建筑房地产业要参(1)

建筑房地产业要参本期要目廉租住房建设亟待切实破题2开发商囤地不断激化供需矛盾3“国六条”与“国八条”的比较分析6国际地产服务商抢滩二线城市9实木地板价格出现新一轮上涨10控制房价的四个关键问题152006年1季度江苏省房地产市场形势分析16韩国加大房产税收力度20每周报告：各市场主体对此次调控细则的反应廉租住房建设亟待切实破题2006年伊始，国家发改委、建设部就纷纷出台2006年房地产行业的工作要点和重点，明确要求各地加快廉租房建设；5月17日温家宝总理主持召开国务院常务会议提出“增加经济适用房和廉租房供应”；29日配套细则随即出台，细则中再次强调要求各地加快城镇廉租住房制度建设，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这些政策中无不透露出政府将加大保障力度和分流市场的意图，而廉租房成为保障中的优先部分。廉租房建设和运营分流了市场，满足低收入人群的住房需求，有利于缓解社会矛盾和舆论压力；同时廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%，而这一结果最大的受益者将是普通百姓。但根据目前各地方政府的实施情况来看，廉租房建设还存在很多问题。首先，廉租房体制的推行面临的就是资金瓶颈。第一，政府拨款和公积金增值收益仍是廉租房建设的主要资金来源。其次，廉租房资金来源渠道不稳定，部分城市财政预算安排资金不足。参考国际惯例，廉租房的建设与经营通常是通过民间融资或政府举债的方式发行债券，以此作为长期的资金支持。据悉，日前关于廉租房建设和经营的另一个资金来源正在酝酿中，那就是动用公积金，但目前这种想法仍处于专家讨论阶段，并没有真正实施。其次，廉租房申请“门槛”高使得覆盖面窄，收益范围缩小。目前，国内各地在廉租房对象的确定上基本根据三个指标来进行遴选：户口、家庭月收入、人均居住面积。上海、北京、广州等地明确规定只有具有当地城镇户口的居民才能申请廉租房。在家庭月收入“门槛”方面，各地一般规定申请家庭月收入应在当地民政部门确定的最低生活保障标准以下。在上海，申请人应该是接受民政部门连续救助6个月以上，在北京，连续享受当地城市低保待遇一年以上的家庭才能申请廉租房保障。在人均居住面积方面，北京与上海、广州稍有不同，规定人均住房使用面积低于7.5平方米（含）的家庭具有申请廉租房保障资格，上海和广州的标准都为7平方米,广州还规定申请人应该是无住房及租住私房的家庭，即“无房户”。上述指标规定可能过于严苛，不仅将一大部分家庭月收入在当地最低生活保障标准以上但是无力购房、租房有困难的城市居民，即所谓“夹心层”，排斥出廉租房保障范围，也将为数不少的当地低保户挡在廉租房“门槛”之外。廉租房建设不仅有利于房价的长期稳定，更是住房保障体制中的重要一环，地方政府要如何以切实行动来“破题”，将中央的指导性措施真正落实到地方，正成为这一体制得以加速发展的关键。开发商囤地不断激化供需矛盾国六条新政将严厉打击囤地行为本刊综述据了解，现行的《城市房地产法》和早前国土资源部发布的《闲置土地处置办法》虽然对闲置土地处置作出了规定，但开发商利用各种名目变相囤地现象依然严重。随着我国土地制度改革的推进，经营性土地从原来的协议出让向公开“招拍挂”方式转变。与此同时，部分开发商囤积土地的方式也由原来的“暗箱”操作、“跑马圈地”转变为“拿地后按兵不动”，或者“挖一个坑就不再建设”等，以此变相囤积土地、哄抬房价。囤地现象在我国主要城市愈演愈烈国土资源部新近发表的2005年土地资源公报显示，截至2004年底，国内城镇闲置土地已达7.2万公顷，其中包括住宅用地在内的经营性土地占了相当大的一部分。北京国土局副局长张维早先也表示，2005年北京闲置土地约在6000公顷左右，遏制闲置土地数量扩容的任务刻不容缓。就在国土资源部指责开发商们一边囤地一边喊地荒的时候，开发商一边捂盘惜售一边唱涨房价的现象仍在继续。据广州媒体报道，在五一黄金周里，广州“没有楼盘不囤货”。而这样的囤售现象并非广州所独有。北京建委发布通告称，截至五一节前，北京市可售的期房项目共计1512个、面积2608.41万平方米，其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米。开发商为了土地定价权而囤地目前，房地产商在国内一、二线城市加大拿地力度的同时，其触角也已伸向一些三热点分析线甚至连三线都够不上的城市。这些被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态，对国土资源造成了巨大浪费。但是这些浪费的资源，对于开发商来说，却拥有了土地的定价权。一位广东的地产商表示，“在特定区域控制房价并不难。只要区域内没有形成可以参考价格的其他竞争楼盘，购房者就无法知道楼盘的成本。那么，开什么价格就由开发商说了算。”可见，动辄万亩的圈地对于房地产开发商的意义是通过垄断土地来垄断房价。土地囤积在地产商的手里，政府就减少或失去了对房市调控最有力的物质资源，这间接地助长了房地产商对整个房市的操纵行为。另外，各地政府为了谋求通过房地产开发来创造GDP增量，体现自己的政绩，也会纵容开发商们的囤地行为，这也是囤地现象愈演愈烈的原因之一。囤地进一步导致楼盘囤售囤地的直接后果就是楼盘的囤售。因为开发商是供给者，他们控制了房地产市场最源头的供应环节。这决定了开发商不仅是参与游戏的人，也是主导甚至制定游戏规则的人。这个规则中的房屋供应类型、价格设定、销售方式等全部由开发商一手操控。由此，供给形势会变得极不明朗，市场就会向开发商倾斜，造成供需关系失衡和畸变。可以想象，当市场被供给方垄断之后，消费环境会迅速恶化，变得混沌不清。这会使不择手段牟取利润的开发商变成最大的投机商贩，为了达成利润最大化的欲求和野心，他们有绝对便利的条件进行种种投机拉高价位。而消费者始终处在一种完全被动的市场环境里。我们必须看到，这种情况的出现根本上是政府对市场的有效监管缺位造成的。住房市场化后，政府成了市场的指导者，从市场主体角色中逐渐淡出，但市场防范与预警机制跟不上，使市场步入了恶性发展歧途。在住房市场化进程的最初阶段里，作为供应主体的开发商们一跃成为市场主体，相对而言，消费者则沦为市场客体，只是个受众，连参与者恐怕都很难算得上。国土资源部重拳打击囤地行为在这些囤地行为面前，国家不可能坐视不管。