当前房屋租赁业税收征管中的问题与对策

第第第第5555卷卷卷卷第第第第1-21-21-21-2期期期期许昌职业技术学院学报许昌职业技术学院学报许昌职业技术学院学报许昌职业技术学院学报Vol.5Vol.5Vol.5Vol.5No.1-No.1-No.1-No.1-22222009200920092009年年年年6666月月月月JournalJournalJournalJournalofofofofXuchangXuchangXuchangXuchangVocationalVocationalVocationalVocationalTechnicalTechnicalTechnicalTechnicalCollegeCollegeCollegeCollegeJune.2009June.2009June.2009June.2009-54-当前房屋租赁业税收征管中的当前房屋租赁业税收征管中的当前房屋租赁业税收征管中的当前房屋租赁业税收征管中的问题与对策问题与对策问题与对策问题与对策王合献王合献王合献王合献（魏都区地税局，河南许昌461000461000461000461000）近年来，随着经济的快速发展，城市框架的不断拉大，为进一步提高征管质量，寻找新的税收增长点，我们对房屋租赁业进行了调研。一、我区目前房屋租赁业呈现的主要特点一、我区目前房屋租赁业呈现的主要特点一、我区目前房屋租赁业呈现的主要特点一、我区目前房屋租赁业呈现的主要特点房屋租赁业是指自然人、法人及非法人单位以其拥有所有权或处置权的房屋建筑物在合同规定期内让渡使用权，并获取一定经济利益的行为。从用途上可分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租；从租赁方式上可分为直接出租、中介出租、变相出租、转租和再转租等类型；从权属性质上可分为私房出租、公房出租、公房私租等。我区现有房屋出租业户3734373437343734户，占地面积360236023602360263636363平方米，年租金971971971971万元。所呈现出的主要特点：（一）随经济的发展而发展。在市场经济发展中，随着城市化和大量富余劳动力涌入城市经商和就业的情况下，迅猛兴起，日趋活跃。（二）点多面广、隐蔽性强。个人私房出租户在现有的房屋出租户群体中占主导地位，私下交易多；变相出租现象大量存在，如以亲戚名义免费使用为名私下出租、以提供场地合作经营为名实际并不承担相应的经营风险而是按期收取固定的租金；以合作建房为名，承租方以基建款冲抵租金等等，租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性，税收征管难度较大。（三）所涉及的地方税种多。经营性房屋应收房产税、土地使用税等；而房屋租赁业则还包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地使用税、所得税等。（四）名义税收贡献率较高。以个体出租门店为例：某人于2007200720072007年元月1111日在魏都区出租商业门店，合同确定租赁期一年，年租金收入30000300003000030000元，根据税收相关法律、法规规定，该人应纳地方各税如下：房产税30000300003000030000×12%=360012%=360012%=360012%=3600元，营业税30000300003000030000×5%=15005%=15005%=15005%=1500元，城市维护建设税1500150015001500×7%=1057%=1057%=1057%=105元，教育费附加1500150015001500×3%=453%=453%=453%=45元；印花税30000300003000030000×1111‰=30=30=30=30元；个人所得税（每月）[3000[3000[3000[30000/12-0/12-0/12-0/12-800-800-800-800-（3600+1500+105+45+303600+1500+105+45+303600+1500+105+45+303600+1500+105+45+30）/12]/12]/12]/12]×20%=25220%=25220%=25220%=252元。全年应纳个人所得税3024302430243024元；在没有计算土地使用税的情况下各种税费相加得出该人全年应纳地方各税为8304830483048304元。即税收贡献绝对值为8304830483048304元；该纳税人的收入为30000300003000030000元，其税收贡献率=8304/30000=8304/30000=8304/30000=8304/30000×100%=27%100%=27%100%=27%100%=27%。如果把土地使用税包括在内，税收贡献率会更高。二、当前房屋租赁业税收征管中存在的问题二、当前房屋租赁业税收征管中存在的问题二、当前房屋租赁业税收征管中存在的问题二、当前房屋租赁业税收征管中存在的问题（一）房屋出租户纳税意识淡薄，主动申报少。近年来，房屋出租户主动申报纳税的人数虽然-55-逐年有所增加，但总体而言，纳税人自觉申报纳税的比例仍然不高，特别是个人房屋出租户依法纳税的意识仍有待于进一步增强。（二）个人私房出租业务税收负担重，征管难度大。根据税法规定，房屋出租要缴纳营业税及其附加、印花税、房产税，以及按收入扣除一定的费用依10%10%10%10%或20%20%20%20%的税率缴纳个人所得税等，税收负担较重；而经营的纳税人仅按房产原值减除30%30%30%30%后的余额后，按1.2%1.2%1.2%1.2%的税率征收房产税，税收负担相对较轻，不同的经营方式，税收负担差异却很大，有失税收公平原则，税款征收难度大。如，面积为200200200200平方米、原值90909090万元的房屋，年出租租金收入9.69.69.69.6万元，按原值计算年应缴纳房产税0.860.860.860.86万元，而出租经营按租金收入计算年应缴纳各项税收达2.892.892.892.89万元，是自行经营按房产余值的3.343.343.343.34倍。（三）税务机关税收监控手段落后，税收漏洞多。