大学城研究(世联地产)

本报告是严格保密的。案例选取原则：位于城市近郊、依托大学园区、具备良好自然资源的大规模城镇开发欧文(美国)城市均衡发展高科技为主导多元化产业伯克利(美国)依托强势学科完善产业链条筑波（日本）疏散东京人口压力生态型技术创新中心城市设计理念领先案例疏散人口、产业功能案例幕张(日本)疏散东京办公职能娱乐办公新都心政府主导下的新城发展案例索尼中心(德国)企业形象与建筑综合体的结合高科技娱乐生活体验埃朗根（德国）高附加值无污染企业经济与生态平衡发展生态保护下的新城发展案例密尔顿(英国)规划先行、适时调整第三代田园都市本报告是严格保密的。欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万。7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接欧文是作为美国最安全、规划完善、自然环境最优美、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为橘郡的重要高科技产业中心欧文位于加州以南五十公里处橘郡内，依托加州大学欧文分校，成为橘郡重要高科技产业中心1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文所在区域地势起伏，拥有山脉、峡谷、湖泊、溪流、湿地、海洋等丰富的自然生态资源欧文占地宽广，沿太平洋拥有长达9英里的海岸线，并且由海岸线向内延伸22英里，拥有丰富的地地质和自然资源整个欧文依据地形可以分为三大部分：南部海滨地区，中部地区以及北部高山地区，以南部和北部地区自然资源最为丰富南部海滨地区占地14175公顷，以405公路和太平洋为界限，主要资源包括海洋、沿海山脉、海滩淡水湿地中部峡谷地带主要平地为主，占地8910公顷北部山区地带占地13365公顷，主要资源包括山地、峡谷、高山湖泊、溪流等地质地貌条件，拥有丰富的生态物种1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文在30多年的发展过程中以资源为基础，以发展为目标，成为了美国最适合居住、工作和投资的生态城市起步阶段发展阶段成熟阶段阶段1：1960年以前阶段2：1960s-1980s阶段3：1980s-至今•农业经济为主，盛产橘子、胡桃，鳄梨，利马豆，和绵羊•城市发展起步期，分担城市部分功能、接纳高素质人群置业•生态城市形成，城市经济、社会、环境实现协调发展欧文农场因其广阔的巴伦西亚橘子林和丰富的物产而闻名住宅建设陆续开始，规模不断扩大规划总用地1500英亩，居民5万人，高素质人口开始进入置业；•科学完整的区域环境保护体系的建立，包括自然环境保护区、城市内部环境以及社区环境建设维护计划•城市产业智力化、高科技化、多样化以及无污染化阶段特征发展结果发展举措•建设欧文农场•引入加利福尼亚大学分校，建成“大学社区”•科学的城市规划•完备的休闲娱乐和居住配套设施•积极完善的产业发展计划•城市规划的不断调整•区域配套设施的不断完善1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文现代产业的发展主要以大学为依托，通过一系列相关政策与措施推动智力密集型的高科技产业发展加利福尼亚大学欧文分校建于1965年，是地区内最主要的研究型大学。大学共有24000学生，1400教学人员和8400名职工。欧文分校是加利福尼亚大学中发展最快速的分校，是许多学生梦想的学府。欧文分校是橘郡内第二大工作机会提供者，预计为橘郡带来超过33亿美元的经济收益.欧文分校的科研能力在全美高校中名列前茅，其在科学、艺术、人文、医药以及管理方面的研究成就提升了学校的排名。学校共有3位诺贝尔奖获得者。政府和企业通过一系列措施推动学校科研机构成果向市场的转化，包括建立公司关系办公室，为大学科研机构和大公司的联系提供帮助建立科技联盟办公室，为大学科研成果市场化提供帮助对于新成立的公司有一系列税收补贴政策，推动高科技企业的发展强大的科研实力合理的转化机制加州大学欧文分校1美国Irvine本报告是严格保密的。高科技产业的发展成功带动了相关产业的发展，形成总部经济为特色、高科技为核心竞争力的高附加值、低环境影响的产业特征，吸引了大量高素质人口进入0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%管理/技术及其他服务业零售办公农林牧生产/物流/运输建筑/开采/物业管理欧文镇不同职业人数状况欧文镇居住人口受教育程度欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术/管理类的人数最多，占到50%以上。此外欧文成为了公司总部的天堂，超过一百家大型或者行业领先公司将总部放到了欧文部分总部在欧文的大公司塔可钟（TacoBellCorp.）福特汽车（FordMotorCompany）集团埃乐峻（AllerganInc.）马自达，美国公司（MazdaMotorofAmericaInc.）丰田材料处理，美国公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）圣约翰（St.John）起亚汽车，美国公司（KiaMotorsAmericaInc.）戴姆乐克莱斯乐（DaimlerChryslerCorporation）布劳德康姆（BroadcomCorporation）密地机械（MeadeInstrumentsCorporation）康阿戈拉食品零售（ConAgraFoodsRetailProductsCo.）爱德华生命科学（EdwardsLifesciencesCorporation）极可意涡流浴缸（JacuzziWhirlpoolBath）第一选择抵押贷款（OptionOneMortgageCorporation）1美国Irvine欧文的人口受教育程度都很高，超过50%的人受过高等教育。高中以上教育水平95%高中以下教育水平5%外来就业人口,1/3本地就业人口,2/3欧文现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，吸引了很多外来人口。本报告是严格保密的。