建筑规划设计对房屋建设成本的影响_32PPT

建筑规划设计对房屋建设成本的影响目录房屋建设成本的构成控制建筑造价的具体方法•规划产品的定位和布局•对规划设计条件的把握•施工图设计阶段的控制•对建筑单体设计方案的把握•关于建筑材料的选定随着房地产市场做大做细，对开发商的综合实力以及对房屋建设成本的把控要求越来越高。若能有效控制房屋造价，在目前竞争激烈的房地产价格战中，严控成本的开发商将有更大优势和能力迎接市场的挑战。房屋建设成本的构成首先让我们剖析一下房屋建设成本的构成:1土地成本即楼面地价，计算法则依据拍卖所得土地总款除以建筑容积率得出2建安工程成本a基础设施b公建配套c建筑单体土建成本d质检、安检费用e地块勘察费f监理费g设计费h招投标、预算测定委托费i报批、建费j环评、立项等一些不可预见费3营销费用a楼盘广告b宣传c代理销售、广告费用d其它费用4公司管理费主要包括该项目相关开发人员的工资，办公等费用5税费a房屋销售营业税、附加费、城市建设税b房屋销售增值税c企业所得税6财务费用贷款利息房屋建设成本构成表（表一）下面以惠州某住宅项目的成本构成为例说明：房屋建设成本构成可售面积单方造价（元/平方米）占成本比例土地成本83618.62%建安工程成本259557.81%营销费用1593.54%公司管理费1342.99%税费3718.26%财务费用3948.78%合计4489100%（表二）从上表可以看出，土地成本和税费成本在已获得土地和销售价格不变的情况下基本为固定费用，而营销费用、公司管理费和财务费用对成本有一定影响，建安工程成本比例最高，影响最大。当然各个地区因为楼面地价相差较大，上述比例并不固定，但在楼面地价较高地区，建安成本比例也至少占40%～60%。对房屋建设成本的控制应该从土地获得，建筑设计，报批、报建，开工建设，预售和竣工验收等各项开发环节全面把控，以及全员参与成本控制，从项目开始到结束均能达到良好成本控制效果。而建筑规划设计主要控制建安工程成本，对整体建设成本起到重要作用。建筑规划设计可以有效地在项目前期规划、单体方案设计、施工图三阶段严格控制建安工程成本，根据各阶段不同特点采取不同方式将建设成本降到最低，从而对整个房屋成本控制起到重要作用。开发商首先在选定设计单位时，要充分考虑设计单位的综合实力以及为项目所配备的设计人员个人素质，从规划方案、单体方案到施工图应从不同阶段挑选不同设计单位，同时应下达详细的设计任务书。从下面几个方面分别阐述一下控制建筑造价的具体方法：控制建筑造价的具体方法规划产品的定位和布局①开发商在取得国有土地使用权前后，一般会对该地块进行可行性研究，同时结合地块地理位置、周边环境、面积大小等进行规划产品的定位。而建筑产品中含低层建筑（一~三层）、多层建筑（四~六层）、中高层建筑（七~九层）、高层建筑（十层以上）等各种不同类型，各种不同的类型决定了建筑产品建设造价的差异，从同种结构造型的角度，上述几种产品造价从低到高依次为低层、多层、中高层、高层，若采用不同结构形式（如钢结构、混凝土结构、木结构等等），又不可一概而论。同时每个单元户数（即一梯几户），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，须结合地块规划定位情况综合考虑。下面从不同规范规定角度说明建筑高度层数对成本的影响：不同高度电梯、楼梯设置(表四)建筑类别表（表三）建筑类别名称一类二类居住建筑十九层及以上的普通住宅十层至十八层的普通住宅注：十~十一层间可像中高层住宅设普通电梯，但防火要求满足十二层以上规范要求。类别层数电梯、楼梯1~6层仅布置公共楼梯即可7层以上设置普通电梯和消防楼梯12层以上设置消防、普通电梯和消防楼梯封闭或防烟楼梯间自主喷水系统防、排烟设施11层及以下可不设封闭楼梯，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并应直接采光和自然通风；12层至18层单元式住宅应设封闭楼梯间；19层以上单元式住宅应设防烟楼梯间。