宝冢市住宅事情课题整理

1第１章宝塚市の住宅事情のまとめと課題の整理１.人口・世帯数等の動向（１）人口・世帯数平成17年度現在の人口は219,853人、世帯数は85,234世帯で、平均世帯人員は2.58人/世帯となっています。人口、世帯数とも緩やかな増加傾向に変わりはありませんが、平成12年から平成17年は、平成7年から平成12年に比べ増加率が緩やかになっています。平均世帯人員については、減少傾向が続いています。（２）人口動態人口動態の推移は、自然増加数の変化が小さいため、社会増加数の増減に左右される傾向にあります。平成元年以降の人口増加数は、平成7年が阪神淡路大震災の影響によりマイナスとなっているほかは、各年ともプラスとなっています。自然増加数は、昭和48年（2,781人）をピークに、概ね漸減傾向にあります。一方、社会増加数の推移をみますと、阪神淡路大震災の発生した平成7年がマイナス1,874人と過去最低の数値を記録し、その前の数年間もゼロに近い数値で推移していますが、平成8年以降はプラスに転じています。（３）通勤・通学の状況本市に常住する就業者・通学者の総数は111,946人で、この内、市内で従業・通学するものは38,392人、市外で従業・通学するものは73,554人となっており、本市に常住する就業者・通学者の約2/3が市外に通勤・通学しています。一方、本市での就業者・通学者の総数は62,714人で、この内、市内常住者は38,392人（61.2％）市外常住者は24,322人（38.8％）となっています。（４）転入・転出の状況平成17年における本市の転入出の状況は、転入・転出とも西宮市が最も多く、転入元では、以下伊丹市、大阪市、尼崎市の順となっており、転出先は神戸市、大阪市、川西市の順となっています。（ただし、大阪市のみ平成14年データ。）（５）人口構成本市の人口構成を5歳毎の階層でみますと、55歳～59歳の階層と、その子どもの世代に当たる25歳～29歳の階層の2つのピークがあります。ところが、さらにその子どもの世代に当たる14歳以下の年少人口は、親の世代の人口に比べて大幅に少なく、少子化の状況が端的に表れています。2（６）高齢化の状況平成19年12月現在の住民基本台帳により、65歳以上の高齢者が、全人口に占める割合である高齢化率をみますと、19.4％、また、高齢者数は43,317人と全住民の５人に一人が高齢者の割合ですが、平成27年における推計値をみますと、高齢化率は25.4％、高齢者数は57,313人と、全住民の４人に一人は高齢者になるものと予測されています。一方、住宅・土地統計調査による高齢者のいる世帯の状況をみますと、平成15年調査では26,580世帯（主世帯総数の32.1％）となっており、平成10年調査（21,290世帯29.2％）から、確実に高齢化が進んでいることが窺われます。また、高齢者のみの世帯状況についても11,230世帯（15.4％）から15,100世帯（18.2％）と大幅に増加しています。特に、高齢者夫婦のみの世帯が7,260世帯（10.0％）から8,280世帯（10.0％）と増加しているのが目立っています。住宅の所有関係別では、持家世帯の39.7％が高齢者のいる世帯で、高齢者のみ世帯は21.8％に上るなど、借家に比べ持家世帯の高齢化が進んでいます。このような高齢化の進行に伴って、人々のライフスタイルが大きく変化し、子どもとの同居による住み替え、あるいは便利で小さな家への住み替え、場合によっては元々住んでいた家の空き家化など、今後、住み替え対策や空き家対策が、住宅政策上の重要な課題になっていくことが予測されます。２．住宅ストックの状況（１）所有関係別の住宅数本市の所有関係別の住宅数は、「平成15年住宅・土地統計調査」では、持家53,960戸（65.2％）、借家26,770戸（32.3％）であり、借家の内訳は、公的借家（公営住宅＋公団・公社住宅）5,760戸（7.9％）、民営借家17,990戸（24.7％）、給与住宅3,010戸（3.6％）となっています。