律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件

律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件引言今天来到这里，主要就律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件进行交流，这个问题在房地产纠纷领域是很窄的专业领域。这种案件起源于2007年，当时建设部叫停小产权房，引发了大批的原来城镇居民购买农村宅基地房屋，现在农民一方由于看到房价、地价的大幅上涨的现象，所以很多原来卖掉了自家农家小院的农民，利用现有的政策，提出原来所进行的宅基地房屋买卖合同无效，并要求法院确。这样就引发了一个很大的社会问题，2007年在北京最有名的一个案件就是宋庄画家村画家和当地农民进行的宅基地房屋买卖纠纷案件，是我所代理的。我还办理了很多不同的宅基地房屋买卖案件，对此类问题，多少有些经验。到今天再来看这个问题，这类案件应该怎么处理，已经比较成熟了。在被确认宅基地房屋买卖无效以后，作为毁约一方的农民，该承担什么样的法律责任，作为买农村房屋宅基地的居民们或者不是同村的农民，他们有什么权利，现在已经有比较成熟的司法实践。但在2007年，这种案子刚刚出来，该如何去认定和处理，在司法界也是有争议的。据我所办理了宋庄画家村案件而言，我是在二审接手的，一审律师认定这个交易是有效的，引经据典的论证下来。这些案件从法理上来说，是有效的交易行为，主要依据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《民法通则》、《立法法》等法律来论证这种交易行为的合法有效性。但在司法实践中，就北京范围而言，2004年北京市高法院出台的《农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（以下简称“会议纪要”），就成了人民法院审理这类案件的准据法。“会议纪要”主要讲了几个问题，一是涉及农村私有房屋买卖纠纷案件主要情况。二是关于农村私有房屋买卖合同效力认定相关意见。三是目前农村房屋买卖无法办理产权证，变更登记买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护，认定买卖合同有效不利于保护出卖人利益。概括起来，“会议纪要”把这种交易认定为无效，是作为一般情况处理的，认定为有效是例外。即便这样，“会议纪要”对具体细则规定是非常粗线条的。我们在处理这类案件时，该如何正确处理？如何提出代理意见？作为不同的当事人的代理人是有不同的说辞。今天讲几大类问题，第一，律师办理宅基地房屋买卖纠纷案件一些操作上的实务；第二，介绍一些案例，不同案件处理结果是不同的，不同案子有不同体会；第三，在办案当中，发现都存在哪些问题，作为一种个人看法提出来和大家交流；第四，在办理这些案件中，发现这些问题后，我们有一些立法、执法方面的建议。我认为，和大家交流这些问题，对于如何办好农村宅基地房屋纠纷案件是有一些启发作用的。一、接案问题我个人认为办案子不光是为了办案子而办案子，而是从更高的角度，从推动社会进步，建立健全完善法制制度去做一些案件。在接洽案件层面上，就个人而言，我代理居民、买受人一方的多一些，代理农民、毁约一方的少一些。我们在接洽案件的时候，要清楚来找你是居民，还是农民。一般买受人、居民是被告，如果被告找你，他买的房子是什么房子，现在的身份，是否是这个村的村民等问题都需要核查。还有一些人，尽管是被告，也是农民，区别在于，他不是同一农村集体经济组织的成员。这几种被告的身份我都碰到过，假如我是原告、出卖人一方律师，他的诉求是什么，他毁约有没有道理，他所提出的诉求在多大程度上能得到法律的支持，这是在审查案件时要审查的。有些当事人或者同行提出质疑，既然你替被告利益在呼吁，并提出了相关法律意见，为什么在另外一个角度，又去替毁约的农民去打官司？大家都知道，我们是执业律师，在法律允许的范围内，我们各为其主，只要不违反基本法律法规和职业操守、职业道德，在当事人委托且有道理的情况下，我们没有权利去拒绝这种委托。