宜春市房屋建筑面积测算实施细则2

宜春市房产面积测算实施细则二O一二年十二月目录1、总则……………………………………………………12、一般规定………………………………………………23、房屋面积测算精度……………………………………34、房屋建筑面积计算的规定……………………………55、对特殊情况处理………………………………………96、共有面积的分摊………………………………………137、共有建筑面积的内容…………………………………148、共有面积分摊的方法…………………………………149、套内建筑面积计算……………………………………1610、具体房屋面积计算方法……………………………1711、变更测绘……………………………………………1812、楼盘建立的规范……………………………………1913、本操作办法自发文之日起施行……………………2614、上级有关部门有新的测算规定的按有关规定执行2615、本操作办法由宜春市房产管理局负责解释………26附件1……………………………………………………27附件2……………………………………………………49附件3……………………………………………………50附件4……………………………………………………51宜春市房产面积测算实施细则（试行）为统一全市房屋建筑面积计算技术标准，明确我市房屋建筑面积测绘计算中一般及特殊情况的处理方法，进一步规范全市房屋建筑面积测绘工作，根据国家房产测量规范，结合我市实际情况，特制定本细则。1、总则1.1房产面积测算目的房产面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为房地产产权登记管理、房地产预售等提供基础数据和资料。1.2房产面积测算的内容房产面积测算的内容包括房产空间和产权识别、房屋数据采集、房产测绘、房产面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。1.3房产面积测算的类型房屋建筑面积测算的类型包括为产权登记、房地产预售和房地产交易服务的竣工房产面积测算、预测算、变更房产面积测算。1.3.1竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、政府行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》（议）及核准的设计图、设计说明等资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记等。1.3.2变更房产面积测算根据房屋现状、政府行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行，所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记等。1.4房产面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、变更记录等资料。2、一般规定2.1房屋以幢为单位进行测算。2.1.1地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理。2.1.2半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。2.1.3地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。2.2房产面积测算系指房屋水平投影面积测算。房产面积测算包括可用于房产登记的房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。2.3房产面积是受制于三维空间的水平面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。2.4房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。2.5房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。2.6房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数。(议)假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数，[利用坡地用文字表示附层（议）]。2.7房屋所在层次是指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。（议）层数是地上和地下相加还是不加？2.8房屋建筑结构可分为：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其它结构。2.9功能区划分：功能区是指建筑构造、使用目的和方式、服务对象等不同的建筑空间。功能区的划分直接影响分摊系数及成果的真实性，一般可以按照分摊级别逐级划分。3、房屋面积测算精度3.1房屋边长按面积精度对应测量边长的要求房产界址点的精度要求房产界址点的精度要求界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差限差中误差一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10房屋边长丈量、面积计算数据取值要求：房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至0.01平方米。边长限差：△D≤±（0.02+0.001D）(议)△D：限差。D：相邻界址点间的距离，小于10米的按10米计算，大于10米的按实际计算，单位为米。3.2实测边长与图纸设计边长3.2.1实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符。3.2.2房屋边长数据采集方式房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据。3.2.3房屋边长数据的图上采集竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。3.3房屋边长数据的实地采集竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值。3.4按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以房屋层高的1/2处进行测量。(议)3.5房屋外墙的厚度以结构厚度计算。3.6房屋面积测算的精度要求房产面积的精度要求房产面积的精度等级限差中误差一0.02s+0.0006S0.01s+0.0003S二0.04s+0.002S0.02s+0.001S三0.08s+0.006S0.04s+0.003S注：S为房产面积，m2。本市住宅按三级限差，商业按二级限差3.7房屋边长丈量、面积测算限差规定房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果。4、房屋建筑面积计算的规定4.1可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：4.1.1结构牢固，属永久性的建筑物；4.1.2具备有上盖；4.1.3有围护结构或柱；4.1.4层高2.20米以上（含2.20米）；4.1.5可作为人们生产和生活的场所。房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准。4.2计算全部建筑面积的范围4.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（国）（规）4.2.2房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米（含2.2米）以上部分计算建筑面积。（国）4.2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内回廊部分，层高在2.20米（含2.2米）以上的，按其水平投影计算面积。（国）（规）4.2.4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积（国）；穿载夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的楼梯间不计算建筑面积；住宅室内楼梯间隔的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯间的净宽度大于0.40米时，计算上一层楼梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减（规）。有顶盖的采光井，仅按一层计算建筑面积。4.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.6挑楼、全封闭的挑廊、规划部门批准的全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。（郑）4.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。（国）（规）4.2.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.11有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（国）（规）4.2.12玻璃或金属以及其它材料幕墙作为房屋主墙体，按其外围水平投影面积计算。（规）4.2.13属永久性建筑层高在2.20米以上的非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（国）4.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.20m以上部分的外围水平投影面积计算。（国）（规）4.2.15有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建面积。（国）（规）4.2.16体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。看台下空间加以利用的，其净高超过2.2米以上部位的，按其水平投影面积计算其建筑面积(多层按多层计算)。4.2.17立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高2.20米以上（2.2米）结构层建筑面积的总和计算建筑面积。（GB/T50353-2005第3.0.9条（深））4.2.18封闭的入户花园、户内花园按其外围水平投影面积计算。（规）4.3计算一半建筑面积的范围4.3.1与房屋相连,有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（国）4.3.2有顶盖未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.3.3无顶盖的（含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的）室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。（规）4.3.4有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。（国）（规）4.3.5独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（国）（规）4.3.6未封闭的入户花园、户内花园，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（规）4.4不计算建筑面积的范围4.4.1层高小于2.20m的房屋。（国）（规）4.4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无柱雨棚等，以及有主墙体玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙，地下室内无顶盖的采光井。（国）（规）4.4.3房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池及一些景观性质的建筑设施等（国）（规）[屋面上有柱有盖但无围护结构的一些类似观景建筑物的。（泰）议]4.4.4建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（国）（规）4.4.5骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下的底层作为公共通道、街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。（规）4.4.6利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建筑的房屋。（国）（规）4.4.7活动房屋、临时房屋、简易房屋和已部分倒塌的房屋。（国）（规）4.4.8独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（国）（规）4.4.9与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。（国）4.4.10房屋之间无上盖的架空通廊或无上盖的阳台、挑廊。4.4.11与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。4.4.12无永久性上盖的室外车道。（规）4.4.13类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部分。（泰）4.4.14无顶盖、仅用作通风采光的天井。4.4.15用于检修、消防