宝青房地产公司成本控制办法

万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台宝青房地产公司成本控制办法一、公司按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与公司管理体制相适应的责任制。二、公司总经理对公司的经济成果负全面责任。三、总工程师协助总经理管理规划、设计、施工等工作，做到技术上先进、合理，经济上节约、有实效，对各项技术组织的经济效果负责。四、财务部门对成本管理的责任是：汇总计划成本资料，制定本企业成本管理制度，监督成本开支范围，组织成本核算，考核成本计划的执行情况，对成本进行预测、监控和分析，编制成本报表。五、公司各部门，应结合本部门的责任，在总经理的领导下，以财务部门为核心参与企业成本管理，向财务部门提供有关数据材料，对本部门的成本管理负责。1、规划部门：负责开发项目总体规划，设计方案的优选，按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模。2、市场营销部：组织有关部门编制商品房销售计划，确定开发产品价格，负责办理产品预售，组织收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。3、工程部门：按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上地下建筑物的处理及七通一平，减少前期费用，按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施，负责工程质量的监督检查，组织工万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台程质量的评定和竣工工程的质量验收。4、预算部：参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算，合理编制招标工程的造价标底，编制计划成本。六、房地产项目开发成本控制的总体思路1、建立成本控制目标。在各个项目的开始阶段，及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门和个人，作为相关部门和个人的责任成本；2、公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每月、季度）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；3、设计是成本控制的关键。加强对规划设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；4、严格规范工程管理程度，及早进行招标准备；设计、合同、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合同履行纠纷和风险，降低工程成本；5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；6、开源节流，严格控制管理费用、财务费用开支；7、充分掌握利用国家财税政策，进行合理税收筹划；8、建立奖惩考核制度，使成本控制结果与个人待遇挂钩。万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台现按房地产开发的各个环节将房地产成本控制分别阐述如下：第一项立项环节成本控制立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。立项阶段,基本上确立了项目的土地成本（包括地价、土地动迁补偿费、各类补偿费、契税等），土地成本一般占项目总成本的30％左右，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言，立项环节在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：1）旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。2）其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。3）公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作，中标后在签约及履约的过程中争取对我公司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。公司应逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类的整理，并建立竞争对手调研制度，以保证投标过程和结果与我公司计划的一致性，最大程度降低分开招标所带来的土地成本增加风险。立项环节土地成本管理的主要责任部门为规划发展部。万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台控制要点控制什么怎么控制谁来控制开发形式1、公开拍卖地块征地费用少交或晚交，或延长付款期限，力争减免规划部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用规划部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理（争取少交或晚交），工程部、预算部负责自建部分；规划部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本规划部、工程部负责操作风险调查是否有债务风险规划部负责2、买断项目买断内容明确买断内容明细规划部负责付款总额为公司争取最大利益规划部负责、财务部协助付款时间周期长、次数多规划部负责、财务部协助三通或七通一平的标准明确验收标准明细规划部负责、工程部协助手续风险与项目付款时间直接挂钩。规划部、总经理负责3、合作开发合作方式符合公司要求，有利于公司；规划部负责分成比例双赢原则；规划部负责交房时间按合同约定时间交房工程部负责交房标准按合同约定的交房标准工程部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式规划部负责、财务协助第二项规划环节成本控制规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。该环节控制要点是设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）。对于设计费用，主要从万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台以下几方面进行控制：1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至以上，因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面，设计规划部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。规划环节成本控制的基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。规划部和各类评审小级在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书的编制可行性设计变更规划部负责，其他部门配合万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台（2）方案评审组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由规划、工程、预算、财务、销售等各部门组成评审小组，总经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定规划部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算预算部负责，工程部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书规划部负责，工程部、销售部协作方案设计招投标规划部方案设计评审招投标评审小组（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整规划部负责，工程部配合3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核工程部负责，知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算预算部与工程部负责制订经营指导书预算部负责3、扩初设计（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审小组设计调整工程部负责4、桩基设计（1）地质勘察请专业公司勘察工程部负责（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整5、施工图设计（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求。建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。规划部和工程部负责，其他部门协助万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台（2）报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。规划部（3）报施图按建设管理部门规定提报规划部（4）审图（5）施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商工程部负责，规划协助，知会销售部（6）面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合预算部负责，工程部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标规划部负责（工程部销售部配合）7、装修方案设计（1）方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求规划部负责，工程部、销售部协助（2）材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备规划部负责、工程部、预算部配合制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析（3）招投标制订设计任务书规划部负责，销售部协助评审招投标评审委员会8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能规划部负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件规划部负责、工程部配合（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额规划部负责，预算部、工程部协助招投标招投标评审小组（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制规划部负责、工程部、销售部配合招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性销售部负责，工程部协助9、设计变更（1）设计调整费用工程部负责、预算配合（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行工程部负责，预算协助10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装工程部、预算部负责万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台（3）采购招投标招投标评审小组其他费用物业管理完善费限额设计预算部、工程部负责第三项招投标环节成本控制招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审小组的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。在招投标环节中，坚持“三堂会审、货比三家，合理低价中标”的原则。要严格掌握招标条件，认真编制标底和标书，作好评标和定标工作。工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死或不留活口。要编制好标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。要反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。同时，加强承包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。加强对投标单位的议标制度。一方面，通过议标，解决招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项；另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利，成本下浮。以中标价为基础通过谈判协商确定合同及合理工期，同时要正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，有效避免索赔事件的发生作为报价评议的重要依据。中标后合同条款的签订应严谨细致、工期应合理，尽量减少双方责任万