持家の比率は、昭和63年調査以降ほぼ65％の水準で推移しており、借家の比率も、昭和63年調査以降、ほぼ33％前後の比率で一定しています。所有関係別の住宅数を周辺都市と比較してみますと、本市は持家率が比較的高く、兵庫県全体に比べても、持家率が高くなっています。（２）建て方別の住宅数建て方別の住宅数をみますと、本市では共同住宅が最も多く、53.2％を占めており、一戸建（43.6％）を上回っています。周辺市と比較しますと、共同住宅の比率が高く一戸建の比率が低い尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市と、一戸建の比率が高く、共同住宅の比率が低い川西市、三田市の中間に位置する状況となっています。3（３）建築時期別・構造別の住宅数建築時期別の住宅数の状況は、昭和46～55年ストックが最も多く、21.9％を占めており、続いて平成8年～平成12年ストックが20.6％となっています。築後35年を超える昭和45年以前ストック（終戦前ストックを含む）は12.9％存在します。構造別に見ますと木造では昭和46年～55年ストック（27.8％）が最も多く、続いて昭和36年～昭和45年ストック（17.6％）が多くなっています。一方、非木造では平成8年～平成12年ストック（22.4％）が最も多く、昭和46年～55年ストックも19.1％を占めており、昭和36年～昭和45年ストックも6.8％存在しています。また、旧耐震基準で建てられた昭和55年以前の木造建物の占める割合は、52.1％と過半数を超えています。（４）空き家状況「平成15年住宅・土地統計調査」による空き家戸数は9,850戸であり、平成10年調査の10,650戸とほぼ同程度ですが、空き家率（空き家戸数／総住宅数）は、12.6％から10.6％に若干ながら減少しています。本市は、平成5年においては、周辺他市に比べ、比較的空き家率が高い状況でしたが、他市が平成5年から平成10年にかけて、軒並み空き家率が増大（特に、尼崎市や西宮市の増加率が高い。）する一方、本市は唯一減少しており、平成10年及び平成15年では低い方に類しています。しかし、上述のように、高齢化の進行に伴い、空き家の増大が懸念されます。（５）所有関係別の住宅規模「住宅・土地統計調査」により所有関係別の住宅規模をみますと、居住室数は平成15年調査では住戸1戸あたり4.70室で、平成10年調査の4.83室に比べ若干少なくなっています。また、所有関係別に見ても持家（5.57室→5.43室）、借家（3.39室→3.22室）とも少なくなっています。住宅1戸あたりの居住室の畳数は、平成15年調査で33.14畳であり、平成10年調査の32.60畳より僅かながら増加しています。所有関係別では持家が増加（38.51畳→39.14畳）しているのに比べ、借家が減少（21.23畳→20.95畳）しています。延床面積は、持家（109.22㎡→109.46㎡）は増加しているのに比べて、借家（53.69㎡→52.12㎡）は減少しており、総数では90.23㎡から90.54㎡に増加しています。1人当たりの畳数においても、持家（12.68畳→13.89畳）、借家（8.34畳→9.33畳）とも増加しており、総数でも11.36畳から12.61畳に増加しています。（６）所有関係別の所得階層持家における所得階層の状況は、700～1,000万円未満世帯が、最も多く20.2％、続いて500～700万円未満世帯が19.5％、1,000～1,500万円未満世帯が12.5％となっています。一方借家では、最も多いのが200万円未満で23.6％であり、続いて300～400万円未満世帯が多くなっています。4（７）所有関係別の居住水準本市の居住水準をみますと、最低居住水準未満の世帯は、主世帯総数で2.7％であり、所有関係別では持家が0.6％、借家が7.1％となっています。