无论是什么当事人，对当事人本人及家庭情况都是要有基本评估的。接洽案件阶段，对于提出无理要求的，甚至于让你包赢的当事人，还是慎重接案为好。无论我们处在什么境地，希望大家接案时不要太急功近利，我们毕竟是律师，无法左右案件的最终结果。借这个机会，给各位后辈一个忠告，一定不要为了接到这个案子，挣到代理费，而对当事人做一些不切实际，自己无法掌握的承诺，这对你们未来的工作是会有所帮助的。二、接案后实际操作问题接受案件以后，会对案件有一个基本分析，如果代理买受人，也就是被告一方，分析案情，看这个案子是按合同有效还是无效来进行诉讼。如果按无效进行，是否要提出反诉，还是仅仅就这个案件，单纯提出有效还是无效的抗辩意见。（一）合同有效的抗辩作为买受人一方，从目前司法实践看，可能95%以上会认定合同是无效的。那么我们在本诉当中是否提出反诉来？在很多案件中，由于当事人出于各种考虑，比如说这个地方还没有拆迁，当事人想到拆迁的时候再提出索赔请求，那么他就要求你给他拖延时间，这样他的利益才能最大化。这种情况，我们在代理买受人进行相关诉讼的时候，就做有效、无效的抗辩就可以了。可以这样抗辩，“这个合同签约当时是出于当事人真实自愿的意思表示，所进行的交易也是出于公平、诚实信用这样原则进行的，而且合同已经实际履行多年，从《民法通则》、《合同法》原则来讲是有效合同”。其实我们心里都清楚，实践中这种观点，尤其是近一、二年，这种观点很难得到法院支持。我们要将这种结果事先跟当事人沟通，经他们认可，这样抗辩的目的是为了拖延时间。（二）合同无效的反诉在进行本诉抗辩的同时，需要进行反诉时，反诉写什么？怎么提出反诉请求？说到反诉，大家知道，在2007年之前，没有碰到过宅基地房屋买卖案件，在2007年出了宋庄画家村案件纠纷后，最初社会上没有任何反应，机缘巧合，在建设部提出要叫停小产权房这样社会背景之下，恰恰宋庄画家村的一审案件，被判合同无效。在做这个案件之前，我参加CCTV-12的《大家看法》节目，题目是“小产权房是否合法”，那时候小产权房还没有被纳入合法的法律地位上，这种交易其所有权很难得到法律保护。还参加过“凤凰卫视”的一个节目，题目是“小产权房该不该合法”，我是正方，观点是该合法，因为社会现实就是这么多小产权房，国家从立法层面上，是一定要解决这个社会问题的，怎么办？是征收相关费用，补足相关费用，让它合法化，还是就让它处于这种游离状态。我在北京电视台还有另外一档节目，那次请了宋庄的画家到现场去谈这个问题，我是这个栏目的专家律师。我提出观点是，农村宅基地房屋买卖跟小产权房还不是一个性质。就当时而言，我信心满满的觉得这个官司能够赢。我是免费来打这个官司的，因为看到了这个案件在当时的社会影响力。一审代理人是按合同有效来打的，没有被支持，而是支持了农民的请求。但是该怎么赔偿，当时没有司法经验，我接手这个案件后，硬着头皮来说一审法院判的不对，又引用上位法，引用相关部门法，引用一些程序方面的法律等等，来试图论证这个案件判的不对。为此我自己还组织专家召开了专家认证会，还把这个案件发给了有关媒体朋友，请大家关注。结果一个很普通的小案子，被我做成了一个非常有代表性的案件。宋庄案子二审是开大庭，并有境外法律机构采访。案件结果很遗憾，还是维持了一审判决，我们败诉了。宋庄这个案件，对方没有找律师，我写了很多，说了很多，最后被审判长打断了。年轻律师遇到被打断的情况，不要着急，要能够冷静对待法官粗暴的干涉，请求法庭让我们把话说完，实在还是不允许，第一，你把证据目录，证据整理好，要一目了然；第二，写出一个非常有根有据的代理意见来。这样，一旦有朝一日，有关领导、有关部门查这个案子的时候，事情是可以搞清楚的。借此机会说一点，有律师说法官不尊重我们，我们反思自己，你案头做的好吗，证据整理清楚吗，你的代理意见是有根有据还是无理狡辩。要想赢得法官的尊重，首先在业务素养上要提高。宋庄那个案子二审我们输了，但是法官在判决书上提出一个理论，是非常有创新的，即“考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋或宅基地属禁止流通范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张房屋无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋限制和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以考虑”。