如何认识房地产形势精简版

如何认识房地产形势（精简版）邹永军修订时间：2015年9月个人简介工作–江西财经大学旅游与城市管理学院讲师–江西华邦律师事务所律师–江西天晓法律服务公司–房地产估价师个人微博–【城市与房地产】–【法律】联系方式–QQ：[e-mail]–微信：zouyj360–电话：[phone]一、考虑问题的视角房屋是基本生活必须品，人人都要。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。——杜甫房价上涨首先是社会问题，不一定是经济问题。房价没有象股票那样暴跌。盼望房价下跌的人士多数是想买房的关于当前的房地产形势仁者见仁，智者见智。房地产到底要走向何方？二、房地产形势从何分析1、简单与复杂房地产本身是简单的，–天天住在房子里，不懂一点房地产是不可能的。房地产又是复杂的，–建筑、地理、政治、经济、居住、工作、使用、投资无不涉及。至今为此，没有公认的权威、全面的分析报告。2、可能的原因是真正全面精通房地产的人士，–有但，–少而又少。例如04、05年，中房指数（国家统计局）、赣房指数（江西统计局），通过分析房地产投资规模缩小等一些数据，曾多次确认房地产进入不景气阶段。但在当时，房地产价格却是不断上涨，销售旺盛。房地产到底景气不景气？？？3、结论因此，房地产形势分析就要确立一个问题：从什么角度分析房地产？用什么方法分析房地产？4、根本分析房地产的形势，可以从投资规模、销售、价格……短期、长期……一系列方面分析。溯本清源，房地产形势分析最根本的还是价格分析，不以价格为主线的全面分析不一定更可靠，也不是人人消费得起。三、房地产价格理论（静态价格）房地产本身是实实在在的，但其价格却不好把握，甚至难以把握……㈠房地产产品价格特征1、价格种类多，构成复杂，相互制约买卖价格、租赁价格、产权限制的价格；季节价格、入市价格；起步价、平均价、户型价格；……不同的人还有不同的价格2、影响因素多，对每个人的影响不一样经济、政治、文化、社会思潮、……楼盘档次、楼层、朝向……物业管理……比如说交通方便：–生活便利–噪音、不安全3、房子永远是贵的2000年，–2000元／平方米可以在南昌市老城区随便购买房屋。现在，–【】元以下是不是浪费精力？4、薄利不一定多销每个开发商的房子数量有限，无法大规模生产。㈡用什么理论分析房地产价格？城市经济学的房地产价格理论。1、城市规模与房地产价格：土地数量与价格城市规模和房地产价格密切相关，城市规模体现在市区面积、市区人口密度。⑴市区面积城市人口越多，城市面积越大。房地产价格和城市市区面积成正比：–市区面积越大，城市中心区房地产价格越高；反之亦然。⑵市区人口密度差由于历史习惯和城市开发政策不同–两个城市人口数量一样，其人口密度往往是不同的。房地产价格差异和城市人口密度差异成正比：–人口密度差异越大，房地产价格差异越大；反之亦然。2、城市等级与房地产价格：土地质量与价格城市等级就是该城市在国家、区域中的地位。城市等级越高，能够从国家、区域获得的资源越多，土地的利用价值越高，房地产价格越高；城市等级越高，城市越开放，外来人口购买房地产的比重越高，城市房地产价格就越高。房地产有一线城市、二线城市、三线城市之分。一线城市一般指北京、上海、深圳、广州，不仅全国人民购买，世界各地都有人买。二线城市指南京、杭州、武汉……，全国有不少人购买，但世界人民还没有充分考虑，典型的比上不足，比下有余。三线城市南昌、长沙……属于三线城市，全国人民不感兴趣，但本省人民向往。3、城市发展前景与房地产价格：土地潜力与价格城市发展前景越大，未来可以增加的资源就越多，可以增加的各种设施也越多。城市房地产价值增长就快。房地产价格同时取决于现状和未来发展前景。城市发展潜力大，房价就与现状差异大，房价高；城市发展潜力小，房价就越符合现状。简单推算公式P0：原先的价格水平P：知道发展前景后的价格水平F：目标城市的价格水平i：收益率n：时间niFPP110四、当前房地产发展阶段（动态价格）㈠房地产发展阶段与经济发展阶段理解房地产形势的根本前提是理解房地产发展阶段。一个国家、一个城市房地产处于什么发展阶段则取决于其经济发展阶段。经济发展阶段决定需要什么房地产，如何发展房地产。1、最近10多年，中国经济发展阶段中国经济处于再度工业化阶段，即再度重工业化，中国由此产生了巨大变化。⑴经济持续高速发展经济持续发展，尤其是重工业的发展，产生了对巨大的土地需求；重工业的发展也促进了高级第三产业的发展，产生了CBD的需求；收入大幅度提高，家庭小轿车普及，居住可以大幅度增加距离，导致向郊区扩展。⑵城市化进入加速发展现代城市化分三阶段：第二阶段是加速发展阶段，这一阶段城市对乡村有绝对优势，城市人口增长主要靠人口迁移，–农村人口迁移到城市；–中小城市人口向大城市迁移。