成品住宅

一、什么是成品住宅1.成品住宅“成品住宅”是相对于“毛坯住宅”而言的，也称“全装修住宅”。成品住宅：是指“住宅在出售前,人们起居、卫生、饮食、学习等基本生活需求的功能空间一次合理设计并设置完成；水、电点位及设备所需配套端口一次设计并安装到位，顶棚、墙面、地面全部粉刷、镶嵌、铺装完成，厨房和卫生间的必要设备及用具安装完成，入住后能直接使用的住宅”。12.毛坯房毛坯房是指毛地面、毛墙面、无灶台、无灶具、无浴盆、无洗脸盆、无喷淋设施、无房间门，也就是说在土建完工之后，房间无其余的装修工程。3.半成品房半成品房是指在毛坯房中所列的各项基本设施全部已经做好，购房者如果不装修，购买一定数量的家具后就可以直接入住而能够正常生活的住宅。2二、成品住宅的发展现状1.成品住宅的现状21世纪的今天，伴随着经济的迅速发展，人民的生活水平得到很大的提高，而居住性消费比重已经远远超过了衣、食、行等其它方面，这促使了住房制度改革的推进。二十年以来，我国住宅装修行业的发展速度令人瞩目。据统计，1999年全国家居装饰产业总值1200亿元，2003年为2600亿元，2100年全行业工程产值突破2万亿元。其实早在2002年，我国建设部就提出了一次性装修的概念，即《商品住宅装修一次到位实施导则》，装修一次到位是指在房屋交付之前，所有的功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设计全部安装完毕，简称全装修住宅。2008年，住房与城乡建设部的《关于进一步加强住宅装饰装修管理通知》，进一步推行全装修成品住宅。与此同时，在一些住宅产业发展相对较快的省市，相继出台了一系列政策和标准，并提出了各自的发展目标：上海,到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%～70%，其它地区力争达到30%~40%3。重庆：到2012年，装修成品住宅将达到新建1大连华居住宅李总《成品住宅概念的思考》文章里对成品住宅的定义。2张群李志红樊晓锋《具名住宅中毛坯房、办成品房经济性指标比较》《经济师》2003年第3期3《沪推广全装修房2010年毛坯房将不到四成》，《新闻晨报》，2008-08-13.住宅的30%以上；江苏省：2012年苏南中心城区“成品住宅”比例达到50%，其它地区达到30%；江苏省住房和城乡建设厅于2010年5月7日发布了江苏省《成品住房装修技术标准》，这是全国第一部确定有强制性条文的住房装修标准4。这些政策的出台，为全装修住宅的推广起到了很好的引导作用。在2009年的关于购房者置业偏好调查结果中显示，北京、上海、深圳、广州等地区，购房者对精装修成品住宅的接受度超过了50%。然而，精装修成品住宅的推广道路并不是十分平坦的，以前些年的实践看来，受到体制和生产力以及传统观念的影响，全装修成品住宅的推广难度很大，从全国房地产市场来看，住宅装修仍以分散式装修为主，毛坯房的比例仍然远远大于全装修成品房。与此同时，全装修成品房的投诉与纠纷也明显上升，所以，相比之下，人们选择毛坯房的概率渐渐加大。而这种先毛坯后装修的方式在初期因拆改施工，产生数量庞大的建筑垃圾，造成的资源浪费、环境污染和质量隐患令人堪忧。但是，在香港、日本、欧美等住宅产业比较发达的地区和国家，成品房占据的市场份额相当之大。可见，成品住宅是住宅产业化发展的必然趋势，是房地产市场成熟的标志之一。2成品住宅发展缓慢的原因（1）政策制约其一，政府的推行力度不够，虽然建设部积极推进全装修成品住宅，于2002年颁布了《商品住宅装修一次性到位的实施细则》，但是商品住宅全装修只是一个倡导性政策，并非强制实施。其二，现行的税收政策增加了全装修成品住宅开发的成本。（2）开发商制约对于开发商而言，一是目前毛坯房销售情况好，精装修住宅对销售可能反而会因为房价升高而使得楼盘在销售中受到影响。二是认为一次性到位的精装修成品住宅利润不大。三是认为开发全装修成品住宅必然使住宅开发周期延长，增加了开发商资金上面的压力。