城市住宅经济

城市住宅经济主讲人：Kuran【学习目标】•了解城市住宅经济的基本概念和意义，掌握住宅的基本属性和基本特点，明确住宅区位选择与城市经济发展的联系。•掌握和理解城市住宅建设及供给理论、城市住宅消费及需求理论等相关经济学原理中的基本概念，并能初步应用这些概念和分析方法讨论城市住宅市场中的主要问题及现象。•能以城市经济学的视角来审视我国过去和当前城市住宅制度中所存在的问题，了解国家治理城市住宅问题所实施的住房制度改革历程和政策导向。•十三五关于健全城镇住房制度的相关内容第一节城市住宅经济概述本节重点•住宅经济及其相关概念•住宅的基本属性•住宅经济的基本特点城市住宅经济的重大研究意义•城市生活离不开住宅，住宅业涉及面广，产业关联效应强，其迅速发展在一定程度上有利于改善人们的生活水平，提高生活质量，建立合理的消费结构，优化相关的产业结构，促进产业的升级•另一方面，由于住宅的公共物品属性，政府往往对住宅市场造成很大影响，使不同群体的的社会福利发生变化•同时住宅业还是一个城市的重要财政来源一、住宅经济及其相关概念•（一）住宅的定义与功能•1.住宅及其相关概念•（1）住宅是以向人们提供居住条件为主要目的，并具有满足居住、身心庇护、家庭生活、社会交往和财富储备等基本功能的各类建筑物的统称。•住宅的分类：•从建筑角度划分——可以分别按照建筑体形、建筑层数、建筑材料、建筑平面、建筑性质、建筑文化、结构特征、交通组织等方面予以具体划分•从社会经济角度划分——可以按照根据产权性质分为私有住宅、公有住宅、社团住宅。•根据占有方式——分为配给住宅、出租住宅、业主自用住宅•根据经济关系划分——分为福利住宅和商品住宅（2）建筑、房屋和住宅的区别与联系•建筑：是构成城市的最主要物质要素之一。三个要求：为人类活动提供空间遮蔽，符合人们生活和生产的需要——功能要求由砖、瓦、水泥等组合而成具备物质形态——物质要求建筑形体、内部装饰、色彩构成一定的形象——形象要求•房屋：用于满足人类生活、生产和活动需要的建筑。•工业建筑中的房屋一般指厂房、仓库等；民用建筑最多的是居住用户，如住房、宿舍、旅馆等；民用建筑中的公共建筑包括其他房屋，如商店、学校、医院、图书馆等。•住宅：是房屋中量大面广的建筑物，也是人类直接居住的地方，住宅以套为单位供人们居住。住宅应满足人类生活的空间性、舒适性、私密性等要求。在房屋中占有绝大多数的数量和交易量。•建筑与房屋的物质形态和价值形态一般是以住宅经济研究的主要对象。•2.住宅的基本功能•居住功能•庇护功能•家庭生活功能•社会交往功能•财富储备功能•文化艺术功能3.住宅的起源与发展住宅主要起源于以下3个需求安全的需求定居的需求管治的需求生活方式的转变游牧向农牧阶级和国家的产生•（二）住宅经济和房地产经济•住宅经济学：主要研究住宅消费、住宅生产、住宅流通和分配问题，属于福利经济学范畴的部门经济学。注重于住房生产中舒适性和分配的公平性。•房地产经济学：比住宅经济学概念宽泛，包括以生产为目的的房屋商品研究。是房产经济与地产经济的合称。二、住宅的基本属性•（一）住宅的自然属性耐久性固定性附着性•（二）住宅的经济属性住宅作为特殊商品，有三种特征：三种特征但是住宅作为一种商品，凝结了大量的物力、人力和财力——价值基础和商品共同性但是作为一种特殊商品，住宅具有准公共产品属性——公平和效率但是住宅的耐久性和未来升值性——投资价值•（三）住宅的福利属性住宅是社会程度很高的产品：•第一，它作为满足居民基本生存和发展需要的重要消费品，已经成为居民提高生活水平的重要目标•第二，城市住宅的外部性很强，涉及医疗、教育等公共配套设施的使用，同时也涉及多方面、多角度的利益群三、住宅经济的基本特点•（一）需求的不可替代性•（二）产品的空间性和固定性——根本价值在于固定的空间价值•（三）价值的双重性——物质的使用价值和劳动交换价值•（四）成本的双源性——级差地租成本（区位成本）和房屋建筑成本（空间成本）•（五）房地产的投资大和效用期长•（六）住宅经济的产业关联度高•（七）住宅经济强烈依赖并支持金融业的发展——投资大，开发周期