手是收入、区域和产业3房地产新政出台后，利益博弈导致证券市场向下调整4房地产的触底反弹是证券市场开始反弹的触发时点1.基数因素和主动调控使经济增速开始平稳回落，预计至明年一季度将继续回落。图2：2000年1季度至2011年1季度我国GDP季度同比增速资料来源：Wind，太平洋研究院一、宏观经济形势超出预期，经济增速按调控方向平稳回落468101214162000年3月2000年9月2001年3月2001年9月2002年3月2002年9月2003年3月2003年9月2004年3月2004年9月2005年3月2005年9月2006年3月2006年9月2007年3月2007年9月2008年3月2008年9月2009年3月2009年9月2010年3月2010年9月2011年3月GDP:当季同比2.投资增速同比虽然有所放缓，但环比依然上升。图3：投资同比增速和近几个月的投资额资料来源：Wind，太平洋研究院050001000015000200002500030000350002010年3月2010年4月2010年5月2010年6月城镇固定资产投资月度额房地产投资月度额-20020406080100Mar-04Jul-04Nov-04Mar-05Jul-05Nov-05Mar-06Jul-06Nov-06Mar-07Jul-07Nov-07Mar-08Jul-08Nov-08Mar-09Jul-09Nov-09Mar-10城镇固定资产投资同比增速房地产投资同比增速新增固定资产投资同比增速3.出口增长强劲随后会有所减缓，贸易盈余将在09年缩减基础上继续减少。上半年，进出口总额13549亿美元，同比增长43.1%。超出了之前的市场预期。出口的意外强劲除了有低基数原因外，更重要在于世界经济的基本面已有所改善。预计由于欧债危机的不确定性，出口增长的强劲势头将减缓。基于外汇储备过高以及进口需求急剧上升，全年贸易盈余将在去年缩减到基础上继续减少，过往的出口导向贸易政策很难继续延续，取而代之的将是进出口平衡战略。图4：2006-2010年我国进出口月度值资料来源：Wind，太平洋研究院4006008001000120014001600Jan-06Apr-06Jul-06Oct-06Jan-07Apr-07Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10出口金额:当月值进口金额:当月值图5：CCFI欧洲航线指数和PMI出口订单指数203040506070Jan-06Apr-06Jul-06Oct-06Jan-07Apr-07Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10PMI:新出口订单非制造业PMI:新出口订单资料来源：Wind，太平洋研究院50080011001400170020001/5/073/5/075/5/077/5/079/5/0711/5/071/5/083/5/085/5/087/5/089/5/0811/5/081/5/093/5/095/5/097/5/099/5/0911/5/091/5/103/5/105/5/107/5/10CCFI:欧洲航线4.消费稳步增长。图6：社会消费品零售总额月度同比-CPI月度同比资料来源：Wind，太平洋研究院79111315171921Jan-06Apr-06Jul-06Oct-06Jan-07Apr-07Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10社会消费品零售总额月度同比-CPI月度同比5.从工业增加值增速减缓可以看出主动调控效果开始显现重工业减缓的速度比轻工业快，而下滑最快的四个行业分别是有色金属矿采选业、石油加工、炼焦及核燃料加工业、黑色金属冶炼及压延加工业和有色金属冶炼及压延加工业。(20)(10)010203040Feb-06May-06Aug-06Nov-06Feb-07May-07Aug-07Nov-07Feb-08May-08Aug-08Nov-08Feb-09May-09Aug-09Nov-09Feb-10May-10工业增加值:有色金属矿采选业:当月同比工业增加值:石油加工、炼焦及核燃料加工业:当月同比工业增加值:黑色金属冶炼及压延加工业:当月同比工业增加值:有色金属冶炼及压延加工业:当月同比图7：工业增加值同比增速资料来源：Wind，太平洋研究院0510152025Jan-06Apr-06Jul-06Oct-06Jan-07Apr-07Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10工业增加值:当月同比工业增加值:轻工业:当月同比工业增加值:重工业:当月同比二、政策调控逻辑：经济转型和结构调整，入手是收入、区域和产业经济增长的隐忧不在今年，而在未来的几年。