これらは、兵庫県全体や周辺市と比較しても低い数値となっています。一方、都市居住型居住水準以上と一般型誘導居住水準以上を合わせた世帯数は、主世帯総数で62.8％、持家で74.2％、借家で42.2％となっており、持家では75％弱が、都市居住型居住水準以上となっていますが、借家では40％強が都市居住型居住水準以上で、依然として持家と借家では、居住水準に大きな開きがあります。３.住宅フローの状況（１）新設住宅着工数新設住宅着工数は、阪神淡路大震災の復興住宅建設により、平成7年から平成9年にかけての3年間が大幅に増大していますが、平成10年以降には震災以前の水準（2,000～3,000戸）に戻っています。震災前後での種類別の着工状況をみますと、持家と分譲住宅は、ほぼ同水準（但し、平成3～4年の2カ年は全体的に低水準。）となっています。一方、貸家についてみますと、震災後3年間（平成7年～平成9年）は震災前に比べ、着工数が増加しており、特に、平成8年は約2,000戸の着工がありましたが、平成10年以降は、震災前に比べ大幅に減少しています。（２）新設住宅における平均床面積新設住宅における平均延床面積は、全体としては100㎡前後で推移しており、特に、経年的に変化する傾向は見られません。住宅の種類別にみても、年により着工数にばらつきのある給与住宅を除いて、持家は150㎡前後、分譲住宅は100㎡前後、貸家は60㎡前後で、それぞれほぼ一定の水準で推移しています。近年における宝塚市の住宅種類別新設住宅の床面積の推移を周辺市と比較してみますと、着工住宅全体の平均床面積は、持家や分譲住宅の着工数が貸家に比べて広く、芦屋市などとともに比較的広く、住宅の種類別にみても、持家、分譲住宅、貸家とも比較的広いといえます。（３）地価の動向平成13年の地価公示による住宅地(標準地54ヵ所)の地価は、最も高い標準地で302,000円／㎡、最も低い標準地で149,000円／㎡となっています。平成7年以降の動向は、兵庫県地価調査と同様に、各標準地とも続落傾向にあり、平成13年時点では平成7年の65～80％程度まで下落しています。5４．家屋評価マスターに基づく住宅事情（１）住宅の基本実態①住宅種別別、構造別住宅戸数及び棟数の実態家屋評価マスターによる平成17年の住宅種別別の戸数は、専用住宅41,880戸、併用住宅314戸、農家住宅375戸及び共同住宅43,773戸、合計86,880戸であります。同様に、平成17年の住宅種別別の棟数は、専用住宅41,880戸、併用住宅166戸、農家住宅375戸及び共同住宅2,952戸、合計45,373戸であります。また、構造別に見ると、戸数は木造37,590戸、非木造48,752戸、棟数では木造35,545戸、非木造9,828戸であります。②住宅実数と伸び率の推移住宅戸数の伸び率の推移で特筆すべき点は、阪神・淡路大震災により平成６年から平成12年にかけて、木造住宅が減少していること、非木造住宅が平成６年から平成17年にかけて69％も増加していることが挙げられます。また、住宅建設が安定してきた平成12から平成17年にかけての住宅実数の伸び率をみますと、戸数レベルで14％（年間2.8％）の伸び率、また棟数レベルで９％（年間1.8％）の伸び率を示しています。（２）建物老朽化の分析建物構造別の耐用年数として、所得税法による減価償却期間の年数をベースとすると、平成17年現在、次の定義により老朽化していると判断される非木造建物については、少ないものの、木造建物では、宝塚市で21,593棟の老朽住宅が存在し、今後、これらの老朽住宅の建替えが、住宅政策上の大きな課題になることが予測されます。【指標】：木造住宅老朽化度；昭和60年以前の棟数／全住宅棟数×100（％）非木造住宅老朽化度；昭和33年以前の棟数／全住宅棟数×100（％）木造住宅の老朽化度を地域別にみますと、第Ⅶ地域71.1％、第Ⅵ地域51.0％、第Ⅰ地域50.8％