对国内房地产走势的认识及

目录一、对我国当前房地产市场的判断...........................2（一）全球性金融危机和通胀的双重压力对房地产产生的影响3（二）当前宏观经济形势对房地产市场的影响..............3（三）当前房地产波动的特征............................4二、国内房地产市场调整的相关效应.........................5（一）相关税收增速大幅回落............................5（二）土地财政收入开始剧减............................6（三）市场走势受到各方的高度关注......................7三、呼和浩特房地产基本情况...............................7（一）房地产投资情况..................................7（二）土地供应情况...................................10（三）房地产市场供给情况.............................10（四）房地产市场需求情况.............................11（五）房屋销售价格情况...............................12四、呼和浩特房地产市场运行特点..........................13（一）房地产各项指标仍然增长，但增速明显放缓.........13（二）土地购置及开发矛盾显现.........................14（三）房价保持稳定增长态势...........................14五、下步呼和浩特房地产市场发展应对的思考................15（一）不能盲目或过度乐观，加强社会公共监督机制.......15（二）如何引导房地产企业应对当前的形势…………………..152对国内房地产走势的认识及呼和浩特市房地产1-9月形势分析[按语]：1-9月，呼市房地产市场开发投资656327.02万元，比上年同期增长4.02%。其中，住宅投资536502.37万元，占总投资的81.74%。施工面积1552.24万㎡，同期增长39.52%；新开工面积427.29万㎡，同期增长67.47%；竣工面积237.77万㎡，同期增长48.63%；销售面积80.75万㎡，同期增长33.82%，住宅的平均售价2992元/㎡，同比增长3.36%，环比增长0.1%。房地产各项指标仍然增长，这是由于2005-2007市场惯性的作用，但增速明显放缓，住宅平均售价一直位于70个大中城市末数几位。可见，总量调控、结构调整已见成效。需要注意的是土地开发投资12225.4万元，同比下降52.51%；待开发土地面积470.24万㎡，同比增长40.94%；住宅空置145.12万㎡，同比增长48.16%，宏观调控的任务仍十分艰巨。特别是国家要降低税率，房地产市场可能出现反弹，此时只有进一步加强宏观调控，方可消化近年来形成大量的空置住宅，维持房地产市场平稳运行。今年以来，在美国次贷危机影响下，两家最大房地产贷款公司股价深幅下跌，日本最大的房地产公司倒闭。外国房地产感冒，中国房地产会不会打喷嚏？我们该如何看待房地产行业的周期及房地产行业的发展趋势？我们呼和浩特的房地产有什么样的影响？等等。本分析报告对在全球经济房地产遇困的背景条件下，我国当前的房地产市场的状况，进行了粗浅的分析，并对呼和浩特2008年1-9月的房地产形势作了分析。一、对我国当前房地产市场的判断3（一）全球性金融危机和通胀的双重压力对房地产产生的影响次贷危机作为金融波动，其实是经济方面的原因，是美国房地产市场的泡沫破灭和大幅的调整，中国房地产市场的价格调整或多或少与此有关，从去年开始全国范围内的房地产成交量下跌，恰恰证明了房地产行业的流动性不足。通货膨胀对于房地产市场的影响，从供给和需求不同角度分析。在供给方面，对于开发商而言，最为明显的两个压力，一个是由通胀引致的紧缩性货币政策或者信贷控制，另一个是经济回落导致的交易量的大幅萎缩。这也是当前引起开发商资金链紧张的决定性因素之一，一些习惯于高负债运作的开发商很可能面临资金链断裂的困境。在需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期的下降。大致为两大类：一类是由于真实的购房需要而引致的刚性需求，目前中国持续的人口红利和未来正在加速的城市化进程，支撑了巨大的刚性需求，这一类刚性需求的存在成为房地产市场向买方市场转化的最大阻力。这个方面的需求目前最为关键的制约因素是，收入水平的上升和购买能力的积累，特别是相对于目前已经大幅上涨的房价来说更是如此；另一类是投资性需求，目前在国家一系列政策的影响下，如央行在二套房、房贷额度上进行的非常严厉的控制，这一类需求受到了明显的抑制。不可忽视的是，当前的通货膨胀还造成了原有的一部分投资性需求向供给的转化，在通胀引致信贷紧缩、中小企业贷款困难的情况下，一部分企业或企业主会出售持有的投资性房产或地产，以缓解自身的经营性资金压力，从而释放出部分供给。（二）当前宏观经济形势对房地产市场的影响房地产市场与宏观经济波动的联系很紧密，特别是中国经过房4地产的市场化改革之后，全国意义上的房地产市场的形成，使得房地产市场越来越显著地受到宏观经济波动的影响。中国经济经历了过去5年的两位数高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段。房地产市场必然会不同程度受到这个大的背景的影响，形成不同程度的调整趋势，这既包括宏观紧缩政策的效果逐步显现，也包括资本市场开始普遍进入调整期，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩、融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区程度不同房地产价格的调整。