大陆房地产业的发展现状与发展趋势

大陆房地产业的发展现状与发展趋势中国企业联合会副会长中国房地产业协会副会长孟晓苏博士中国房地产开发集团公司董事长中国大陆的房地产业经过二十年特别是近四年发展，已成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。中国大陆的房地产业的发展历经了三个发展期：从1984年到1988年大约五年的时间，实现了从无到有，从小到大的第一次历史性发展。从1991年到1995年大约五年的时间，房地产业经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998年起，由于国内市场的逐步完善和成熟、加入WT0及举办奥运、新经济高科技与房地产业的结合等诸多因素的影响，为大陆房地产业实现第三次飞跃提供了内部外部条件，房地产业进入了一个新的发展期。一、中国大陆房地产业的发展现状我1997年初在瑞士圣.加仑国际管理会议的讲演中讲过：“1997年及以后的几年，中国大陆经济发展令人瞩目的现象之一，是住宅与房地产业迅速成为居民的消费热点和国民经济新的增长点”“这将推动中国市场迅速进入第四次消费浪潮。”我作以上预言时，中国房地产业正处于处于1996年、1997年投资低增长和负增长时期，而后来事态的发展完全证明了上述预测。1997年东南亚金融风暴以后，某些主管部门和部分媒体主张中国要“以泰国为鉴”’、防止房地产再度发展。中国政府没有受这些错误思想的误导，而是适应国内外经济形势与市场形势的变化，将扩大内需、拉动经济增长作为重要的政策选择，将住宅建设和房地产业作为着力点和突破口。1998年以来，中国政府在财政、税费、金融、房改等方面采取了一系列措施，房地产业已经保持了连续四年稳定增长的良好局面。①增长强劲。首先应注意到是近几年销售的增长，因为销售增长反应的是市场的变化状况，销售包括居民作为消费和作为投资的购买。1996年以来，房地产销售急升。从房地产销售额来看，1998年比1997年增长了39.6％，1999年比1998年增长了28.1％，2000年增长了30.1％，2001年1-9月又增长36.7％；从房地产销售面积来看，1999年比1998年增长25.2％，2000年增长26.9％，2001年1-9月又增长26.6％，均呈两位数的增长。销售的增长的原因之一是实行房屋抵押贷款，极大地增强了居民的购买能力。今年上半年全国商品住房的个人购买率已经达到93.6％。由于消费增长带动了投资增长，近几年，房地产开发投资增长很快，1998年比上年增长13.7％，1999年增长11％，2000年增长19.5％。2001年1-9月同比增长31.4％。可以预测随着国民经济的持续稳定发展，房地产业将持续发展。②规模宏大。近年来我国大陆房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建设规模已经居世界的前列，建房总量居世界第一位。近几年中国城乡每年建房总量都在12亿到13.6亿平方米。从1979年改革开放开始到今年，中国大陆城镇新建住宅面积将超过62亿平方米，是改革开放前30年累计6.2亿平方米的10倍。同期农村建设房屋共160亿平方米。用国际上通常的参考指标——每千人每年建造住宅的套数来衡量，2000年中国大陆每千人建造住宅的套数达16.5套，而我们有／资料可比的世界上其他国家都在10套以内，更不要说中国人口是世界第一位。③作用突出。房地产投资的乘数效应很大。在我国大陆，据有关部门调查分析，住宅与房地产业的生产、流通和消费，直接对几百大类，几万个品种的产品提出需求，与建材、冶金、化工、纺织、机械、仪表、公用事业、金融保险、家用电器、商业服务近百个部门的经济活动密切关联。房地产业通过“回顾效应”，即房地产业作为需求市场，带动钢铁、建材、森工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展；通过“前瞻效应”，即通过房地产的开发和建设，直接带动建筑、装饰、通讯、电力产业的发展，与美国部分经济专家对美国经济发展调查所显示的：住宅是拉动消费的“第一动力”的结果一致；通过“旁侧效应”，带动城市建设的发展和社会文明程度的提高，间接地推动经济发展。