长，投资回收期长依赖金融机构支持•（八）住宅经济实质上是具有产权关系的经济活动——我国土地国有，交易的是土地使用权和住宅所有权•（九）住宅市场具有竞争和垄断双重性质——一方面，土地稀缺性，城市住宅有限供给，房地产项目需要大量资金及其他开发条件，少数的开发商使垄断成为可能；另一方面，普通住宅市场上的商品开发商很多，需求者也较多，所以又具有很大的竞争性第二节城市住宅经济理论本节重点•城市住宅建设及供给理论•城市住宅消费及需求理论•住宅的流通•城市住宅市场的动态供求平衡一、城市住宅建设及供给理论•（一）住宅建设供给及其相关概念•1.住宅供给的相关概念住宅供给——是指由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量与住宅服务流量的过程存量供给——令住宅存量在数量上得到增长。与住宅生产相关，表现为实物形态，反映的是量的多少流量供给——令住宅服务流量在质量上或数量上得到提高。与住宅改进和维护相关，表现为非实物形态，反映的是质的好坏•2.住宅供给的方式•从住宅供给的概念上划分：住宅生产——住宅存量增加住宅改进——住宅服务流量增加住宅维护——住宅服务流量可持续•从住宅供给的市场角度划分：——基本由市场调节型——本由国家分配型——政府干预下的市场调节补充型——市场调节与国家分配并行的混合型•（二）影响住宅供给的因素从长期供给趋势看，影响住宅总供给的主要因素是住宅产业制度，与产业政策相关的货币金融政策和投资体制。具体包括以下几个方面：•1.住宅价格价格与供给量成同方向变化，住宅供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线。•2.土地使用政策由于土地的稀缺性，城市住宅的供给能力，在很大程度上取决于政府的土地政策。政府供应土地的多少将直接影响到城市住宅供给量。•3.税收政策和利率政策税收是调节收益的杠杆，影响住宅投资的回报率和经营的安全性，影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。利率由于住宅开发所需的大量资金与金融机构的资金支持分不开，其高低直接影响住宅市场的供应量。•4.市场需求供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。需求量大，必定会促使开发商进行住宅开发，增加住宅供给量。•5.住宅开发商的投资预期住宅由开发商提供，开发商对未来预期的好坏会影响住宅的供给。•另外，经济形势、政府支持、建筑技术等也影响城市住宅的供给。二、城市住宅消费及需求理论•（一）住宅需求及其相关概念•1.住宅需求的概念•住宅需求——是指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且有能力购买的住宅服务的数量。•取决于消费者对住宅的消费欲望与其财政资源。•2.住宅需求的类别住宅需求可以按照不同的角度划分以下几类：（1）从需求时效上划分有效需求——在当前时期已经表现出来的、有居民购买力为后盾的现实需求。潜在需求——在当前时期尚未表现出来的、缺乏购买力基础，但很有可能在今后的某一段时间逐渐形成的未来需求。•（2）从需求成因上划分•新增需求——从无到有地增加的那部分需求，包括新增人口（本地新生或异地迁入)和新增家庭（大家庭裂解成小家庭）进入社会所提出的住宅需求•扩张需求——因原有住户从少到多，从劣到优地增大住宅消费所追求的那部分需求•（3）从住宅需求的阶段划分温饱阶段•强调公平，满足基本的住宅需求，即“住的下”的问题小康阶段•强调文明，满足对住宅的基本安全和卫生标准，即“住的对”的问题富裕阶段•强调享受，满足对住宅宽敞，舒适美观及私密性要求，即“住得好”问题•（4）从需求性质上划分•消费需求——完全出于自我居住目的而购买或租赁住宅的行为•投资需求——不以或不完全以自我居住为目的，而是把住宅当作一种固定资产和投资手段，出于保值增值或合理避税的需求才购买住宅的行为•3.