中国这些年来就处于城市化的这一阶段，马太效应：大城市发展更快。2、房地产发展阶段中国当前的房地产价格高不高？⑴与世界比较从绝对价格看，不低–还有上涨空间？从收入比较，则明显高–下跌也是正常的。是否是房地产泡沫？？？⑵历史借鉴①日本二战后日本出现三次房地产价格暴涨，第二次是60年代，日本重工业化时期，全国房地产价格普涨，但大城市、沿海城市房地产价格涨幅更大。房地产价格的上涨使日本不再有廉价的土地。日本八十年代房地产泡沫其经济发展阶段是：实体经济向国外转移，热钱大量产生。房地产价格暴涨导致日本土地昂贵，生产成本太高–卖掉东京可以买下美国满脑荒唐言，一把辛酸泪日本60年代繁荣与中国目前房地产发展阶段相类似；80年代房地产泡沫与中国发展阶段不完全相同。②美国29年大危机后，一切都是泡沫在此之前，美国由于经济发展，已经世界第一，–著名的福特汽车公司提高工资事件，汽车开始普及股市、房地产一片繁荣，–买什么都是对的，不买就是错误的甚至美国著名经济学家费雪尔认为，美国股市来到了高平原。–和日本80年代的想法异曲同工上帝欲让其灭亡，必先让其疯狂中国目前国内气氛和国际大环境都不同于美国的20年代，但确实让大家兴奋了。一半是海水，一半是火焰㈡当前房地产供求特征1、需求特征⑴为什么有需求房子最终是要使用的，和股票不一样；房地产需求=使用需求+投资需求①使用需求A.绝对增加的需求，解决居住问题有人说：我不买房，租房也可以。问题是：谁都不买房，哪里有房可租？–张三不买，李四要买。只要城市化进程还在继续，需求就会继续增加。B.消费升级换代，房屋满足的不仅是居住、办公，而且是生活方式，是社会地位。–物以类聚，人以群分，–每个人根据自己感觉的社会地位选择居住。中国目前还在社会阶层分化中，经济发展，消费升级换代的需求就会继续。买第二套房≠炒房②投资需求投资需求是使用需求的派生需求，房地产天然的垄断性强化了投资需求，投资需求的大小直接与货币流动性密切相关。中国的投资需求才刚开始，未来潜力无限。⑵需求有多少：需求弹性表明当前大家愿意为房地产花多少钱。①需求的收入弹性大只要经济发展，收入增长：消费升级人人都想，使用需求潜力是巨大的；只要有闲钱，就会有投资动机，投资需求是无限的。自己想买房屋的时候：不要说别人买不起②需求的价格弹性小赚钱的目的就是要生活好，使用需求是刚性的；只要有钱途，投资需求与价格高低关联度不大。天天研究房价高低并不是研究房地产③通货膨胀通货膨胀，可能会削减使用需求；但一定会大大刺激投资需求。2、供给特征⑴供给有典型的垄断特征⑵短期供给价格弹性小⑶供给更取决于经济和技术的发展第一次全面发展；手工作坊，生产能力有限。3、国外学术界主流观点对于房地产供求我们知道得很少不要玩数学游戏4、供求转换投资需求=潜在供给五、当前的房地产大趋势没有无泡沫的市场，–任何市场都是有泡沫的，只是大小不同而已。没有泡沫的市场就是死水一潭。房地产具有非常明显的地域性，不仅各个国家不一样，同一国家的不同城市也可以不一样，甚至同一城市不同城区也会差异较大样。不要用一个地方的情况套另外一个地方㈠第一大浪已经结束极度短缺的时代已经过去，房地产将要进入头脑冷静的时代。–并不是房地产热不会再出现，–而是使用需求导致的狂热不会再出现。㈡结构性调整是不可避免不同城市不一样：–产业转移出去，新产业是否发展起来了？同一城市的不同区域不一样：–基础设施完善程度？同一区域的不同产品不一样：–适应购买力？某些“专家”总是在喊：房价将下跌50%。如果是某些楼盘、某些城市——有可能！如果是整个中国——经济形势有这样？㈢资金为王谁有资金，谁就能抗住市场风险，–其楼盘下跌的风险就小。原因目前我国房地产是“大跃进”，开发规模往往超越资金实力，导致现金流极度紧张。–两年不开发就有被收回的危险；–土地增值税等也使持有成本加大；–不缴完出让金就拿不到使用证。㈣销售回复到正常状态除非价格搞错了，–否则一两个月，甚至一两天把房屋卖完是不可能的。现在，象彩电一样搞促销是常态了。–房地产进行促销是正常的㈤价格变动的主导因素不识庐山真面目，只缘身在此山中。房价涨涨跌跌还是持续下跌，天天盯着房子看是没用的，–价格变动最终并不取决于房地产本身。1、根本是取决于中国的经济增长（收入问题）外资供给，世界资本是否看好中国。–表明国家借贷能力。2、短期内金融形势有重大影响（资金问题）房地产金融很难乐观3、政策是不确定性的地方和中央发展房地产的利益是一样的，但调控的后果是不对称的。–土地收入已成各地方政府最重要的收入，–减少到财政入不敷出成为地方政府的底线？教训海南治理房地产泡沫，彻底变成了泡沫。五、建议1、现在的房地产价值：通货膨胀要揣摩有钱人的心态，而不是专家的心态。2、挑选房地产的原则●地点●用途●开发商●物业管理1、居住可以考虑，先买房，先享受。2、投资需要谨慎，但不是完全没有机会。