房屋租赁业纳税主体多元化、课税对象多样化、租金标准复杂化、现金交易普遍化，大大增加了税务机关对该项税收的征管难度；同时，由于征收成本高，效率低，在“任务至上”的税收考核计划管理体制下，税务机关往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没有能够给予足够的重视，在监控手段落后，国家税收法规相对滞后的情况下，造成许多业户游离于税收监管之外，使税收增长幅度大大低于税源增长的幅度。（四）有关政策法律法规效力欠缺，易引起税务纠纷。国家税务总局1998199819981998年下发《关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳税，在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”，豫地税发[1999]092[1999]092[1999]092[1999]092号《河南省地方税务局房屋租赁业个体税收征收管理暂行办法》第四条规定个人出租房屋，承租方应在支付房屋租金时依法代扣代缴税款,,,,豫地税发〔2005200520052005〕71717171号《河南省地方税务局关于在全省范围内开展房屋租赁业房产税专项清查工作的通知》第五条第二项规定：出租房屋的单位和个人未按规定向主管地税机关申报纳税，主管地税机关又找不到出租人的，承租人（使用人）应承担连带纳税义务，缴纳房产税及相关税费,,,,承租人（使用人）缴纳的税费可以抵顶向出租人缴纳的房租。在征管工作中具有很强的操作性，但将承租人规定为代扣代缴义务人与现行《征管法》相违背，同时纵容了纳税义务人逃避纳税、不主动申报纳税，在具体工作中，由于法律效力不够，容易引起税务纠纷。((((五))))魏都区、市直、许昌县房屋产权相互交叉，容易造成不公平现象。三者房屋同时在市区交叉存在，魏都区排查逐门逐户，只能按照房屋产权进行相关税收管理，若市直、许昌县不同时采取措施，容易造成税负上的不公平和征收上较大的困难。三、加强房屋租赁业税收征管的对策和建议三、加强房屋租赁业税收征管的对策和建议三、加强房屋租赁业税收征管的对策和建议三、加强房屋租赁业税收征管的对策和建议（一）加强（一）加强（一）加强（一）加强税法税法税法税法宣传，增强人们依法纳税意识宣传，增强人们依法纳税意识宣传，增强人们依法纳税意识宣传，增强人们依法纳税意识按照“贴近生活、贴近工作和贴近纳税人”的三贴近原则，充分利用媒体，做好房产税收政策的宣传工作。1.1.1.1.房屋租赁业涉及社会各个方面，机关、企事业单位、个体工商户和个人等，还有不少中介机-56-构和服务性单位参与其中，针对房屋租赁税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税意识薄弱、税收流失严重的实际情况，采取广播、电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅等多种渠道，广泛宣传房屋租赁业税收的相关政策，使纳税人树立依法申报纳税的意识。2.2.2.2.发挥街道和社区居委会工作优势，采取逐户走访、个别宣传、文体活动等多种形式宣传和普及税法知识，把房产税收征管与社区评先评优相结合，提升纳税人的纳税意识，在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。（二）提高立法层次，提升有关政策法规效力（二）提高立法层次，提升有关政策法规效力（二）提高立法层次，提升有关政策法规效力（二）提高立法层次，提升有关政策法规效力进一步完善税收法律体系，提高税收征管办法政策的立法层次，使有关房屋租赁业税收管理的行政规章有足够的法律效力。同时，积极借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税统一征收，设计合理的房屋租赁业综合税税率，建议选择18%18%18%18%—25%25%25%25%之间较为适宜。建议参照新车船税条例，实行按年申报缴纳，纳税期限为每年的1111月1111日至3333月31313131日，改变按年计算，分季缴纳的征收方式，体现税收方便征收的原则，提高工作效率。（三）完善税收（三）完善税收（三）完善税收（三）完善税收管理管理管理管理办法，健全税收监控机制办法，健全税收监控机制办法，健全税收监控机制办法，健全税收监控机制1.1.1.1.建立健全以房屋租赁合同（协议）为主要内容的房屋租赁业税务登记管理制度，租赁双方必须在《房屋租赁合同》签订后30303030日内持合同文本向主管地方税务机关报验贴花，并在规定期限内办理税务登记。2.2.2.2.探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业专用发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%30%30%30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期日之前11115555日内向主管税务机关申报纳税。3.3.3.3.实行房屋租赁业税收征缴情况的定期公布和举报奖励制度，对于各类出租房屋，税务机关进行定期不定期的检查，摸清税源，掌握底数进行动态跟踪管理，并在广泛调研的基础上，根据房屋的地段、楼层、用途，分门别类进行管理，及时制定相对合理又与市场租金比较接近的最低租金标准，对于所提供租金收入明显低于计税租金标准又无正当理由的，则按计税租金标准征税，规范租赁行为。4.4.4.4.改变房产税计税依据。科学认定房产出租行为经营方式，租赁双方必须提供房产证、身份证、营业执照、税务登记证和承租合同等资料，确保能准确区分房屋自营行为和租赁行为，对自营行为改为从余值计征为从价值计征，定期评估房产价值，使计税价值与房屋现行市场价值相差不大，从而实现从价与从租征收的税负相对公平。（四）坚持依法治税、加大对违法行为的打击力度四）坚持依法治税、加大对违法行为的打击力度四）坚持依法治税、加大对违法行为的打击力度四）坚持依法治税、加大对违法行为的打击力度简化办税程序，引导纳税人自行申报。建立催报催缴机制以及房屋租赁税收的专项整顿、定期巡查制度，进一步加强对零星、临时税源和漏征漏管户的税收征管。建立主动申报优惠税率、被动补税高档税率的纳税申报诱导机制，对查出和被举报