同时，中国经济也正在进入一个产业转型的进程中，开始越来越强调从原来过分依赖低附加值出口的增长方式转向扩大内需的战略，在这个过程中，原来出口比重较大的地区受到的影响较大，原来以内需为主要增长动力的地区则受到的影响相对较小，使得当前的房地产市场也呈现非常显著的地区差异。同样需要强调的是，在扩大内需的过程中，没有房地产市场的发展，内需的扩大可能也难以获得充足的动力，地方政府建立在“土地财政”基础上的城市化路径，地方政府也会设法促进房地产市场的发展。（三）当前房地产波动的特征房地产本身的波动周期，可以从不同的角度和指标分析。如：房地产的需求周期、供给周期、出租率周期、季节周期，从房地产投资的角度有资产生命周期、资产所有权周期、租金率周期、出租率周期等，还可以从国际的角度进行比较等。随着房地产市场与金融市场的互动更加紧密，信贷和金融市场的波动对于房地产的影响日益显著。从波动特征看，房地产市场无论是上升还是下降周期阶段，往往不是平滑连续的上升或者下降，而通常是阶梯状的上升或者下降，5投资者和开发商把握市场的变动往往有一个滞后。至少可以肯定的是，西方发达国家的房地产繁荣上升周期已经结束，现在已经从美国蔓延到整个欧洲国家。不过，因为金融政策的积极参与，这一次调整的时间可能会相对较短，但是调整的趋势已经确立。二、国内房地产市场调整的相关效应（一）相关税收增速大幅回落多位市场人士近日表示，楼市调整所带来的后果，近期已经开始全面呈现，根据国家有关部门的最新统计数据，最近与房地产相关的各项财政收入、税收均急转直下。财政部《8月份税收收入情况分析》显示，受房地产交易下滑的影响，营业税、房屋转让所得税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等增速均出现大幅回落。8月份营业税、进口环节税、个人所得税等主要税种增速全面回落。营业税的税基是交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产等9个行业取得的营业收入。该分析指出，营业税增速大幅回落的主要原因，一是不断紧缩的货币政策和居民对房价走低的预期，使房地产市场陷入严重低迷，商品房成交量急剧萎缩。今年7月份全国商品房销售面积同比下降32.49%，销售均价涨幅和6月相比回落0.34个百分点，商品房销售额与去年同期相比下降30.03%，由此造成房地产业营业收入的大幅下降和建筑安装业营业收入增速的大幅回落，分别比同期回落了73.7和14.1个百分点；二是随着股指节节下挫、经济持续放缓以及大小非减持压力预期，8月份沪深两市股票基金权证成交额急剧下滑，使得与之高度相关的证券业营业收入同比大幅下降76%，环比下降43.7%。6该情况分析称，8月份与土地相关的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等3个税种的收入总计为83.02亿元，同比增长41.6%，比去年同期的增速回落了32.1个百分点，比今年1-7月份的累积增速回落58个百分点。3个税种占税收总收入的比重为2.3%。土地增值税增速回落，一是受今年房地产市场交易低迷，特别是二手房交易量萎缩的影响；二是受2007年基数较大的影响。2007年，税收征管部门普遍加强了对房地产企业的土地增值税清算工作，并将土地增值税的预征率提高了一个百分点，再加上去年房地产市场交易异常活跃，土地增值税的基数比较高，因而与去年同期相比，今年8月份土地增值税增速明显回落。该情况分析还称，8月份全国70个大中城市房屋销售价格指数同比105.3%，比去年同期回落了2.9个百分点；新建住房价格指数同比106.2%，比去年同期回落了2.8个百分点。1-7月加上去年成交价格高企造成同期基数较大，使得房屋转让所得税收入大幅回落635.2个百分点。（二）土地财政收入开始剧减据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。然而，蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷，一些地方政府的土地财政收入也开始剧减。有数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；7上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。据伟业顾问的数据显示，2007年北京市土地出让金约达438亿元，地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入的29.3%。（三）市场走势受到各方的高度关注近期的市场走势，正在受到众多市场参与者的高度关注，大量的参与者都期望在楼市出现方向性抉择前，能迅速出手。美国众达律师事务所合伙人艾浩利在接受采访时表示，美国众达律师事务所为国际上最大的律师事务所之一，其客户中有超过250家企业为财富500强。该“律所”代表了很多国外发展商、基金在华进行房地产投资，从其了解的客户情况看，部分客户认为北京楼市正在呈现出不稳定状态，预计北京住宅市场可能会出现一定的调整。艾浩利表示，一些投资银行类的客户因为受到美国次贷的影响，已经开始撤出部分资金，但主流客户主要投资在商业地产范围，暂时还在观察市场走向，这些主流客户的心态还是很平稳的，会继续看好北京商业地产的前景。但北京，乃至全国一些城市的住宅价格还是比较高的，有可能会持续调整，北京住宅价格可能会出现15%左右幅度的调整。一些小的房地产压力将继续增大，整个市场的并购活动将继续增多，事实上今年中国房地产市场的并购案例已经比去年增加了50%左右。三、呼和浩特房地产基本情况（一）房地产投资情况1-9月，完成房地产开发投资656327.02万元，比上年同期增长4.02%；比8月份增长24.98%，增幅增加2.32个百分点。，（图1）8图12007年、2008年1-9月完成房地产开发投资增速单位：%从投资使用构成看。建安工程投资同比增长10.7%，土地购置费同比下降47.24%。占完成开发投资的比重分别为82.62%和8.82%，与去年同期相比，建安工程增长4.99个百分点，土地购置下降8.5个百分点。（表1）表12008年1-9月、2007年1-9月完成投资