这个案子最大的贡献就是提出了“信赖利益损失”的概念。在我们提反诉，或者另行起诉索赔的时候，该怎么提出损失，该怎么索赔，这里法官结合司法实践，用了一个词“信赖利益损失”。什么叫“信赖利益损失”，法官做了列举，就是土地升值，拆迁补偿收益，现房与原房差价，这些都是可以索赔的。后来实践中不断总结，如果房子翻建、重建或者添附，周边房价都上涨，周边交通、文化、环境设施也都有变化了，原来是很不方便的僻壤，现在成了闹市了，房价、地价自然就上涨。这些就成了我们反诉请求索赔的依据。三、评估问题提出索赔的时候，需要进行归纳，将各个板块进行计算然后提出数字。实践中，对于我们提出的索赔要求，法官一般是会组织进行评估。我们提评估申请的时候，评估的范围怎么确定？评估机构怎么确定？大家知道，有很多法官，包括有些律师，可能对程序问题并不是特别在意，中国司法最大问题也是注重实体，不注重程序。评估机构该怎么确定？如果你是优秀的律师，你要十分熟悉评估机构怎么选定、认定。反之，如果让法院指定，法院指定的某一家评估机构跟法院有某种交易关系，评估结果可能就不够客观。我们不要轻易放弃要求法院到中级人民法院摇号确定评估机构的权利。评估范围怎么提？评估内容怎么提？我接触一个案子，评估内容是建筑工程造价评估，也就是争议房子的砖瓦水泥工钱是多少，这能评出多少钱，就我讲的这个具体案件，最后评估了6万元，表面看也是有评估内容的，但是这个范围远远不是我们应该进行评估的范围。正确评估范围应该是什么？两大部分，一个是我们说的房屋重置成新价，扩建，翻建，包括房屋本身增值是多少。重置成新中可能包括一些添附设施的价格，这个也是在写申请时应该涵盖进去的。还有最重要的这个房子坐落的宅基地及院落，因为这种宅基地房屋买卖案件，最值钱、最能体现经济利益的是宅基地，在申请的时候，如果仅仅就房屋和坐落的这一小块宅基地进行评估，院落面积漏评了，对我们最后结果有很大影响。在写评估申请的时候，内容上一定不要写成所谓工程报价评估，而是房屋的重置成新价和区位补偿所关联到的宅基地的面积。在评估范围、评估内容上注意到这一点，然后对于评估机构资质问题进行相应审查。如果是法院指定的评估机构，有时候找的可能是建筑工程造价评估公司，而不是我们说的有房地产评估资质的评估公司。所以，诸如此类的问题，都是程序问题，大家要特别注意。这些问题都落实了，当事人提出的有些诉求，对不太现实，肯定是不能得到法律支持的，作为律师要有选择的提出恰如其分，留有余地的诉求。四、争议房屋已拆迁问题在诉讼过程中，争议房已经被拆掉了，这个时候，应该如何处理？作为被告买受人一方，当原告农民一方提出要求返还当年出售房屋的时候，标的物已经不在了，如何偿还？农民一方，这个房子虽然不在了，但是宅基地、房子还是属于农民，对区位补偿部分农民是享有权利的。区位补偿究竟价值多少，每一个地区都是不一样的。是否应该赔偿，该赔多少也是不一样的。对于这些问题我们都应该进行相应审查。我打过几个官司都是房子不在了，我对宅基地被评估以后的数字拿到了比例，作为被告买受人一方，我就尽量拖，拖到房子拆掉，这样对我有利。五、举证问题一般民事诉讼的举证责任是谁主张谁举证。这里我将如何准备证据的实践介绍给大家。一般来讲这类案件是强调户口的，很多买受人买了房子以后，已经变成了争议房屋所在地的村民。还有就是土地使用权证不知道在谁那里，很多情况是出卖人、农民一方已经把集体土地、集体建设用地使用权证给了买房一方。在北京而言，土地证的模式有三种，一是红本的集体土地建设用地使用权证；二是金黄色的集体土地宅基地使用证；三是房屋准建证，就没有前两种那么正规，甚至还有林权证。在组织证据时，我们要注意看权属凭证上最后在登记那栏盖的是什么章。大多数情况下，做这种交易，村委会、村干部是参与其中的，很多合同公证人就是村支书、村长，在备注栏，是村委会，甚至乡政府、镇政府同意交易的。对这样的权属凭证，大家要注意审查，看落款究竟是什么单位。还有就是买卖房屋契约、合同是什么情况