欧文原主导产业农业在为区域经济产业发展提供战略空间用地的同时，也通过自身升级形成了较为完整的农业产业链条1960s的欧文现在的欧文公司名称主营业务公司名称主营业务HiramatsuRanch水果蔬菜种植/加工/运输PinnacaleFarms种植JCMacInc种植/农业机械维修/餐饮SeedInstitute研发/种子销售Magarrofarms水果主裁种植/零售TanakaFarms蔬菜种植和零售ManasseroFarms种植/加工/零售OceanSprayCranberriesInc.蔬菜水果零售/运输欧文主要农业企业状况1960年以前欧农场将将大量土地承包出去，Irvine家族保留部分地自己务农。农产品主要包括橘子、胡桃，鳄梨，利马豆60s以后，欧文对于不清楚发展用途的土地加强保护，暂时发展农业，待发展时机成熟，再进行规划利用，确保土地价值达到最大程度的发挥农业在区域发展过程中为区域发展提供空间的同时，自身产业也向上向下延伸，形成了包括农业科研、种植、加工、运输、零售完整的产业链。现在欧文仍然是加州鳄梨最重要的产地1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文在居住区设计以及相关建筑技术应用方面推行生态节能原则在住宅建筑设计方面，欧文制定了严格的建筑节能标准，强制要求所有住宅使用节能技术高科技的室内保温炉和空调系统双层窗户/LowE玻璃低水量淋浴碰头及其它相关设备最大限度节约水建筑密封技术每个居住区建设提供丰富的开敞自然空间、交通设计以步行为导向，并且社区内提供学校；同时社区内的建筑设计提倡与自然环境的融合1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文交通系统的设计鼓励居民使用公共交通、步行以及自行车，减少对私人汽车的依赖外部交通公路：7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接。其中405路和州际5路在欧文镇东部汇合，支撑了当地商业的繁荣轨道：Metrolink和Empire-OrangeCountyLine将欧文和洛杉矶以及沿海其他城市连接，为居民以及外部人口进出欧文提供了便利的公共交通手段内部交通:对内部社区交通体系限制车速，鼓励居民步行出行修建长达158英里长的自行车道，使得居民通过自行车方便到达城市各个角落其他措施城市中心布置综合交通站点枢纽，将轨道、对外主要交通干道、内部公共交通体系连接，方便居民换乘建立Spectrumotion组织，免费为在欧文工作的人口提供交通建议，协助组织搭车行为，减少私人车辆的使用欧文对外主要公路欧文内部交通图欧文自行车道系统图Metrolink站点图1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文通过建设水资源再生中心将城市、生态以及农业用水有机联系起来，实现了对水资源的有效利用欧文大力提倡对于水资源的循环利用，在城市用水、农业用水以及生态用水之间建立联系保证水资源的合理利用修建欧文Michelson水再生中心，该中心由两大系统组成：一方面将生活用水输送给家庭以及其他部门。一方面负责回收生产生说污水进行处理，并且将处理用水输送到保护区、森利以及农业用地进行循环使用实施区域中水计划，通过政策鼓励工业以及家庭使用中水冲洗厕所和必要的清洁工作Michelson水再生中心农业滴灌系统53,572,65%6,301,8%22,434,27%处理用水未处理用水循环利用用水2005年欧文用水状况社区公共水景1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文发展空间布局以尊重土地资源条件为前提，合理分布功能和开发强度由于欧文占地规模较大，所以欧文在规划初期依据地形地质和原有基础设施状况将地块分成了沿海部分、峡谷部分以及山区三大部分进行规划规划区域资源特点规划功能开发强度沿海区域海滩，湿地、森林以及通往圣地亚哥的405公路以及加州大学教育、居住、休闲旅游、办公以及工业中低开发强度峡谷区域地势平坦、对外交通主要干道、机场城市核心区，拥有商业、商务、工业以及居住用地中高开发强度山地区域山地、湖泊以及森林，生态环境较为脆弱，地形复杂居住功能为主低强度开发7.9%17.4%51.0%4.7%10%10%工业用地住宅用地保护用地商业用地配套设施用地其他欧文土地利用突出了其保护生态环境原则，整个区域超过50%用地用地被用于自然保护区永久保护起来，住宅用地占比17.4%，配套设施用地占比10%，工业用地占比7.4%,商业用地占比4.7%1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文居住区开发奉行土地自然资源匹配原则和居住区集约化发展原则，减少人类居住活动对于自然环境的影响居住用地贯穿整个区域布置，并且将主要自然保护区和产业发展带分隔欧文居住的开发强度依据区域资源特性不同而不同，在生态环境相对脆弱的滨海以及湿地区域和山地保护区附近开发低密度住宅，住宅密度1.6-3.5套/英亩左右，远远低于其他区域18-40套/英亩的水平居住区的设计遵循村庄理念，其主要目的在于控制人类居住的活动蔓延，同时以村落为单位提供社区配套，方便居民在步行范围内解决基本生活需求，从而达到减少使用汽车的目的目前欧文共有18个村落，供17.5万人居住生活村落规划理念每个村落的大小在600英亩到2000英亩之间，村落内部必须有包括学校、购物以及开放空间等在内的完善的居住配套设施不同村落以及居住区之间需要通过绿地、山沟、溪流或者绿地和森林给与分离，以便创造明确的边界每个村落内的住房形式多样化，保证社区人口的多样化每个村落的规划设计必要要有符合其土地资源特征的主题，比如山地、森林、高尔夫、溪流、湖泊等。这种竹子体有利于树立村落的归属感和社区居民对于自然环境的保护意识1美国Irvine本报告是严格保密的。欧文城市产业发展用地沿区域主要交通设施和大学分散布置居住区保护区商业/办公/工业区②①④③产业核心区基本情况1Irvinespectrum占地5000英亩，是世界上最大规划的研究、科技以及商业中心。共有2500家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以级医疗行业聚集地，大约有55000人在这里工作2IrvineBusinessComp