根据国家统计局的专家以投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，拉动系数为1：2.68，大大高于过去测算为1：1.95的水平。其中诱发建筑业产出90.76亿元；诱发制造业产出123.61亿元，其中包括金属矿物制品业产出31.45亿元、金属冶炼及压延工业产出18.81亿元、化学工业产出14.98亿元、金属制品业产出9.82亿元、机械工业产出8.79亿元、电器机械及器材制造业产出7.58亿元；房地产业诱发国民经济相关部门的产出除了建筑业、制造业之外，依次为：采矿业16.64亿元、商业11.16亿元、房地产业自身10.98亿元、电力煤气自来水供应业6.59亿元、货物运输及仓储业5.86亿元、社会服务业4.98亿元、农业4.55亿元、金融保险业4.08亿元、邮电业3.05亿元、饮食业1.57亿元、综合技术服务业1.18亿元，等等。有人对大城市主要报纸的广告收入做过统计，发现2000年房地产广告收入占广州主要报纸广告收入的71％，上海主要报纸广告收入的60％，北京主要报纸广告收入的55％。有报道称，今年以来北京房地产企业已经在媒体上“烧”了5亿元。从以上分析可以看出，我国大陆的住宅和房地产业在加快城市建设、改善人居环境、增加就业、带动相关产业发展方面都产生了巨大作用。据建设部的有关专家计算，在近几年国内生产总值年增长7-8个百分点中，由于房地产业直接和间接带动的为1-1.5个点。在全国消费市场普遍低迷和零售物价指数持续下降的情况下，城镇房地产平均价格以低于5-8％的幅度逐年升高，对于扭转近几年通货紧缩的趋向起到一定的积极作用。大陆的房地产业正处在转型时期，房地产市场发生了根本性的变化。市场消费主体由单位购买向个人购买转变，进入了“散户时期”，居民需求趋向多元化、高品位，住房的供给方式发生变化，住房建设和房地产开发将从速度规模型向质量效益型转变；产业规模将从传统模式向生态化、智能化、网络化、信息化等新型产业转化。因此，房地产业要在新的高度、更深层次不断探索创新发展的思路。二、房地产业发展的成因分析这几年的房地产快速发展有两大成因：1、中国大陆居民己进入第四次消费浪潮，即以住房消费为主的时期。中国大陆居民的消费特点之一是排浪式消费。自80年代以来围绕中国大陆居民的若干消费热点形成了三次消费浪潮，有力地推动了当时有关消费品的生产。从90年代起中国大陆居民的消费热点已经逐渐转向住房消费，推动中国大陆市场迅速进入第四次消费浪潮。首先，这与中国大陆城市居民的居住状况有关，如到1998年75％以上的城市居民家庭住房面积仍低于60平方米。改善居住条件成为居民的急切需要。其次，这与城市居民的收入增长有关，如城市居民人均收入由1990年的1，523元增长到2000年的6，280元，十年增长了四倍多。收入增长造成城乡居民储蓄余额成倍增长，1992年中国大陆城乡居民储蓄余额近1.15万亿元人民币，到2000年底城乡居民储蓄余额己达6.43万亿元人民币，其中82％是1993年以来的新增储蓄。如果加上现金及其它金融资产2万亿，共约8.4万亿元人民币，合1万亿美元，其人均平价购买力（PPP$）要大大高于1万亿美元。应当说从90年代初期起，中国大陆城市居民已经到了万元级和十万元级的消费层次，需求的第一位就是购买住房；近几年抵押贷款等金融工具开始用于住房市场，又进一步扩大了居民的购买能力。第三，中国大陆城市居民的收入房价比例已经进一步缩小。1999年中国大陆城市居民的收入房价比例是5.8倍，而根据房改政策，收入房价比在4倍以上的城市都要给予居民货币补贴，中国大陆还有不少城市本来的收入房价比就低于4倍，将使中国居民的收入房价比进一步下降，这些都有利于居民家庭购房。由于以上因素，造成房地产市场发生了根本性的变化：城市商品房的个人购买率迅速提高，市场购买主体转为居民个人购买，2001年9月城市商品房的个人购买率己达94％。新的市场和新的购买主体全面形成。2、拉动内需政策和房改等政策发挥作用，促成房地产业出现产销两旺的局面。