住宅需求的特点•（1）个别性是指在不同的人在不同阶段对于住宅的需求是不一样的，即温饱阶段和富裕阶段追求的住宅是不一样的•（2）渐变性“家庭生命周期”来反映，即指一个以家长代表的家庭，从开始建立到家长死亡或并入小家庭的全过程，在这个过程中家庭对于住宅的需求显然是变化的•（3）复合性对住宅的需求可能包含两种需求对象（住宅存量与住宅服务流量）、对应三种实现手段（前者通过住宅投资与业主自用来实现，后者通过业主自用和住宅消费来实现）•（4）效用调节性这是住宅商品的显著特点，其效用大小主要取决于消费者的偏好。可能会因为地段，具体朝向，楼层等外在因素导致选购兴趣上的差异•（二）住宅需求的影响因素•1.价格的影响•（1）住宅价格对住宅需求的逆向调节住宅价格越高，需求就越少•（2）其他商品和服务价格对住宅需求的间接调节住宅作为生活必需品，与其他商品和服务之间的替代性弹性数值不大，所以这种调节能力甚微•（3）住宅需求的价格弹性住宅需求的价格弹性价格变化（△R/R）引起的住宅需求变化（△Q/Q)的幅度Ep来加以说明。欧美国家研究表明，住宅需求价格弹性取值主要分布在0.6-0.8之间的范围内，显然家庭在决定住宅消费时会有一些顾虑，但是却对住宅的价格变动不明感。这表明住宅是缺乏弹性的不可或缺的必需品。也就是说无论收入怎样变动，人们都不可能不消费它。而缺乏弹性的商品。若价格下降会导致收入的下降，这也正是开发商宁愿空置商品房也不愿降价的原因。•2.收入的影响•（1）收入的构成与选择•通常把住户的当前收入Y分成两个部分：较为固定的永久性收入Yp——基于个人在过去的长期所得和对未来的预期而作出的判断，如工资薪酬收入变化莫测的临时性收入Yt——短暂的非正常的、非持续的经济现象，即可能是盈利也可能是亏损，一般无法事先评估，如股市猛涨或者大跌住宅消费作为一种长期的永续行为，只能与Yp相关，而与难预测的Yt无关。即住宅需求取决于住户当前收入中的永久性收入。•（2）住宅需求的收入弹性•住宅需求的收入弹性是指收入的变化（△Y/Y）引起的住宅需求的变化（△Q/Q）的幅度Em，来加以说明。YYQQEmEm=1,为单一弹性,说明需求与收入等比例变动;Em1,为富有弹性,说明一个单位的收入变动,会引起大于一个单位的需求变动;Em1,为缺乏弹性,说明一个单位的收入变动,会引起小于一个单位的需求变动。研究表明：住宅需求收入弹性取值大多集中在0.5-1.5区间内。显然，住宅需求收入弹性与家庭收入的高低有关：当家庭收入水平较低时，住宅主要是一种生存资料，人们对它没有额外需求，也不能减少基本的生存空间，这个阶段的Em1，属于缺乏弹性；收入水平较高时，人们会对住宅有额外的需求，比如保值增值或投资，这个阶段Em1，属于富有弹性。对于租房者而言，收入的需求弹性小于购房者•3.人口的影响人口规模人口构成人口流动人口结构因素城市化的发展•4.家庭的影响•当人口规模一定时，家庭类型结构便成为决定家庭总量，进而决定住宅需求总量的关键因素。一般来说，在经济发达地区、沿海地区和大中城市的家庭结构中，单亲家庭和一代或一人家庭等非传统家庭的比例要高于欠发达地区、内陆地区和小城镇，以至于户均人口更少、同等人口规模下的家庭数目更多，因此对住宅的需求也高。•此外，城市居民的消费结构与消费偏好、人们的居住传统与行为方式、住宅市场的发育与金融支持等，也都不同程度的影响着城市住宅需求量。三、住宅流通•1.住宅的流通方式•主要由以下几种：差价互换自建自用配给租赁购买•2.住宅的租金与售价•（1）住宅租金的构成•住宅租金就是住宅服务流量的价格，实质上也是住宅所有者零星出卖住宅所有权的价格。主要由以下几个方面构成：•住宅租金必须有地租，即土地出让金、土地转让费、土地使用费等。这些土地费用虽然在房产所有者身上，但在租赁行为中，房东必将地租转化为房租的一部分转嫁到租户身上。地租•是逐渐专一的住宅商品原值的货币形态，是在零售过程中按照住宅的使用寿命和磨损程度来逐年分期回收住宅的原始造价折旧费•房产者出租的经营成本，其中主要包括贷款利息（建房或购房时从银行获取贷款的利息）、维修费、管理费、税金、保险费、房东利润等经营成本•（2）住宅售价的构成•