一类高层建筑及其裙房的下列部位，除普通住宅和高层建筑中不宜用水扑救的部位外，均应设喷水灭火系统。大于100m建筑除面积小于5㎡的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。一类高层建筑和建筑高度超过32m的二类高层建筑的下列部位应设排烟设施：长度超过20m的内走道，面积超过100㎡，且经常有人停留或可燃物较多的房间和地下室、中庭。消防设施对比表（表五）高层建筑室内、外消防栓给水量表（表六）建筑类别建筑高度消火栓用水量（L/s）每根竖管最小滴量（L/s）每支水枪最小流量（L/s）室内室外普通住宅≦501510105﹥501520105建筑高度超过50m或每层建筑面积超过100㎡的商位楼≦503030155注：建筑高度不超过50m，室内消火栓用水量超过20L/s，且设有自动喷水灭火系统的建筑物，其室内、外消防用水量可按本表减少5L/s。从上述表三~表六可以看出，不同高度的建筑，其楼梯、电梯、消防喷水灭火设施等的要求完全不同。楼越低，设备要求越少，设备投资占总成本比例越低，两者为正比关系。但随着建设土地资源的减少，会出现越来越高的高层建筑，低层、多层建筑则在不断的减少，建设成本则在不断的增加中。②建筑产品布局方式不同带来造价的差异，平面布局对称规则：高宽比6，基本不扭转，长宽比4，平面现浇楼板连续，竖向荷载、刚度均匀，此类建筑产品造价成本为最低，但随着地块大小影响，功能布局影响，并不能做到尽善尽美，只能在建设造价与规划功能上取得一个相对理想的平衡点。L、l、l’的限值（表七）抗震设防裂度L/b’L/Bb/ll’/B6度和7度≤6≤5≤2≥18度和9度≤5≤4≤1.5≥1③地块初勘的重要性直接影响产品的布局和房屋基础造价。规划设计前一般须对本地块进行初步勘探（布点间距40～100米），初勘目的就是查明地块下土质好坏情况及岩石层分布高低和走向，从而在项目规划时尽量结合本地块的地质情况布置不同的建筑产品，对较好的地质情况利用到位。如浅埋土层地质较好，地基承载力较高，应尽量在该区域内布置低层和多层建筑，基础考虑采用天然基础形式（如条形基础，筏板基础，独立柱基础等）。其它地质情况不太理想区域，尽量布置中高层建筑，基础考虑采用桩基础等形式。政府规划建设局在开发商取得土地使用权后，会针对该地块下发规划设计条件告知书，主要内容包括：a、规划用地面积；b、容积率；c、建筑密度；d、建筑层数、高度；e、总建筑面积和商业建筑面积；f、配套要求（雨、污水排放方式和处理方式等）；g、停车位配建标准及消防车道要求；h、建筑间距要求；i、绿化率；j、套型建筑面积比例；k、配套公建（如幼儿园、居委会等）。对规划设计条件的把握从开发商的角度而言，在满足建筑布局、功能美观的前提下，尽量采取上述指标的上限或下限，主要有以下几点体会：（1）停车位尽量满足地面允许停车位上限要求，而地下停车位满足下限要求，则可以节省地下室的面积，直接减少公摊造价；（2）对雨、污水排放采取就近与市政管网接口；（3）结合地块地理位置和区域优劣势，考虑合理的商业建筑面积，同时对套型建筑面积也可根据市场需求采取不同比例；（4）尽量减少专用消防车道，应与小区道路结合，同时采用环绕等交通组合，有效减少道路长度；（5）对配套公建尽量布置于小区偏、拐角处，让出较好位置布置其它类型物业增加销售收入；（6）结合市场定位将容积率用够用足，当然也要结合市场销售情况看，寻求降低使用容积率后对产品造价、规划和销售前景影响的平衡点；（7）建筑层数和高度也可以灵活运用，越高建筑，造价越高，同时带来电梯数量、消防设施等造价提高，应结合地块规划定位具体平衡。建筑高度小于50米和50～100米之间的建筑造价相差较大，可尽量结合定位标准就低不就高。建筑单体设计方案是在规划局对规划设计方案批准同意过后开始实施的，建筑平面布局、层数、高度已经定位，此阶段更需要结合建筑结构选型、设备配置等功能进行造价控制的进一步完善。①尽量减少建筑外立面构筑物（如装饰线条、公共花园、花台、楼顶装饰附属物等），这些东西不仅加大建造成本，同时带来安全隐患。