近几年是关于住宅和房地产业的具体政策出台最多的时期，国务院发布的这些政策有利地推动了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。我把这些政策分了以下七个方面：①刺激消费的政策1999年下半年年开始，针对投资需求与消费需求均不足的新情况，采取了综合对策。其中为抑制消费需求的下滑，采取了提薪、降息、储蓄实名制、征收利息税等多种手段，抑制储蓄增长，扩大即期消费。国家已连续两年大幅度提高机关、事业单位的工资水平和社会保障线的水平，有效增加职工收入。同时通过扩大消费信贷规模、持续七次降息和征收利息税等措施刺激消费增长。②推进房改政策。一是停止实物分房，实行货币分配的政策按照“老房老办法、新房新制度”的整体思路，逐步推行住房货币化。二是按房价收入比实行不同的住房补贴政策，房价收入比在四倍以上的城市按照“老人一次性补贴，新人按月补贴住房分配货币化”的方案。三是进一步加大公有住房的出售力度。目前全国可出售公房的80％以上已出售给职工，其中有7个大中城市公房出售率达90％。③完善住房供应体系。包括把中国大陆的城镇往房体系分为三个部分，商品房、为中低收入者准备的经济适用房和为贫困户准备的廉租房。为加快解决城镇住房困难居民的住房间题，国务院提出要重点发展经济适用住房。近两年全国经济适用住房竣工面积已超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50％。经济适用住房以其“价低质不低”的优势，成为住房供应的主渠道，受到了中低收入购房家庭的普遍欢迎，不少城市出现经济适用住房供不应求、排队认购的良好势头。“发展以经济适用房为重点的房地产业”的政策是完全正确的。在以上两项政策的作用下，中国大陆城市居民的收入房价比例已经进一步缩小。前已讲过，1999年中国大陆城市居民的收入房价比例是5.8倍，而根据房改政策，收入房价比在4倍以上的城市都要给予居民货币补贴。中国大陆还有不少城市本来的收入房价比就低于4倍，将使中国大陆居民的收入房价比进一步下降。我预计将降到3.5倍左右。现在中国大陆城市的商品房平均价格为每平方米2，226元人民币，商品住房平均价格仅为每平方米2，090元人民币，并不是过高的水平。有人误以为“中国大陆房价太高，居民买不起”，是不符合实际的。④发展住房金融。房地产市场是金融业借贷资本的最大出路，房地产业的发展也推动了金融业的发展。几年来居民购买住房使用商业银行贷款的额度迅速增长，到今年8月底已经达到4，801亿元，是1997年的25倍，发展非常迅猛。由于起步晚、起点低，中国大陆住房金融的现状仍不很令人满意，还远不如发达国家房地产金融创新能力强和应用广泛。可以预期，中国的房地产金融将在即将到来的国际竞争环境的下加快发展。⑤放开住房二级市场的政策。1999年政府发布了《己购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准人制度所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策，使得开放交易市场的政策框架基本形成。现在全国许多大中城市都在积极开放存量住房交易市场。⑥减免过高税费的政策。近几年来，国家在鼓励住房消费的税收政策上有了实质的突破，对房地产交易过程中所涉及的营业税，契税及个人所得税给予了相应的减免优惠，使税负较大幅度下降。其中主要的，一是取消了对房地产投资15％的固定资产投资方向调节税，原先这项税种只是对国外境外投资者免征；二是降低房屋交易契税及其他相关费用，契税税率从6％降到3-5％。例如北京为4％，上海为3％。（但地方补贴1.5％，实际仅为1.5％）；三是大大降低房屋租赁税费。房屋租赁的总体税收税率由原来的17-30％调低到目前的7-4％；四是有的城市采取购买住房返还个人所得税，如上海已经连续几年实行这一政策，促进了住房销售，还有效吸引了一部分企业在上海扎根。⑦推行住宅产业化的政策。房地产开发对住宅产业现代化提出要求。随着科学技术的发展，科技成果对住宅应用所形成的