为了进一步节约用地，防止开发商长期囤积土地，减少土地的闲置，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行），并规定自2006年7月1日起试行。《国有土地使用权出让合同补充协议》共16条，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等及违约责任都做了明确约定。为保证用地者及时开发利用土地，防止开发商长期大量囤积土地，补充协议约定了建设项目的竣工时间。受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。另外，在最新公布的九部委“国六条”细则中，还规定了国家将加大对闲置土地的处置力度。具体包括，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管；对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。营业税时限延长对二手房市场的影响二手房源的有效供给将可能减少本刊综述2006年5月29日，九部门联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定从2006年6月1日起，将再交易房产缴纳全额营业税的时间进行延长。即从现在执行的“个人对外销售购买不足2年的住房全额征收营业税”调整为5年。二手房源的有效供给可能将受到抑制从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但是，这是在基于市场只存在增量房（或商品房）市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产供给产生影响。然而，当前国内主要城市的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这一过程中，很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给。但是营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，阻碍了二手房源的有效供给。另外，因为营业税征收时限延长至5年，使得原本不需缴纳营业税的业主也将面临5.5%的税费出售成本的增加，从而将会大大降低出售者的出售意愿，导致二手房源有效供给的进一步减少。以北京为例，当前北京二手房市场中有将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大。在这部分业主的出售成本增加，出售意愿降低的情况下，这部分房源放量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成很大的打击，成交量很有可能将严重下挫。交易成本的增加可能导致房价上涨营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重新又划入了营业税费征收的行列。其实，从目前的市场来看，营业税能否如实征收，对政府部门提出了很高的要求，这势必会迫使各地政府加大人力、物力、财力来防止税费的漏报、瞒报。但是，即使营业税费能够征收上来，对于拥有房源的业主来说，也是加大出售成本，减少利润所得。为了不减少业主自身的收益，部分有意出售的业主势必会把这部分增加的支出完全或部分转嫁给购房客户。这样，单个一套物业的成交价格自然就会提升。据有关的统计资料分析，从去年营业税的实际执行效果来看，在购买不足2年转手交易的二手房中，将近80%的房产出售者将税费转嫁给了消费者，从而助推了房价的上涨。部分二手房需求将会隐藏或者转移去年二手房出售者能够将税费顺利转嫁给购房者，其关键原因在于部分城市商品房市场的结构性供需矛盾无法解决，使得消费者的购房渠道较窄；而且一部分出售者也可以通过“以租代售”等方式顺利实现营业税的转移。但是，此次营业税征收时限延长至5年，使得出售者对于出售时间的机会成本增加。这就会促使消费者对于未来房价的平稳产生较大的预期，从而会将购房需求进行“隐藏”，而这也是消费者对政策出台的一种本能反应；同时此次政策明确指出保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，这必然会导致一部分二手房消费者的需求实现转移。稳定房价是一个持久战从整体上来说，调整后的营业税加大了对倒买倒卖行为的打击范围，具有积极的作用。此次政府进一步加大税费征收力度和对商品房提高首付，目的也是想尽快使房地产价格有所下滑。从表面分析可知，二手房价格的过快上涨，在一定程度上依赖于二手商品房的成交量的过快增长，因为二手商品房的价格远高于已购公房的价格。但由于市场的刚性需求依然存在，为了避免这部分被抑制的消费需求转向一手房市场，进而又出台提高一手房首付这一政策作呼应。但即便是这样，二手房有效房源供给量的减少，将直接会影响到一部分解决自住需求的人群向一手房市场转换。因为，即便是首付比例的提高，购买人群的刚性需求仍然是存在的。所以，稳定房价是一个持久战。“国六条”与“国八条”的比较分析本刊综述在“国八条”出台一周年之际，今年5月17日“国六条”的出台标志着房地产新一轮调控序幕的开启。国土、金融、税收、建设等九部委积极回应，5月29日联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。尽管“国六条”是“国八条”政策的延续和完善，但两者肯定是有区别的，那么“国六条”与“国八条”以及以往的其他宏观调控政策有何区别，它能否取得更好的调控效果呢？一、“国六条”与“国八条”有何不同“国六条”VS“国八条”专题分析国六条国八条一、切实调整住房供应结构。一、高度重视稳定住房价格工作。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。二、切实负起稳定住房价格的责任。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。三、大力调整和改善住房供应结构。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。四、严格控制被动性住房需求。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。五、正确引导居民合理消费预期。六、完善房地产统计和信息披露制度。六