四是以为住宅全装修交房后还会增加开发上的装修责任。应此，对于开发商而言，真正的利润其实在于住宅商品本身，为了规避风险，他们几乎都不愿意开发全装修成品住宅。而我国的家装企业水平良莠不齐，装修质量很难保证。虽然家装企业对全装修住4《莫让“政策打架”影响推进全装修》，《新华日报》，2010-08-01宅很感兴趣，但就目前的家装企业来说大部分企业都是“心有余而力不足”5。全装修成品住宅开发项目对装修从设计到施工都有相当的要求。装修设计不是个案而是整体的批量设计，要求以最共性的设计来满足不同用户的要求，且要与建筑设计协调，同时施工要保证均一性，显然具备条件的家装公司寥寥无几。6（3）消费者观念制约从消费者的角度来看，虽然近些年来对全装修住宅的接受程度日益提高，主要是有三个原因，一是因为全装修住宅价格相比毛坯房高很多，其中装修部分水分很大，消费者并没有的得到切实的实惠，而且很多全装修住宅都存在或多或少的质量问题和装修纠纷；二是认为全装修成品住宅设计风格千篇一律，难以满足自己的个性需求;三是消费者对与开发而言是相对的弱势群体，多少年来开发商宣传是的承诺和施工质量总是难以令购房者在入住后得到满意。（4）其自身制约现在的房地产市场中，传统毛坯房非常流行，国内建筑的土建和装修是全部分开的，由此造成土建与装饰装修之间的衔接存在矛盾。土建的墙体布局、水电管线等不能满足装修的需求，而装修过程中也容易出现破环土建中的隐蔽工程，带来质量隐患。所以，土建和装饰的分割很大程度上对全装修成品房的成本、质量、美观及其使用带来不良影响。因装修质量问题的投诉已经成为了消费市场的主流现象之一。这样的分割在很大程度上阻碍了全装修成品住宅的发展。三、成品住宅的发展方向根据我国住宅成品化的推行情况分析，形成适合我国国情、体系清楚的成品化住宅发展模式，是加快推进我国成品住宅发展的重点。71.成品住宅发展的要求（1）设计一体化不是为了装修而装修，更不是为了促销而装修。8全装修成品住宅设计要求从土建开始，室内设计与土建同时进行，从而使每个墙、梁、窗、水电的位置、尺寸，实现土建和装饰施工图同步进行，同时完成，这样的合作方式可以很好的实现土建设计与装饰设计的互相优化，使得户型设计和室内设计的一体化。5吴军，《住宅全装修修现状及推广探讨》，《中国西部科技》，2010年11月第09卷第31期6吴军，《住宅全装修修现状及推广探讨》，《中国西部科技》，2010年11月第09卷第31期7王鹏颜歆，《我国成品住宅发展模式研究》，《Manager＇Journal》，2010年23期8吴凯波，《全装修住宅建设思考》，《住宅产业》，2010年第8期（2）施工一体化土建和装饰施工统一，明确土建的交付标准，严格控制重点部位的施工质量。在土建、装饰、精光等方面选用国内优秀的企业，重点抓好部品产业化、工程管理规范化、采购与装修工程一体化、严格的控制施工和验收标准，从每个环节逐步控制。从而保证全装修成品住宅的质量。（3）管理一体化做到分明、职责明确。严格的执行项目负责制，从前期定位规划到中期土建装饰施工，最后交付严格安装标准。从设计、采购、施工、监理进行全公开的模式。（4）服务一体化现阶段我国房地产市场售后服务质量差，物业管理存在很大的弊端，全装修成品住宅必须改善售后服务质量，以减少与购房者之间的矛盾，避免购房者对全装修成品住宅的困惑心理。提倡人情真诚的酒店式管理，做到无微不至的管家式服务。全装修成品住宅的硬装和电器保修年限一般为两年，但是，应为在装修过程中设计的施工单位和材料设备厂家众多，所以，为了确保维修的及时性、有效性，提高购房者的满意度，必须建立健全的服务体系和服务管理制度，提高业主的满意度，增加购房者对成品住宅装修部品售后维修管理的信心。2.成品住宅的发展方式从住宅产业化的发展看来，全装修成品住宅是建设领域的一次巨大的进步，在一定程度上代表了我国房地产业的发展方向，要使其能够健康的发展，必须从各个方面努力并且针对现有的问题不断的改进和完善。