2009年和2010年经济增长主要靠政府投资以及投资自身创造的需求拉动，如果市场推动的投资和国内需求不能有效跟进，则经济增速回落之后能否企稳并回升是个大的问题。所以刺激国内需求是关键，具体要看收入倍增计划、区域经济发展和战略性新兴产业的推动如何落实。(60)(40)(20)0204060801001990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP增长贡献率:最终消费支出GDP增长贡献率:资本形成总额GDP增长贡献率:货物和服务净出口图8：1990-2009年我国GDP增长贡献率分析图资料来源：Wind，太平洋研究院中央项目投资增速下滑相当明显，而在地方项目投资面临地方融资平台清理整顿，后继乏力。急切需要市场自主投资及时跟进。0102030405060702004年2月2004年6月2004年10月2005年2月2005年6月2005年10月2006年2月2006年6月2006年10月2007年2月2007年6月2007年10月2008年2月2008年6月2008年10月2009年2月2009年6月2009年10月2010年2月固定资产投资完成额:中央项目:累计同比固定资产投资完成额:地方项目:累计同比图9：2004-2010年我国固定资产投资完成额同比增长率资料来源：Wind，太平洋研究院投资推动的复苏非但没有解决我国经济发展的固有矛盾（投资和消费不平衡、城乡发展不平衡、区域经济不均衡、收入结构不合理），反而进一步强化。0.30.350.40.450.50.550.60.650.70.75198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中国居民个人消费占GDP比率日本民间最终消费占GDP比率美国个人消费占GDP比率资料来源：Wind，太平洋研究院25303540455055601978年1980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年2004年2006年2008年农村居民家庭人均纯收入/城镇居民家庭人均可支配收入图11：1978-2009年我国农村居民与城填居民家庭人均收入比较图10：1990-2010年中国、日本、美国居民消费占比对比图01000200030004000500060007000199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009湖北人均国民生产总值年新疆人均国民生产总值年浙江人均国民生产总值年37.536.841.5550102030405060RussianFederationIndiaChinaBrazil金砖四国基尼系数（2000-2007）资料来源：Wind，世界银行，太平洋研究院图12：2000-2007年金砖四国基尼系数比较资料来源：世界银行，太平洋研究院图13：1995-2009年湖北、新疆和浙江三省人均国民生产总值比较1.收入政策带来消费提速，大消费时代可能到来。中央开始着手收入政策改革，根据“提低、扩中、抑高”方针，对一次分配和二次分配进行改革，普遍提高劳动者收入，缩小贫富差距，很有可能实施国民收入五年倍增计划。表1：2009年来我国部分省市最低工资调整情况对比分析表省份最高档（元）最低档（元）平均涨幅（%）实施时间江苏96067013.12月1日福建90060024.53月1日上海1120112016.74月1日山西85064015.54月1日浙江110080015.34月1日天津92092012.24月1日湖北90060028.95月1日宁夏71060518.05月1日吉林82068022.95月1日山东92060021.25月1日广东103071021.15月1日北京96096020.07月1日湖南85060027.87月1日云南83063022.07月1日陕西76058022.77月1日如果国民收入五年倍增计划能够实施，城镇化进程按每年1%的速度推进，我们预测居民消费增速将会有很大的提高。综合总消费增速测算：城镇+乡村（倍增+城镇化）正常线性趋势外推匀速五年倍增(每年14.87%)非匀速五年倍增(增速递减，前高后低)（19%，17%，15%，13%，11%）201013.522%17.723%21.746%201110.528%16.031%18.114%20129.822%16.082%16.239%20139.214%16.126%14.325%20148.686%16.164%12.382%平均10.354%16.425%16.561%表2：2010-2014年消费预测结果2.区域经济发展伴随