工业地产专题研究_39p_模式分析

工业地产专题研究工业地产基础知识介绍工业地产盈利模式研究案例介绍（3个）工业地产含义•含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地。•分类：包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）•特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报工业地产基本知识介绍（1/3）工业地产基本知识介绍（2/3）工业地产开发模式主要包括工业园区开发模式、工业地产商模式、主题企业引导模式、综合运作模式、私人业主开发模式这五大类，目前较常使用的是前四类工业地产商业模式其商业运行模式主要包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余工业园区开发模式工业地产商模式主体企业引导模式综合运作模式•占位：是我国目前工业地产市场的主要载体、最常使用的工业地产开发模式，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。•缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。•定义：指房地产投资开发企业在工业园区内等地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。•普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。•定义：指具有强大的综合实力的企业通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。•如上海石化工业园区。•指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式这三种模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策支持，也需要在投资方面的保证，因此，不能单纯采用一种开发模式，而要用综合开发模式•内容一•内容二•内容三私人业主开发模式•目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。工业地产基本知识介绍（2/3）工业地产开发模式汇总工业地产盈利模式研究工业地产与商业地产比较工业地产与商业地产盈利模式比较工业地产商盈利模式汇总直接销售模式先租赁再销售模式完成租约，再整体资产打包出售开发商自己经营最后整体打包上市盈利模式工业地产盈利模式汇总国内常用模式国外常用模式通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合，按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益附加：提供针对园区企业的服务而获利为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务以土地溢价增值而获取利润完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益国内盈利模式国内工业地产盈利模式汇总国内工业地产商盈利模式（1/3）1．主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。国内工业地产商盈利模式（2/3）3．通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。国内工业地产商盈利模式（3/3）商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等．商业地产工业地产工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。商业地产与工业地产的区别和联系•二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性；•房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产；•二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物；•商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。工业地产与商业地产比较商业地产盈利模式对于开发商而言，可售可租．盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说．盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说．开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。工业地产盈利模式工业地产与商业地产盈利模式比较（1/3）工业地产与商业地产二者投入成本和新型盈利模式•土地投入成本：最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的1／4，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的1／5到1／10，甚至更低。从而投资门槛较低，这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然．由于工业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂．所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。•盈利模式：对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的形式，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善，中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。工业地产与商业地产盈利模式比较（2/3）工业地产与商业地产盈利模式比较（3/3）中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体。案例一：中邦MOHO项目基本信息区位：上海浦东金桥出口加工区南区规模：占地92588平方米物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：0.6户型：300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升★开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。---中邦MOHO销售经理回答关于项目初始功能定位问题中邦MOHO中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间。自然石材：简洁与质感沉重和轻质脆弱与坚实动感玻璃：基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80％都是玻璃，促使空间更显舒适自在。用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。中邦MOHO空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求，注重生活空间的利用，并且附送大量面积。创造“立方-城”概念出发点：利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间。户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合。创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。中邦MOHO商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次。规模：6500平方米基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化”的酒店式会所配套设施：网络视频会议厅多媒体影视厅商务套房室内游泳池健身中心中西式餐厅钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务：企业税收咨询、商务、金融、邮政代办服务安全系统：门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统中邦MOHO建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高。中邦MOHO配套亮点宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可。外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用销售结果显示：价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个根本支柱，另外，跟风效应也是在销售中值得注意的一个因素。0100020003000400050006000700080009000100002006年4月2006年8月2006年10月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房价（元/平方米）已售套数百分比百分比趋势线效果图解析：4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右。8月份房价下调至6500元，情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右10月份价格回升至7600元，消化尾盘效果原因分析：开盘初期，客户得知工业用地属性，猜到取地成本不高，认为开发商获利太大，心里不平衡，便以工业用地性质按揭贷款问题，水电费较高等理由认为价格应该下降，所以那段时间销售效果不好。调价后，开始销售速度较缓，后面随着配套设施完善和跟风效果凸显，销售速度呈现加速上扬趋势最终销售结果实现当年100%完全销售---中邦moho销售经理分析销售情况的原因中邦MOHO功能比例：中邦moho客户主要是附近的一些高科技企业，主