（1）提高人们对全装修成品住宅的认识成品住宅的有利之处在于：一是有利于降低住房成本。毛坯房需要二次装修，其费用相加，并不明显的低于全装修住宅。二是有利于规范现阶段我国的住宅装修行为，提高住宅装修水平，节约资金和资源。三是有利于减少个人装修导致的住宅质量问题，避免大拆大建造成的隐患。四是有利与我国整个房地产市场的发展，尽早与国际先进住宅标准接轨，满足节能环保、科技舒适等要求。五是有利于早就更加规范化的装修产业。（2）利用舆论的积极导向作用大力宣传全装修成品住宅的优点，为推广全装修成品住宅提供一个良好的市场氛围。（3）发挥个方面积极性全装修成品住宅的发展需要国家政策方面的引导、规范和扶持，必须制定全装修成品的质量标准，并严格要求验收程序依法执行。给全装修住宅一定程度上的税收优惠甚至财政支持，要充分认识成品住宅是住宅产业的发展方向，要尽力推广新标准、新设备、新材料、新工艺，提高工程效率保证工程质量，为构建社会主义和谐社会做出更大的贡献。（4）不断地改进全装修方式不断的探索和发展住宅产业化和现代现代供应基础上的集成装修，建立部品的采购体系，建立和晚上资源共享的服务平台，努力实现各个房屋的功能空间、部品材料，设置更多的方案提供选择。确定装修的侧重点，了解和概括人们的个性化需求，强化功能、品质以及品质和标准。其次，做到建筑装饰设计一体化，建立晚上的质量保证体系，健全验收标准，提高装修的透明度。四、成品住宅中的室内设计1.室内设计要求成品住宅中的室内设计不同于现今我国房地产市场中所形成的个别化的室内设计。为保证成品住宅的建设管理，保证成品住宅的装修工程质量，推进住宅产业化现代化的发展。2010年5月7日，江苏省住房和城乡建设厅发布了《成品住宅装修技术标准》，该标准使用于新建成品住宅装修的设计、施工、监理和验收。成品住宅装修应遵循适用、经济、美观、安全的原则，符合节能、节地、节材和环境保护的要求。9成品住宅的设计必须同土建设计同时进行，必须出备完整的施工图纸。在设计过程中与土建密切联系，相互配合，做到户型设计同装修设计的统一性。土建设计需经过装修设计根据其装修需要确认，才能确认并施工。使装修设计过程中无需对土建体系进行改动，保证施工过程破坏建筑内部体系。成品住宅装修因充分考虑住宅全装修的工业化生产需求，提高装配化程度。形成标准化、集成化、多样化的装修产业。成品住宅装修应严格控制住宅部品和材料的选择，确保工程高质量的完成。厨卫设备与管线布置应符合净模数的要求，在设计过程中定型定位。在装修图纸完成之后，应该与施工部门进行技术交底，阐释施工过程中应该注意的问题和技术要求。在功能空间上，装修设计不能改变土建设计中所确定的各个空间的基本功9宋平刘屹立，《成品住宅装修技术标准》，江苏科学技术出版社，2010年6月第一版能。（1）卧室设计要求①不影响卧室的采光和通风。②努力营造休息并兼顾学习或工作所需的安静环境。③家具和设施布置协调、舒适、简洁，且具有一定程度的灵活性。④地面采用保温性能好且防滑的材料。⑤儿童居住的卧室墙面选用易清洁、抗污染的材料。（2）客、餐厅设计要求①根据不同的户型空间合理布置平面，便于使用者的个性化装饰布置。②无独立餐厅应按照功能分区原则设置就餐区。③地面选用耐磨、防滑、隔声性好、易清洁的材料。④避免尖角的设计⑤综合布置足够的备用插座、照明光源和弱电终端，避免二次装修。（3）厨房设计要求①厨房应设计为可封闭的独立的空间。②厨房内水槽、灶具、油烟机、电器、橱柜等一次性设计到位。③设有水槽、灶具的台面深度不应小于0.60M，双排操作太间距不应小于0.90M。④吊柜设置不应影响自然采光和通风。⑤厨房地面和台面应采用耐脏、防滑、耐磨损、易清洁的材料。(4)卫生间设计要求①应合理布置坐便器、台盆、浴缸或淋浴间等设施。②功能布局上留有为照顾特殊人群使用的空间，可按需求配备相应的设施。③应用节水型器具和先进的排水系统。④无外窗的卫生间应安装通风系统(5)储藏空间设计要①室内储藏功能应合理布局、方便使用并有足够的空间。②储衣间应用可步入式设计。在无自然通风或机械通风