工业地产研究

1本报告严格保密www.joinsun.com.cn深圳众厦地产顾问有限公司2本报告严格保密用心，创造价值Creatingvaluebyhearts3本报告严格保密工业地产专题研究2019/8/34本报告严格保密工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。引言5本报告严格保密研究思维导图：工业地产概述定义、分类及特点发展历程政策影响解读市场特征趋势研究开发风险分析盈利模式研究开发模式研究工业园区模式主导企业引导模式工业地产商模式综合开发模式出租出售REITS案例分析众厦观点未来走向市场机会盈利模式创新6本报告严格保密第一部分：工业地产概述定义、分类及特点发展历程市场特征趋势研究政策影响解读开发风险分析7本报告严格保密工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。定义工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。8本报告严格保密根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。工业地产分类标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。9本报告严格保密标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。标准厂房的优势联排单层叠加厂房多层厂房单层工业厂房——标准厂房10本报告严格保密定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国公司。工业厂房——定制厂房开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担；量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。定制并出租厂房的好处IBM亚太地区总部国内案例数量较少；租金较高，使用率高；物业形式主要为单层、多层；客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。定制厂房主要特点德国飞煌世亚电子公司苏州工业园11本报告严格保密工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。多层停车场货运电梯TechplaceI综合产业园功能复合：如新加坡面向轻工业的园区TechplaceI，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。北京嘉捷科技园工业园区北京经开科技园科技园、孵化器园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。12本报告严格保密工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。工业园区物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。专业物流园对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。13本报告严格保密工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。工业地产特点政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。投资大、投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升14本报告严格保密中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。07年后开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展今后政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线工业地产发展历程粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化15本报告严格保密03年以后中国工业地产迈入新一轮高速发展期，中外工业地产开发商共同角力工业地产市场。中国工业地产发展里程碑——中国首界产业园创新论坛召开：2006年8月10日到11日，由北京思源置地房地产顾问有限公司和新地产策划机构联合举办的“中国产业园创新论坛”在北京国际会议中心召开。事件一事件二总部经济、总部模式全国开花：三大总部经济区：长三角区，以上海为核心的“总部-加工基地”区域合作模式；珠三角区，形成了香港和顺德、东莞间的“总部-制造业”互动发展模式；环渤海区，以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的总部-加工基地模式。事件三事件四事件五物流地产成为工业地产市场的新宠：从2003年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，中外地产开发商就掀起了物流地产的热潮。AMB在中国市场首次发力于上海：美国工业地产巨头AMB收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。“这是AMB在中国的第一笔收购。”ＧＥ开始试水中国工业地产：ＧＥ旗下的ＧＥ东芝有机硅公司与江苏省南通市政府签署协议，计划投资约7800万美元在南通建设其在中国最大的工业厂房。同时ＧＥ还将拓展中国商业地产市场，计划通过5000万美元的资产而使项目得到经营性升值。主要标志事件16本报告严格保密近两年政府政策主要调控目的在于抑制外资热钱大量进入；及提高工业土地出让金，规范工业土地出让。政策分析06年政策为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛。工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和过程不规范问题。强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。07年政策7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，提高外资进入门槛。8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。规范土地供给。8月6日，国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。10月18日，《土地出让金收支管理办法》；11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。提高工业土地使用税费。17本报告严格保密特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。市场特征18本报告严格保密特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。工业土地面积供应缩减原因：国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。经济快速发展，市场需求量大市场供应面积小工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。19本报告严格保密特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。本年度工业地产土地价值增长迅速，工业土地地价上涨速度快。2007年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违归工业园区数量骤减。经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束；资料来源：国土资源部地价动态监测系统2006第三季度2007第三季度20本报告严格保密特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产的概念不断延展，由厂房—科技园、物流园、总部基地等——文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。简单的工厂用房产业集群：科技园、物流园、专业园区、企业总部基地等衍生产业集群：文化产业园；新闻会展中心卡通动漫产业基地汽车后市场产业基地长三角国际技术蓝领基地21本报告严格保密工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构