②合理的窗墙比，既减少造价又可节省将来家庭电费损耗，起到环保节能效应。对建筑单体设计方案的把握③对高层建筑中电梯前室和消防楼梯尽量采用自然通风和采光，不仅可减少住户分摊面积，同时减少强排烟等设备投资。④严格控制公摊面积大小，按设计规范要求尽量采取下限值，直接提高住房使用率，同时减少建筑造价。⑤结合建筑功能要求，尽量少做转角窗、半空凸窗、过长悬挑构件、大跨度构件等，这些对结构梁高，含钢量等有较大影响。⑥配电房尽量集中布置于小区的居住中心，可减少电缆长度和电能损耗，同时集中配电设施较分批建设也可直接节省造价。⑦人防地下室可结合实际情况考虑，就地结合地下室建设还是交钱异地建设，若小区以多层建筑为主，同时要求建设速度较快，不妨异地建设为好，否则另当别论。⑧污水处理设备可结合建筑布局尽量集中排放，同时布置相对居中，减少土建分批建设造价和管道埋设长度。⑨从建筑竖向功能而言，上下层卫生间、厨房、客厅、卧室、阳台等尽量对齐，减少给水、雨、污水、电线等管线、管道的长度。⑩高层住宅剪力墙、框架柱尽量直接落地，避免结构转换层的设置，结合地下室、半地下室、架空层等功能合理布置柱网，既方便停车、休闲等使用功能，又可减少土建造价。地下室、半地下室可结合景观方案综合考虑，合理覆土，以及通风口排布，能有效减少投资。随着社会经济的发展，设计单位的设计任务越来越多，个人年产值可达到50万～100万元，同时忙于应付各种职称注册考试，有些设计人员为追求效益而快速出图！不注重分析研究如何节省造价，相当多的设计任务都是在连续熬夜的情况下完成的，不要说优化设计，就是能够避免少出严重错误就已经很难得，势必造成一些可以节约的设计被忽略。开发商在选定施工图设计单位时，要充分考虑设计单位的综合实力以及为项目所配备的设计人员个人素质，同时应下达详细的设计任务书。现从以下几点控制可起到一定作用：施工图设计阶段的控制①基础选型。同一地块上不同的地质情况决定了不同的基础形式，同样3—5层的建筑在不同区域基础造价可相差30%以上。如果用天然条形基础和桩基造价截然不同，同样采用桩基，灌注桩和预制管桩、方桩又有很大不同，只能结合本地块地质实际情况，根据上部结构形式，合理选用地基处理方式，基础大小和配筋量。在广东惠州，普通高层住宅基础造价约占整体建安成本的5%～10%,而在上海地区，由于地质情况普遍较差，此比例可至10%～20%，控制基础造价相当关键。②上部结构选型。不同建筑总高度和层高要求不同的结构形式，以达到安全、适用、经济、美观的原则。如市政桥梁、公共大跨度天桥、无梁楼板、办公建筑、住宅等均须配以不同的结构形式（如斜拉钢索结构、钢结构、预应力混凝土、框架、剪力墙等形式）来实现。这就要求设计单位对应不同的建筑规划设计提出不同类型结构形式的研究理论，如规则、方正的多层住宅也可采用砖混结构，还可以选用框架、短肢剪力墙、钢结构等不同形式，但造价明显砖混结构形式为最低。当然，前提是满足国家规范规定的抗震要求。要求设计单位针对不同建筑业态用心研究，争取以最经济的形式选用结构类型。③上部结构梁、板、柱、剪力墙等构件中，含钢量和混凝土含量的控制也非常重要。各种板的厚度，梁的高度、宽度，剪力墙厚度及长度，柱边长尺寸等选取的差异直接影响构件含钢量和混凝土含量，两者之间有一个平衡点，超越或低于平衡点，都会形成正比或反比的关系。即若各构件尺寸选取较大者，总钢筋用量会上升，混凝土含量也会上升，但含钢量不一定上升；若各构件尺寸选取尺寸较小，总钢筋用量可能不变，但混凝土含量会下降，则含钢量可能上升。所以说开发商应根据所处区域不同，结合当地定额站含钢量和混凝土含量经验值，要求设计单位达到此标准以下，即限量设计，一来提高设计单位精心对比和研究的积极性，二来为工程造价控制好成本。④各结构构件尺寸的选取。尽量减少大跨度梁布置，避免上下柱位不对齐，板厚可根据规范取下限同时进行抗裂缝计算，达到低含钢量、低混凝土量目标。剪力墙肢长度（满足墙肢长边大于其短边4倍以上）在满足结构计算结果前提下，反复减短，反复验